房价高涨,一直是全社会关注的焦点。但是,房价的高低,本身是中性的,由市场供求决定。房地产商总是希望自己开发的房子卖价高,而准备买房的人总是希望房价低一些,但要注意的是,一旦房子买到手,一般是不希望房产跌价的,并希望涨得越高越好。

  涨价的原因,从供给的方面看,是政府控制了土地供给,尽管整体供地有所增长,但住宅用地确实缩减了,从而相对于需求来讲,可供楼盘有限。从需求方面看,不管什么需求,投资需求也好,投机需求也好,基本需求也好,这个区分是不必要的,正是供不应求造成了价格的不断上涨。

  令人费解的是,按照政府给出的数据,各地房源是充足的,甚至给出了具体的空置率数字。这似乎是在指责房地产商捂盘惜售,利用市场的信息不透明、不对称,人为制造市场恐慌,诱使购房者跟风追涨。假如房源充足,空置率高,不但不是供不应求,而是反过来供过于求,按理房价要跌才对呀?

  这里存在一个误区,房源的充足,并不等于市场供给量。理论上讲,市场的供求量是一定时期的流量,房地产商在一定时期内推出多少房上市,保留多少套作为存货,要考虑边际上的成本与收益,收益是多留一套房下一期上市预期的房价,成本是多留一套房作为存货的成本。不要以为房子摆在那里是不费钱的,这里主要考虑的是银行的利息。在当前银行贷款利率偏低的情况下,资金成本与将来溢价相比,后者明显高于前者,假如房地产商预计房价还要上涨,理性的决策自然是通常讲的捂盘、惜售。

  需要进一步解释的是,假如囤房不卖,将来可以卖更高的价钱,为什么不现在完全停止销售,留到以后再卖,大捞一把。答案是,这样一来造成的结果是有价无市。从房地产商的角度看,完全停止放盘,盲目相信将来价格上涨,没有哪一家房地产商会这样想这样做,少量放盘,是对市场的一个试探,房地产商也吃不准购房者愿出多少钱购房,所以不会一点不放盘,少量放盘,是房地产商的觅价策略。

  更重要的是,房地产商之间有竞争,价格上涨的情况下,你不卖,人家卖,人家卖自己的房探出的是自己楼盘的价格,各楼盘的房子不可能完全同质,自己不寻价,搭别人的便车,是不可能的事。所以我们看到的就是,房地产商好像“合谋”一样,有节奏地控制放盘速度,有不断上涨的成交价,成交量也不断上升,但房源看起来又很充足的现象。

  理解了房地产市场空置率与房价双高看起来不能两立,其实合乎逻辑的现象的原因,我们才可能寻找得到必要的政策手段。一味地对房地产商进行道德谴责,要求政府对房地产商囤房、惜售的行为实行严厉的打压政策,注定是无效的,因为房地产商总是能够找到规避的办法,所谓上有政策,下有对策是也。

  房地产商之所以能够捂盘、惜售的资本在于资金的成本太低。房地产商的开发资金中自有资金的比率只占到三成,贷款条件宽松,利率太低,从而房地产开发的风险很有可能转嫁到银行,此外,违规发放的住房贷款也增加了银行的风险。因此恰当的治理之道是要扼住银行往房地产输血的通道,在利率不能完全反映资金成本的情况下,解铃还须系铃人,严肃财经纪律,对违规发放贷款的银行采取严厉处罚措施很有必要。增加房地产信息的透明度,使得房地产商制造的烟幕弹消散于无形,也有助于购房者做出理性的决策,自不待言。