2016年因入股万科、销售额超越万科、恒大人寿炒股而备受关注的中国恒大,迎来了2016年的业绩发布会。上次业绩会未现身的恒大董事局主席许家印这次也来了,面带笑容的他看起来心情不错。

  业绩会上,许家印对公司负债率升高、让渡万科投票权予深铁、重组深深房A、恒大人寿炒股等问题均未回避,一一作答。

  一边是成为万科重要股东,一边是重组深深房进行时。许家印在2016年似乎打出了一手好牌。而对恒大来说,未来能否继续保持行业规模第一,能否平衡规模与效益,以及能否在万科与深深房这两个平台获益,更考验许家印及其团队的能力。

  降负债率逻辑

  2016年,恒大撼动了中国房企龙头老大万科的位置,以3733.7亿元的销售金额,4469.0万平方米的销售面积,成为2016年销售金额与销售面积的双料冠军。

  同时,恒大宣布期内实现毛利润594.2亿、核心业务利润208.1亿,同比分别增长58.8%、89.2%。

  但恒大净利润增长不尽人意。2016年,恒大净利润为176.2亿,比去年只增长1.6%;净利润率为8.3%,同比下降4.7个百分点。

  高企的净负债率也不容忽视。2016年,恒大净负债率上升至119.8%,对比去年的93.5%同比上升了26.3个百分点;总借款也较2015年大幅上涨80.2%,达到5350.7亿。

  3月28日,在香港召开的业绩发布会上,恒大管理层传递出来的信息显示,今年恒大一大重要工作就是降低负债率。

  对于净负债率为何升高,恒大董事局副主席、总裁夏海钧解释道,恒大负债率升高最大的原因是公司大规模增加土地储备。

  公告显示,2016年恒大新增项目213个,新增土地储备面积1.02亿平方米。截至2016年12月31日,恒大共拥有2.29亿平方米土地储备,位列房企第一。其中一二线城市项目面积占比为57.9%,地级市项目面积占比为39%。

  一名行业分析人士指出,房地产业属于资金密集型行业,负债率偏高是行业属性。房企要快速发展,就需要大量购置土地,但也导致大量资金沉淀在项目中,直接推高了负债率。恒大是目前土地储备最大的房企,负债率偏高在所难免。

  该人士认为,若将土地增值因素计算在内,恒大的真实负债率并没有那么高。数据显示,截至2016年末,恒大项目土地原值3600.7亿,世邦魏利仕对此估值7005亿,增值3404.3亿。假设按土地增值额扣除土地增税和企业所得税后计算,恒大净负债率将降至66.7%。

  但是这种估算并未计入永续债。从2013年至今,恒大动用永续债这种利率较高的融资方式,大量吸纳一二线城市土地,同时也大大提高了公司的隐形负债率。年报显示,2016年恒大即永续债持有人应占全面收益总额为1064亿元。

  值得关注的是,恒大终于要对规模较大的永续债进行清理了。夏海钧此次在发布会上承诺,今年公司会加强对负债的管控,大规模偿还永续债,力争今年还掉三分之二。这将有利于降低恒大的真实负债率。

  此外,恒大已在今年1月成功引入中信聚恒、广田投资等8家投资者共计300亿的战略投资,这使得恒大净资产水平快速提升。恒大认为,300亿的资金会带动负债率快速下降。

  恒大管理层还在现场表示,目前公司正在优化债务结构,将短期债券置换成长期债券,用低成本的债券代替高成本的债券,降低融资成本。

  3月17日,恒大发行5亿美元的年利率7.0%优先票据,及10亿美元的年利率8.25%优先票据;3月24日再发行10亿美元2024到期的年利率9.5%优先票据,今年3月共计举债25亿美元。

  对此恒大管理层表示,由于国家外汇管制严格,发美元债能够降低外汇管制对资金的影响。

  规模与效益的平衡

  恒大的王者之心始终存在,重组深深房将是对这一野心实现的超级路径。

  恒大在业绩会上宣布,公司2017年至2019年的销售目标分别为4500亿、5000亿、5500亿元。

  这一数据,与恒大去年10月3日发布的重组深深房A协议承诺的业绩一致。

  对于房地产公司来说,规模并非全部,甚至是一把双刃剑。2017年初,许家印首次提出,恒大要实施“规模+效益”的发展战略。

  恒大地产将从规划设计、招投标、材料供应、工程建设等各个环节节省成本,从提升物业管理服务以及降低三项费用等方面提升效益。

  通过效益提升,恒大净利润将增加。在恒大重组深深房引入第一轮8家投资者时,恒大就向投资者做出了2017-2019年三年净利润高达880亿元的业绩承诺。据投资协议,恒大地产承诺2017-2019年度净利润分别不少于243亿元、308亿元及337亿元。

  对此,夏海钧表达了充分的信心。他认为,目前恒大集团的房地产业毛利率维持在30%以上,且公司未来三年按年递增500亿的销售目标十分稳健,可确保实现净利润的增长。

  对于房地产主业,恒大持看好态度。夏海钧表示,中国房地产市场每年的销售规模在10万亿左右,这个数据不会变。未来改变的是行业集中度,今年年底前10大地产商集中度将是20%,未来会到40%。

  他认为,龙头企业业绩都是稳定增长的,实力弱的企业会被并购掉,未来进入房企前10名的最低门槛将是4000亿元。

  许家印透露,今年上半年,恒大地产将引入第二轮战略投资者,规模约150亿。他表示,由于第二轮战投中有国有背景的企业,国资入股程序相对复杂,需要一系列的审批,这也是恒大地产借深深房回A进程推迟的原因。

  在地产主业的霸业即将完成之际,恒大也加快了多元化战略布局,今年明确将形成地产、金融、健康、文化旅游四大产业布局,从“房地产业”向“房地产+服务业”转型。

  其中,在金融产业方面,恒大人寿全年规模保费收入565亿,总资产736亿。许家印表示,去年恒大人寿实际上买卖股票130亿元,投资了110只股票,其中100多只大蓝筹,恒大人寿在买卖股票问题上,没有违规。

  旅游产业方面,恒大旅游集团全年销售174.7亿元,总建筑面积为1060万平方米,致力于打造特大型文化旅游综合体。在健康产业方面,恒大涉及的项目包括养生谷、医院、医学美容及抗衰老等。

  不过,恒大的多元化业务截至目前都是亏损状态,盈利主要还是来自地产主业。

  对此夏海钧表示,目前恒大多元化产业还处于探索阶段,这是亏损的主要来源。恒大内部人士称,今后将加强主业与多元化的互动和连接,力争多元化业务如足球等尽快盈利。