对于国人来说,买房始终是人生的必经之路,只不过或早或晚;而买房过程中的烦恼似乎始终是一道绕不过去的坎,只不过或高或矮。4月26日,由济南新浪乐居举办的置业大讲堂第一季在华强国际广场盛大启幕。本期主题为《买房菜鸟如何晋升为置业专家》,邀请有着7年房地产研究策划经验的同筑(中国)研究机构副总经理徐荔枝女士,为到场的购房者和网友一解楼市谜题,并提供了许多建设性的意见和帮助。

从买房菜鸟晋升为置业专家
置业准备

1.明确购房目的是居住还是投资。买房的目的不同,需要考虑的因素也不同。对于居住性购房需求而言,要考虑拆迁、结婚、工作需要、孝顺父母、改善生活等等因素。对投资性购房需求而言,首先要考虑投资回报率,尤其是目前济南市场商办类供应非常大,要考虑到以后是否容易出租或出手的问题。

2.明确济南房地产市场整体行情,缩小选择范围,以免盲目听信置业顾问的说词。通过网络、户外、报纸等多种途径了解楼盘价格,最重要的是要亲自去楼盘详细了解一下项目信息。在“货比三家”之后,选择最合乎自身需求的房子。

3.了解济南房地产市场现状。目前济南市场依然非常火爆。土地市场供需两旺,全年住宅成交量一路走高,住宅成交均价比较稳定,震荡中上行。在说到济南房价是否会恐慌性上涨时,徐总分析称:“目前济南拿到《商品房预售许可证》还未销售的房源大概在5万套左右,已经拿地还未获得《商品房预售许可证》的存量房大约为20万套,足够济南再销售3年。“可见,济南潜在的房源供应充足,因此不会出现恐慌性涨价。

4.了解济南房地产市场商品住宅结构。从2013年济南市普通住宅成交面积段结构看,80-100㎡面积段成交量市场份额最大,成交套数占比39%。2013年济南市普通住宅80-144㎡面积段成交总量为5.4万套,占全市成交量的87%,刚需和改善性需求支撑济南市场,整体市场形势比较稳定。

置业大讲堂首期,现场座无虚席,网友们认真记录

从买房菜鸟晋升为置业专家
置业指南

1.区位因素: 首先要考虑购房使用者,青年、老年人选择地段的标准不同;明确置业需求,是为了工作、生活还是教育需要;了解区域的现状和未来发展,未来的增值潜力需要考虑到。

2.交通因素: 交通因素包括对内交通和对外交通。对内交通分人车分流和人车混行两类,对内交通的合理性有利于提高居住安全和环境的静谧性。外交通决定了居住场所的方便与否以及未来的升值潜力,着重要考虑的因素包括出行是否方便、公交线路是否畅行等等。

3.楼层: 对于小高层、高层而言,顶层和1层房价相对较便宜,中间偏上的楼层价格相对较高,例如18层的楼房最好楼层一般定在10层左右。除价格因素外,还要考虑使用者是谁,不同的使用者对楼层的需求也不一样。

4.配套: 居住区配套以满足日常生活的便利性为宗旨,同时对生活环境的影响要越小越好。居住区内配套公建是否方便合理,周边配套服务设施是否方便,娱乐休闲设施是否丰富,对于居民生活质量影响很大,也是衡量居住区质量的重要标准之一。 需注意的是并非配套越多越高档越好,也并非配套越近越好。

5.物业管理: 物业管理包括住宅小区的安全、维修、清洁、绿化等许多方面,是提升居住生活的重要保障。物业管理公司何时入住小区、规模如何、物业管理收费标准是否合理,都是要着重考虑的因素。

6.开发商: 有实力的开发商一般都会有自身楼盘的建设理念和规划蓝图,比较注重细节,购房者可根据其项目定位来自主选择。一般来说,总建筑面积在三十万平方买左右的楼盘比较有保障,五六十万平方米就可以容纳更多配套设施。

首期大讲堂“学生” 个个收获满满

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置业风险

1.购买放心房。查验“五证”是否齐全,“五证”包括《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。

2.小心广告宣传陷阱。通常广告宣传中美好的描述和承诺并不会写进购房合同中,从而容易引起购房者误解的陷井。靠谱的解决办法还是到售楼处亲自去调查一下。

3.规避定金纠纷风险。 《商品房销售管理办法》中规定:“不符合商品房销售条件,房地产开发企业不得销售商品房,不得向买受人收取任何预订款性质的费用。”因此,购房者在交定金前一定要先考察清楚,如果购房者盲目签约缴纳定金,最后想退房要回定金的话会有一定的难度。

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好户型选择标准

1.户型结构:整体结构四角方正为主旨,其次,户型内部的每个房间都应该间隔方正,谨防多边多角的“钻石房”的出现。

2.户型设计:包括6种分离,即生理分居、功能分区、动静分开、公私分开、主次分开、干湿分开。

3.户型朝向:一套好的户型,应安排尽可能多的房间朝向南面,以确保灿烂的阳光能照耀房间,卧室,自然更不能成为黑屋暗房了,如有不便之处,则首先满足的应是客厅与主卧。

4.户型实用:户型设计要紧凑实用,使用率高。在满足空间大小以及功能多少的要求标准下实现最有效最经济的效果。

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户型功能介绍

1.客厅设置的两个基本原则。其一,起居室的独立性;其二,客厅的空间效率。 客厅的开间应在3.8—5米之间,过大或过窄都与人们的家居生活规律有冲突。

2.主卧要保证独立性、私密性。要尽量远离入户门、远离客厅。面积方面,北方消费者的需求平均值一般在25—30㎡左右。

3.厨房需考虑住户的烹饪和餐饮习惯。应尽可能靠近进户门,远离卧室、客厅,尽量避免拎着菜穿过客厅。厨房的净宽度单排布置设备不应小于1.5米,双排布置设备不应小于2.1米。

4.卫生间应满足三个基本功能。即洗面化妆、淋浴和便溺,且干湿分离比较好用,避免使用冲突。入户门最好不要对着卫生间,面积不要低于4㎡,不然使用起来比较局促。

5.阳台以大而适中为主。功能可设为健身、休闲等。面积以介于4㎡—12㎡之间最佳,净宽最好大于1.6米,方便放置晾衣架。若是南北双阳台,舒适度会更高。

6.玄关的功能主要是储藏行和私密性。走道则以适中为主;窗户的功能以通风、采光为主,舒适度是其主要宗旨。

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