从上周五开始,济南关于限购升级的风声便开始广泛流传开来。经过周一一天的发酵,晚上6点40左右,济南限购升级的靴子终于落地。

  新政一方面从需求端设限,限购门槛提高,把大量购房需求挡在门外;另一方面从供给端发力,提高楼盘预售门槛,对售价进行设限,房企的日子也将变得不好过。此外,新政还对房企拿地资金、炒房等问题进行了重申。

  升级的限购令下,济南楼市将会发生怎样变化?

  设想1

  买地需为自有资金 行业集中度提升

  升级的限购令中,第一条就是强化竞买居住用地(含兼容居住用地)资金来源管控,房企所有竞买土地资金必须全部为自有资金,一旦被查出违规,两年内不得在济南参与土地竞买。

  中海、绿地、恒大、万科……2009年以来,外来房企进驻济南步伐加速。在外来房企的冲击之下,本土中小房企靠着唯一熟化人政策仍能在夹缝中拿到小块土地。

  不过,随着唯一熟化人政策的终结,土地自由竞争时代的来临,中小房企的处境正越加艰难。2016年,通过公开招牌挂拿到土地的企业中,仅有济南明湖天地建设有限公司在熟化大限前拿到两个小规模地块,不过最终,操盘的却是万科。很显然,在购房者愈加重视品牌的时代,小房企与品牌房企合作更能实现双赢。

  9月底以来,拿地资金门槛的一再提升,更加剧了中小房企拿地的难度。从今年的土拍来看,虽然大房企更青睐大地块,但在房企普遍缺“粮”的形势下,小体量地块也开始进入大房企视野中,今年荣盛拿下全福地块、龙湖摘得八里桥B地块、万科收获四里村旧改地块就是最好的证明。

  在资金实力上不占优势的情况下,在资本为王的土地市场,中小房企或将逐渐消失在土地市场乃至商品房市场,济南房地产行业集中度将大大提升。

  设想2

  商品房预售门槛提高  开发商周转速度变慢

  通知中第二条规定,加强商品房预售审批管理,控制市场供应节奏。对于规划12层以下的住宅,需封顶才能办理预售;12层以上的住宅,单体主体结构完成一半(不少于12层)后,方可办理商品房预售许可。

  这条政策对开发商影响多大?将使得济南楼盘开盘周期普遍拖后1-3月!根据此前规定,在实现基础“正负零”之后,开发商便可申请预售许可。

  而根据新规,12层以下洋房类产品需全部封顶后才可申请预售许可,假设洋房为6层,按照1层楼5-7天的建设周期,其办理预售许可时间至少拖后一个月。而假如建设的是一座30层高楼,要想申请预售许可,至少要达到地上15层,比“正负零”时工期大约要增加2个半月。

  对开发商来说,增加的工期意味着什么?意味着开盘前周期拉长,现金流将受到考验。比如绿地IFC中央公馆,从拿地到开盘不足5个月。而在新政策下,其开盘周期要至少拖后1个月。

  受此政策影响,高周转房企虽然周转速度仍很快,但总是负重前行,资金流或多或少会有压力。

  设想3

  销售均价受限 济南房企能撑多久?

  新规第二条中除了预售许可申请门槛做出规定,还对住宅楼盘销售均价做出了规定,涉嫌暴利的,将不给批预售许可证。

  那么什么项目可能会涉嫌暴利?销售均价高于开发成本(土地、建安等相关成本)20%以上的项目!相关部门会对这部分项目进行严查,但是不是涉嫌暴利,还要相关部门来认定。一旦被认定为暴利,将不给批预售许可证。

  在这个政策下,开发商出路只有两条,要么贴着限价销售,要么撑着,赌未来政策会放松。

  由于济南在售项目地块多为6月底以前成交,楼面价整体还处在较低水平。按照20%的利润率来卡,很多项目都会超限。比如景和山庄,拿地时楼面价不到1100元/平,加上建安成本营销费用售价6000也有利润。而现在团购价约14000元/平,利润率“爆表”,未来被“限价”或将是大概率事件。

  不过,最终各家房企究竟何种反应,还要具体问题具体分析,毕竟他们的资金流、销售节点、对未来的预期都不尽相同,是顺应时事、贴着限价跑量还是放缓销售节奏暂时观望,我们不妨静观其变。

  设想4

  购房门槛提高 济南将现大量退房?

  政策第三条,则是针对购房者的:济南本地户籍家庭,只能购买两套房;外地户籍家庭,只能购买一套房,且需提供连续2年缴纳社保或个税的证明。

  与10月时的限购令相比,本地家庭购房套数减少了1套,外地家庭购房则增加了缴纳社保的限制。

  而与2011年的限购令相比,外地家庭买房门槛更为严格。2011年时,缴纳社保或个税的要求是“2年内在本市累计缴纳1年以上个人税或社保证明2年”。在新政下,外来人口、个体户、毕业不久大学生、因为离职等原因造成社保中断的人都将被限在门外,可谓是史上最严限购令。

  由于出台的突然,且自发布之日起施行,没有缓冲期,许多购房者都陷入慌乱。比如有的本地购房者第三套房刚交了首付还没网签,有的刚选完了房还没交首付,还有的看了一年房子刚想慢慢挑时却被社保限在门外……

  毋庸置疑,既然是限购,必然会限住很多购房者,其中一些面临的问题将很难解决,在综合权衡下只能选择退房。比如,第三套房交了首付的。

  还有从未交过社保或个税的。虽然在政策出台后微信及QQ群出现了补办社保的小广告,但新政第四条表示,将“严查造假骗取购房资格行为”,在严厉的政策下,不少打算走这条路的购房者或仍不得不选择退房。