“我们已经接到北京市银监局的紧急通知,从现在起,不允许再对北京未封顶楼盘办理个人住房按揭贷款业务。”工商银行总行张女士向记者透露,“不过,由于这不是中国银监会的政策,所以我们其他地区的分行还将按照原来的办法操作。”

  她介绍,原来只要“五证齐全”,北京分行就可以放贷款;现在则必须还得加上“封顶”。

  中国人民银行研究员邹平座博士坦言,“主体结构封顶才能发放按揭贷款”这一政策,早在3年前央行的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(121号文件)中就已经体现了,但由于种种原因而没有落实,地方政府在操作上也就走了样。他认为,这一政策是政府加强房地产金融调控的信号,意图便是降低房地产业中银行资金的权重;对开发商而言,则是抬高了他们获取资金的门槛。

  资金链越收越紧

  “现在,给钱的渠道是越来越少,花钱的地方却越来越多了。”多年从事房地产咨询业务的吴迪莱经理向记者表示。许多开发商也感到了房地产业对自有资金的要求越来越高了。

  SOHO中国联席总裁张欣表示,从资金来源上说,房地产开发商的资金大致可以分为三类,自己存的钱、银行借来的钱和客户支付的钱。其中成本最低、风险最小、占比最大的来源是客户付的钱,也就是目前的期房预售制度中买房者的购房款。

  国家信息中心经济预测部最新发布的《中国房地产业月度运行报告》显示,2006年1―7月,全国房地产开发企业累计到位资金14416.75亿元,同比增长29.4%。其中,作为房地产开发的一项重要资金来源,定金及预收款,占到了全部到位资金的27.8%。而去年同期,这一比重是38.2%,2004年则为43.1%。而购房者支付的定金及预收款,一半以上是个人住房商业贷款。

  银行证券研究中心行业分析师丁文认为,“定金及预收款”占房地产开发全部资金来源的比重,很明显是逐步下降的。而北京叫停未封顶楼盘的个人住房商业贷款,会使开发商的预收账款减少,从而进一步降低这一资金来源比重,这就对开发商提出了更高的自有资金的要求。

  吴迪莱介绍,现在的房地产项目,从开工到“正负零”(即建筑出地面),再到封顶,最后到竣工验收,大约各占总建设工期的三分之一,现在住宅商品房的预售一般是以“正负零”为标准的。如果个人按揭贷款只能在封顶后发放,这就延缓了开发商的回笼资金的速度,从时间上看,大约推迟三分之一的工期。

  从供求关系上看,丁文认为,由于这一政策旨在收紧资金,保护房地产金融,一定程度上会降低房地产投资,从而使供给有所减少,而需求的变化则不会太大。因此很难起到平抑房价的效果。

  融资渠道将多元化

  房地产业作为一个资金密集型行业,对金融有很强的依赖性。业内人士认为,随着央行一再提醒房地产信贷的潜在风险,逐步加强收紧银根,房地产企业通过银行“变相借钱”的机会将越来越少。

  吴迪莱称,客户预付的钱是最优质的融资方式,没有利息,而且房子已经售出,就大大降低了市场空置的风险。她认为,北京的作法将降低房地产公司的回款速度。一栋100米高房子,建设可能要一年半的周期,但在市场预售,可能是五到六个月就销空了,提前一年实现回款。现在封顶后才办按揭,销售进度肯定会慢一些,回款时间会拖长,这对资金实力强的地产公司影响并不大。但中小公司可能因为资金链紧张而陷入困境。

  冠城大通(600067)副总裁韩国建表示,市场中房地产公司各有各的生存之道。现在公司正在寻求多元化的融资渠道。他指出,信托资金已经是公司重要的资金来源,比重接近30%。很多房地产企业都用到了这种融资办法。

  建设银行副行长范一飞也认为,商业银行不能从头到尾包揽房地产企业的大部分资金需求,房地产业过度依赖银行贷款,使金融体系的系统性风险增大,对大家都不是好事。