【采访手记】6月12日著名财经评论家叶檀现身济南，畅谈资本引擎下的商业地产趋势，讲堂上的她话锋锐利，侃侃而谈，随后叶檀接受新浪乐居独家专访，亮出对调控效果、保障房资金积累以及济南房价走势的看法。
财经作家吴晓波说，“有‘北胡南叶’在那里，中国财经评论界的性别力量就平衡了。” 耶鲁大学金融学教授陈志武则称，叶檀对中国问题的观察非常细致到位，文笔通俗易懂，自然流畅。对正处于快速转型、变迁的中国社会来说，挑战当然很多。在这种时期，叶檀的多方位视角尤其珍贵。
难得的机会，这位财经评论界以新锐敢言著称“经济侠女”――叶檀来了，6月12日她现身济南，畅谈资本引擎下的商业地产趋势。依然是敢说敢言，新浪乐居独家专访，聆听“叶先生”侃侃而谈政策效果、保障房资金积累、把脉济南调控后市走向。
【叶檀】我觉得现在的调控效果刚好是一个分班的过程，整个调控之后，各个不同的企业的实力就显现出来了，然后很快形成第一梯队，第二梯队；所以我相信在末尾的那些企业会被淘汰出局，也会出现并购重组的过程，而一线城市的房价，这两年还依然是高速增长期。
【叶檀】我认为需要强调的是，除了就资金论资金之外，提高保障房的分配效率和使用效率是很重要的。我们不能说保障房到了很多不需要的人的手里，这样的话，保障房数量有多少都是不够的；而且保障房也应该不让他们享受资产的拥有权，比如最后卖了房子之后，他获得了收益，这个是绝对不行的。
【叶檀】关于城市范畴，济南虽然属于省城，但在房地产方面不属于龙头那个群。一个城市的房价是否上升，取决于几个因素，第一个是实体经济真的上涨，第二是资金流入，第三是人才流入，第四是商业集聚效应。
【导言】6月12日经济评论员叶檀现身济南，畅谈资本引擎下的商业地产趋势，其中涵盖：房价起伏跌宕、迅猛的通货膨胀、商业地产纵横冲突、调控政策的两方抗衡……新浪乐居撷取现场文字实录，总结叶檀十大最新观点，更多精彩请见[现场直播实录]
从去年开始我就说中国的房地产市场黄金时代已经过去，黄金时代已经过去，请不要歪曲说我认为房地产开发无利可图，这是两码事情。黄金时代已经过去，不意味着白银时代不在，我认为白银时代依然存在。所谓的白银时代依然存在就是一个专业的投资时代。
从去年到今年中国的房地产是怎样的投资过程？第一是填平洼地过程。一季度哪些城市房地产价格上涨比较高？并不是一线城市，而是像岳阳、廊坊、石家庄跟邯郸这样的城市。现在三四线城市房价在上涨，我同时有一个担心即它的增速太快。像长沙这样的城市，才两年的时间内房地产均价从四千块钱到六千块钱，如果它继续上涨的话，就有可能出现类似于泡沫的状态。
现在是不是真正的有钱从房地产市场出来？根据我们的调查，它并没有真正地从房地产市场出来，而是从房地产市场流向了房地产市场。第一到了商业地产，第二到了其他城市的地产。还有重要的一点：通过对第三方理财公司的调查发觉有70%的民间资金到了房地产信托领域，这就说明它没有离开房地产行业，而是向房地产的融资链条、向上游行业拓展，向商业地产以及其他的投资性地产延伸。
商业地产的持有成本天然地要比住宅高，这也是为什么商业地产的泡沫比住宅地产小。商业地产本来就有房产税，它的成本已经达到很高，政府不可能再增收新的税种。政府要发展商业的话，只可能把税收降低而不可能把税收提高，这个预期是非常明确的。还有一点非常有意思，商业到最后是跟当地的商业生态、当地的实体经济密切地联系在一起。
货币量可能发行很高，只要政府不限购、不限贷，一定会报复性反弹，因为它的金融杠杆非常强。我们买房子看起来没有融资成本、没有持有成本，其实持有成本是物业费。上海跟重庆的房产税是比较温柔的，你手上哪怕一百套房子，只要不买新的房子就不用交房产税。
在目前这样经济发展的背景下，投资一定要跟着行业发展和城市化进程来走。看清楚大方向从一线城市向二三线城市走，从东部地区向中西部地区走。因为目前的消费有两大特点，第一是农村的消费在起来。第二是高端的消费每年增速40%以上。有一个老总曾经跟我说，他们的生意实在太好做了，闭着眼睛都能赚钱，那是生产什么的？黄金。
中国的房地产有中国的特色，商业或者住宅地产有一个最大的特色就是现金渗透率非常高。大家都不到银行去借款，直接拿了现金去买房子。告诉大家一个比例，4个人里面有1个人，甚至最高的现金渗透率可以到50%以上，这个就意味着大家不要拿西方的数据衡量中国的房地产市场。拿国际上的租售比或者房价收入比衡量中国市场的情况下，必须要把基准度调高一倍以上。
城市的集聚化和商业集聚化的过程下，中国的商业正在急速一体化，这是一个大工业时代商业特有的过程，这是中国目前最快的进程，也就是消费的均质化。原因是中国的商业发展已经到了大商业时代。如果没有政府的强力推动中国不可能形成这样的商业模式，因为政府想通过跟大开发商的合作达成双赢，所谓的双赢是gdp上去、商业能上去、就业能上去，开发商也能够获得盈利。
中国的商业地产除了大规模的克隆、工业化克隆之外还有一个分层的趋势，高中低端已经开始分层。很多人认为商业地产是西洋产品，在中国现在这样模式的情况下，它是以政府跟开发商结合的方式推进中国商业化进程，它非常敏感地意识到中国的消费者所需要的品牌是什么，它就给消费者提供这样的品牌。
住宅地产可以是一个纯泡沫市场，只要货币供应量足够大，光是依靠30%的投资者就可以把住宅的价格打得很高。房价收入比用国际上的比例到中国来一衡量，这些比例完全彻底崩溃，完全不起作用。在中国为什么不起作用？比如说买一个住宅30年收回成本是正常的，在中国放宽一点标准50年是正常的，在中国的一线城市发现租多少年才可以收回成本？最高的那个城市我们算过，是91年才能收回成本。91年收回成本，你可以想象你在哪里吗？说不定那时我们已经在同一个地方相逢。
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楼市出来的钱最重要的部分仍然进入了楼市，只是没有进入二级市场，而是进入了房地产金融行业。虽然没有完整的调研，但根据国内规模极大的第三方理财机构的市场份额显示，70%的投资通过房地产信托进入房地产金融链条。这说明目前民间资金的主流去向仍然是房地产，只不过是从下游投资领域进入上游金融领域而已。
取消房地产限购是推进房地产总体改革的步骤之一。建立全国统一的市场，建立现实、合法、严格、公平的税收体制，改革基础货币发行体制，加快推进民间投资体制的改革，现有这些举措将与房地产改革一道，成为中国未来市场改革不可或缺的因素。取消房地产限购，以长效改革取代短期行政手段，是大势所趋。
2011年中国建设1000万套保障房可能有上万亿的资金缺口，在如此严峻的形势之下，有限的资金更要保证使用效率。有的地方却在一边喊缺钱，一边挪用专项资金。商洛此次套取保障房资金事件再次提醒，地方政府的“监守自盗”是保障房建设的最大隐患，如果不能采取有效的制度监管，保障房建设的资金“缺口”，将很难填上，甚至会越来越大。
“房产税是政府最大的做空工具，投资者的收益将通过房产税成为政府的收入，是抑制房地产资本利得的重要工具。目前国内通胀压力持续高涨，货币流动性被严格控制。而一旦货币被有效控制，通胀压力下行，房产税就将成为真正的资产利得税，到那时，房产税的威力就会大幅显现。
风险压力测试现在很难说。银行测试下来，房价可以跌30%到50%都没有关系，所以你也不能说跟风险测试有关。现在的问题第一就是说未来的风险肯定是有的，原有的房价又有回暖的趋势，整个内部的压力下来，它还会选择这种方法。这种方法其实是对于中国的房地产市场调控是没有太大的用处，因为我们的房地产市场持续新购买的量比较大。
房地产公司高企的债务是政府打开笼门的根本原因。从去年开始，房地产企业在银行间接融资、股市与债市的直接融资链条被卡断，房地产企业不得不开始在民间市场高息融资，通过房地产信托暗度陈仓，或者在境外高息融资，等待人民币升值缓解还债压力。
国家统计局公布70个大中城市房价之日，是市场关注房地产宏观调控效果之时。宏观调控在开发商资金链、商品房库存等部分层面已经显示出效果，但在基本制度的建设上远未跟上，其中包括单位福利房与央企集资建房。单位福利房打着为国家分忧的旗帜招摇过市，事实上以权势侵吞了土地、财政等公共利益，已经成为保障房市场的附骨之蛆。
叶檀博士，知名财经评论家、财经专栏作家。《每日经济新闻》主笔、《解放日报》经济评论员，央视财经频道特约评论员。获《南方人物周刊》2008年度青年领袖、中国证券市场20年回顾与展望论坛20年最具影响力财经传媒人奖等奖项。主要从事资本市场、房地产市场、金融等领域写作。现居上海。
