专题背景：“国五条”实施细则中“出售自有住房所缴个税占转让所得20%”的条文让全国二手房交易陷入一场“疯狂交易战”中，为了尽可能的减少购房成本，买卖双方态度都十分积极。大量交易的集中进行也暴露出二手房买卖市场存在的诸多问题，让不少人都大呼“二手房，想说爱你不容易”。济南新浪乐居“3.15”特别策划，为您揭露二手房买卖中的“猫腻”。

名词解释

二手房交易：
二手房交易是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易。二手房是相对开发商手里的商品房而言的，是房地产产权交易二级市场的俗称，包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。

房改房：
房改房又可以叫做已购公房，是指享受国家房改优惠政策的住宅。即居民将现住公房以标准价或成本价扣除折算后（旧住宅还要扣除房屋折算）购买的公房。

山东豪才律师事务所律师刘国敏

    在二手房交易中经常存在几种常见的风险。第一种是购房人资金安全问题。有部分购房者在购买房屋之后，将首付款交给了卖房人，但基于卖房人自身的原因，他想解除合同不再交付房屋或者延迟交付房屋。此时当购房者再去主张首付款时，却发现卖房人已经将首付款骗走或转移导致无法返还首付款。
    第二种情况也是很多二手房购房者会经常遇到的，那就是碰到黑中介或者中介存在虚假宣传、虚假称述。这不仅会使购房者在买房时蒙受损失，甚至还可能多支付部分中介费。
    购房者在买房时有时会碰到本来约定房屋具有暖气天然气，但交房的时候却发现其并没有开通。还有房屋存在质量问题、房屋设施在合同中约定不明的情况也时有发生，需要购房者多加注意。
    最后，由于二手房多是一些老房屋，可能存在以前出卖人仍有户口在房子上没有迁走的情况，从而导致购房者的户口没办法落户，但此时购房者往往已经把所有的款项交给了出卖人，对于出卖人没有约束，也很容易产生纠纷。

济南孚瑞不动产店长刘昆

    在二手房交易中，交易纠纷集中出现在产权、户口、过户等方面。产权方面主要包含：房子要是买的话家庭有没有纠纷、产权是不是明晰，再有就是有没有抵押。户口问题包含：房间内有没有户口、户口何时迁出。过户问题主要是房子的面积、公摊要看房产证的准确数字，尤其是房改房，大部分在测量后会大出一部分，过户的时候面积要精确，再有就是交房时的内部设施。
    如果房子有抵押贷款的话：1、业主自己想办法把抵押解决，之后才能往外出售。2、再有便是跟买方协商，由买方的一部分首付款来协助卖方把抵押办完再去办理过户手续。
    若是有房子内有户口，一定要协调好，尤其是学区房，大部分都是为了孩子上学，需要约定一个户口迁出的期限，以避免后期纠纷。
    过户之前去房管局查一下房屋的信息。购房者可拿着房产证去房管局，让其出具一个证明，证明房子没有抵押、查封等，这样就能规避产权风险。最好不要起草完合同，在交易程序当中再解决这个问题。

第一任房主去世未销户孩子想上学难落户
徐州的一位徐先生在2011年买下了一套二手房，他是房子的第三任房主。听第二任房主说，第一任房主是山东德州人，自己一个人在徐州工作生活，家人都在山东老家。第一任房主去世后，其家人赶来办完丧事，把房子卖了回了山东。到了2013年，徐先生的小孩到了上学的年龄，他和爱人都是集体户口，非常不便，就想把一家三口的户口都迁到这套房子上，可到派出所一查询，才知道第一任房主的亲属没有注销他的户口信息。
原来第一任房主去世时，其家属没有持死亡证或者火化证等手续到辖区派出所办理销户手续，派出所也不能强制销除其户口。民警通过查询户籍管理系统，没有找到第一任房主家人的联系方式，只能建议徐先生联系第二任房主，看第二任房主当初交易时是否留有第一任房主的相关信息，视情况再做相应处理。

原房主迟迟不迁户口办准生证、落户都成问题
    德州的卢女士户口所在地是在天衢路上的一间平房，之前其所居住的是一间单位宿舍，并没有房产证。老房拆迁重建后，卢女士并没有在新建小区购买房子，而是在领取了一部分补偿款后，通过中介公司在天衢小区购买了一套二手房。今年1月时，当卢女士拿着户口本和房产证落户时，却发现无法办理。
    原来这套房子的原房主户口没有迁出，卢女士的户口落不进去，导致孩子也无法办理准生证和落户手续。于是，卢女士找到原户口所在的南龙社区，工作人员以空挂户为由不予受理，而户口迁移到天衢小区，管辖派出所也不予受理。
    几经周折卢女士终于通过派出所联系到了原房主，虽然对方答应把户口迁走，但却一直以工作忙为由让她再等等。如今卢女士的孩子已经结婚了，马上面临办理准生手续及下一代落户等问题，户口成了他们一家人面临的难题。

Tips 1：户口纠纷由公安机关管理
房屋交易一旦因户口发生纠纷，处理起来非常复杂。由于户籍的迁入和迁出等均归公安机关管理，不属于法院的受案范围，因此法院对于此类案件是不予受理的。而公安机关在处理户口纠纷时，又受到户籍政策的限制。比如，卖给买方的房屋是卖方唯一的一套房屋，没有其他的房屋可供卖方迁入户口，则无论买方理由多么充分，公安机关都是无法将卖方户口强行迁出的。相应地，买方的户口也就无法迁入。
Tips 2：如何规避交易中可能产生的户口问题
一、购买房屋前提前了解当地的户籍政策。如果卖方想把房子卖了，那就得考虑户口应该迁去哪里，而买房则应该清楚，在卖方将户口迁出之前，自己是没有办法将户口迁入该房产的。
    二、预先调查核实。在了解了现行户籍政策之后，签订二手房买卖合同并向房地产交易登记管理部门申请过户登记前，购房者最好亲自到房屋所在地的派出所进行核实。
    三、应在买卖合同中设定户口迁移条款和违约条款。
    如上家有户口在所出售的房屋当中，约定户口迁移条款应注意以下三点。
    一、应要求出售方在申请过户登记前的特定期限内将户口迁出，而不能约定在申请过户登记、交付了大部分房款之后；
    二、预留部分房款并约定具体的违约责任；
    三、如果出售方提出在交易完成后的一定期限内将户口迁出的话，购买方则要审慎决定是否要接受这样的交易条件。

卖主子女代父母签字坐地起价向买方多要钱
一位沈阳的购房者在2003年通过中介公司买了某小区的回迁房，原房主是位高龄的老大娘。在房屋买卖交易的过程中签署买卖协议时，卖家以老人年迈，行动不便为由，由她女儿代签了协议，买方认为有中介在场，所以未对代签提出异议。当时该房屋并不具备办理产权证的资格，所以无法做更名手续，签署的协议约定，预留1万元购房款，待买卖双方做完更名手续后全额付清。
由于开发商的原因，产权证一直到了10年也无法办理，更名也一直拖着，而卖家又向购房者追加索要7万元钱，才肯日后配合其做更名手续。卖方还威胁称，当时的交易协议不是老太太本人签的，法律上无效，如果不给钱的话，以老太太的高龄，等将来老太太人没了，房子还不一定是三个儿女中谁的，子女不配合买方做更名，买方永远也拿不到产权。

卖主丈夫代妻子签字次日妻子反悔称无效
购房者通过我中介买下了一套二手房，签合同当天房主没到，由房主的丈夫与购房者签定了买卖合同，并写下声明称如发生问题由他承担一切后果，房主丈夫签的是他妻子的名字，并收了购房者五万元定金。但到了次日，房主打电话来称合同没有她的授权，她丈夫的签字无效。

Tips 1：夫妻之间代签也需委托
为了确定买卖的二手房是不是共同财产，二手房在交易之前，首先要做的就是查清房屋的产权归属，仔细审核房产证，必要时要向当地的房管局或建委查询，看房屋是否登记为共有产权、是否还有其他共有人。买方尤其应审核或查询房产证上登记的产权人的婚姻状况与结婚时间，注意房屋是不是夫妻的共有财产。在很多情况下，尽管房产证上登记的产权人为一人，但由于产权人已婚，而且结婚的时间早于取得房产证的时间，按照法律规定该房屋通常为其夫妻共有，转让时必须征得其配偶同意。
Tips 2：代签委托书应经过公证
中介公司为了促成交易，往往催促买卖双方签约，并声明其他所有权人都同意出售，随后让房产所有权的其他人来对交易进行追认。业内人士认为，如果房价上涨，其他所有权人可能会故意不进行追认而导致交易中断，并致使买家利益受损。对于这种情况而言，买家要么暂缓签约，要么签约之后要求对方在规定时间内补齐相关文件。对于房屋所有权人实在是无法到场签订合同的，那么一定要求委托人提供产权人签署的授权委托书，且该授权委托书必须经公证。

“上岁数”老房子贷款难
按揭贷款一直是二手房交易中极易“卡壳”的一个环节，银行往往针对二手房设置了较高的贷款准入门槛；同时随着国家政策的不断调整，二手房按揭贷款时不时还会陷入停贷的尴尬境地之中。
在二手房贷款之中，购房者最经常碰到的贷款难题便是由于交易房屋“年龄”偏大，银行拒绝向购房者发放按揭贷款。在2012年时就有合肥当地媒体报道，当涉及交易的二手房“屋龄”达到20年以上时，大部分银行都不会贷款给购房者。而最严苛的银行甚至规定15年以上、10年以上的房屋就不发放贷款。二手房贷款可谓是一“贷”难求了。

贷款办不下交易难达成
    2009年9月，孙某通过中介公司将其商品房出售给杨某，三方签订合同约定转让价为183万元，定金5万元，剩余房款由杨某通过商业贷款支付，并通过担保公司担保办理银行快贷(即提前放贷)。签署合同后，杨某支付了定金及中介费。此后，杨某和孙某到担保公司签署了《二手楼宇按揭贷款担保服务合同》以及银行贷款资料，并约定提前放贷的条件及时间。
    但担保公司此后称，银行的贷款条件可能不符合杨某的要求，建议更换担保公司和银行。杨某、孙某于是又到另一家银行签署了贷款资料，但是并未更换担保公司签订担保合同。
    贷款并未能办下来，交易无法进行，孙某要求中止合同。杨某认为孙某违约，且已支付数万元中介费用和定金，协商不成，遂诉至法院。

Tips 1：二手房贷款流程
一、实地看房。信贷员、居间机构、评估员、买卖双方一起对申请按揭贷款的房屋现场进行勘察。
    二、产权验证。产权人及共有权人（卖方）带着身份证原件及房产证原件，到房管局交验身份证原件及房本原件，进行验证。
    三、签署合同。银行核对校验客户的资料原件，鉴别所有签字人员的真实性，监督客户签字。
    四、银行根据客户提供的相关资料填写合同。
    五、银行收取费用预审通过后，通知客户交费。
    六、产权过户。
    七、收费盖章。
    八、资料归档。
    九、抵押手续。
    十、银行放款。银行放款后，需向银行提供借款人的契税证明、房地产买卖契约的复印件，居间机构还需在二手房按揭转款确认书盖公章。
Tips 2：二手房贷款十大注意事项
一、房屋手续是否齐全；
    二、房屋产权是否明晰；
    三、交易房屋是否在租；
    四、土地情况是否清晰；
    五、市政规划是否影响；
    六、福利房屋是否合法；
    七、单位房屋是否侵权；
    八、物管费用是否拖欠；
    九、中介公司是否违规；
    十、合同约定是否明确。

没有产权证卖方想赖账
蔡先生与张先生签订了购房合同，合同总价为70万元。由于是期房，小产证还没有办出，于是双方约定由蔡先生先支付39万元房款，张先生则将该房屋交付给蔡先生使用。待小产证办出之后3日内，由张先生协助办理产权过户，蔡先生通过贷款支付余款。但是当张先生在办理出小产证之后，却以签订合同时没有产证合同应属无效为由拒绝交易。蔡先生为此起诉到法院，要求继续履行合同。
法院在裁定中认为，交易双方所签订的购房合同应当受到法律保护，虽然根据相关规定，没有产证的房屋不能转让，但是双方已经在合同中约定，当房屋符合国家规定的转让条件时办理产权过户，而张先生现在也已经取得了小产证，符合法定转让条件，因此应当履行合同。法院最终也判决要求张先生继续履行合同，协助办理产权过户。

房价上涨卖方以无房产证为借口毁约
卖方有一套二手期房，09年7月份买进，因急用现金于09年8月初按照期房由中介公司作证，以跟买入价差不多的总价82万卖出，买方当日付给了卖方2000元，并定下合同写明定金5万，次日打到卖方卡内；随后第三日买方又打给卖方5万，买方先后付给卖方总计10万元。到了9月中旬时，双方又重新订立了一份协议，写明定金是10万。但到了10月下旬，房价出现大幅上升，房屋的房产证也还未做出，卖方却想以此为借口违约。

Tips 1：“期房限转”理解两大误区
一：经过公证的买卖合同上家就不能毁约。对房屋买卖合同进行公证必须提供房地产权证原件，由于期房还未取得产证，所以公证处不会对上下家签订的期房买卖合同进行公证。
二、毁约只需按买卖合同约定的违约金进行赔偿。买卖合同的违约金是指在任一方违约时向另一方承担的违约责任，但违约责任并不以违约金为限，守约方可以要求继续履行合同。守约方可以要求违约方支付违约金，也可以同时要求违约方继续履行合同也就是继续交易，因为继续履行合同也是一个很重要的违约责任。
Tips 2：期房交易中如何保障买方权益
一、尽量与上家到开发商处办理更名手续，直接同开发商签订期房预售合同；
二、如果只能与上家签订买卖合同，应当先确认上家是否已付清房款，再在合同中约定将上家对开发商所享有的债权全部转让给下家，同时还应当由上家书写一份给开发商的《债权转让通知书》；对税费承担应作出详细的约定，并考虑到税收政策调整的因素；约定将上家从开发商处取得的预售合同、发票等正本由中间方监管，以防一房二卖；给上家的转让款最好分阶段支付，与产证及交房手续联系起来；密切注意开发商施工的进度和办证的时间，一旦上家取得小产证，立即督促上家办理过户手续。

买卖任一方违约中介不承担违约责任
市民张某通过中介看到一套二手房挂牌出售，认为比较合适，随即通过中介联系看房并达成购买意向，当天向中介付了意向金1万元。但当中介联系到卖家，确认房屋买卖事宜并转付意向金时，卖家反悔，以家庭意见不统一为由拒绝卖房。无奈，中介只得通知张某，居间不成功，卖家不肯卖房，请他另换其他房屋，或取回意向金。但张某认为，买卖不成，中介公司应承担违约责任。经多次协商，张某与中介未取得一致。张某把中介告上法院，要求中介按照“定金法则”承担赔偿责任。法院一审判决驳回了张某的赔偿请求，二审维持原判。

中介设“套套” 骗取独家代理权
张女士的房子位于二环以内的高档住宅小区，当她打算出售时，有不少中介公司找上门来要求独家代理她的房子。其中一家中介公司开出的条件是：10月底之前以商定的价格帮张女士卖掉这套房子，如果到时候没有卖出去，中介方面将支付给张女士3000元的赔付金；如果期间张女士将房源挂到别的中介公司或者擅自卖房，则要赔付中介一定数额的违约金。中介一再强调不能在多家中介挂牌，结果张女士的房子一直没有卖掉。等有买家想要购买张女士的房子时，张女士却没有任何办法，只能找中介协商卖房。最终房子没有卖成，等到代理到期时，中介竟然以各种理由来推脱责任不予支付违约金。

Tips 1：律师支招
中介有时会存在虚假宣传和陈述，在购买二手房时，网友应改认真去核实想要够买的房子，看是不是自己所需要的房子。例如想买学区房，就要实地去了解该房屋是否属于学区房；去相关单位核查该房屋的产权人是否属实，户口可否迁入；核实房屋的设施设备有没有问题，同时要在合同中明确房屋交付的标准。
有部分中介公司在收到中介费之后，就不履行他的义务或瑕疵履行义务，此时购房者想要回中介费非常困难。所以在给付中介费用时，一定要在合同里约定，一旦产生合同无法履行的情况时，中介应如何返还费用等问题。
Tips 2：二手房交易八项注意
一、了解“二手房”是否允许出售
    二、了解房屋所有权是否真实完整
    三、了解所购房的准确建筑面积
    四、了解购买“二手房”的程序
    五、了解屋内设施的交验细节
    六、注意付款方式
    七、注意交房时间
    八、注意违约责任

当初阴阳合同省了钱如今碰上新政难出手
刘兵（化名）8年前在重庆买了一套房子，当时为了少缴税，15万元的房子只以3万元申报纳税，按1%的个税计算，当时少缴了1200元。现在，他想将房子卖了净收35万元的利润。
刘兵与买方约定3月6日签约。意外的是，新“国五条”横空出世，卖房所得要缴20%个税。买方查明该房实情后，觉得“20%个税”正处于政策窗口期，现在虽未正式实施，但是一旦搭不上现行计税方式的“末班车”，这套房子可能因过去的压价操作而多产生2.4万元的个税，因此买方最终放弃了交易。

弄假成真买房按合同少付钱
厦门的一位业主将海沧区一套房产委托中介出售，《房产买卖协议》约定成交价52万元。为了贪图少交税费，双方到国土房产局办理交易登记手续、签订《厦门市存量房买卖合同》时，合同约定的房屋总价写的只是42万元。买主在支付买卖合同约定的金额后，迟迟不将10万的尾款支付给卖方，一拖就是一年多，最终双方闹上法院。
在法院上双方撕破脸皮，买方最终承认是企图少交税费才订立明显低于实际成交价格的假合同，法院审理后认为，双方在国土房产局办理交易登记手续时签订的《厦门市存量房买卖合同》，关于房价的约定是为了逃避交易税费，损害了国家利益，应认定为无效，真实的房价应当以《房产买卖协议》中约定的52万元为准。

Tips 1：什么是阴阳合同
“阴阳合同”并非法律术语，是指合同当事人就同一事项订立两份以上的内容不相同的合同，一份对内，一份对外，其中对外的一份并不是双方真实意思的表示，而是以逃避国家税收等为目的；对内的一份则是双方真实意思的表示，可以是书面或口头。
“阴合同”显示买卖双方真实的成交价格，而“阳合同”则根据使用需要有所不同，一种是虚高的房价合同交给银行，以申请更多按揭贷款；另一种是填低房价的合同交给房地产交易中心过户，以便少交税。
Tips 2：遇到阴阳合同怎么办
1、第一种处理方式——如果签订的两份合同，按照规定，既不需要批准，也无须备案，则以实际履行的合同为准。有的法院判例则以时间在后的合同价为准。除非有证据证明前一份合同价是为规避纳税及骗取贷款等原因而签订的虚假价格。但是要特别注意是，这个举证责任是由提出异议方来承担的，也就是说，谁认为前一份合同是虚假的，谁就应当承担这个举证责任。
2、第二种处理方式——合同需要备案的，以备案的合同为准，这是一般原则;但是如果备案的合同没有实际履行，而实际履行的合同中有违法利益，则价格以实际履行的合同为准，其余按照备案的合同约定，备案合同未约定的，而阴合同又有相关内容的按阴合同的约定执行。