楼市宏观调控在2006年下半年渐入佳境。在先期启动市场化手段,例如加息调整房价未果之后,行政手段的升级开始令各地房价的主导者们感到一丝凉意。其后,惩贪治贪终于成为涤荡房地产市场空气的首要方式。我们欣喜地发现,各区域房地产市场开始出现微妙的变化。

  现实已经表明,这场始于2003年4月的宏观调控正朝着一条良性健康的路径发展。2006年以来,市场已普遍得到一个清晰的讯号--中央政府将重新取得对于房地产一级市场的主控权。土地督察制度的建立将为各区域市场提供一条有效管理的垂直通道。可以想见,在掌控市场源头的话语权之后,2007年的调控实践将更加得心应手。

  与此同时,闲置土地问题也正在加快解决。这既是甩开历史包袱的举措,同时也是加大市场供应的前奏。在余粮不多的前提下,"饥饿供地"只能是政府被迫采取的方式。更为糟糕的是,这会成为部分开发商倒逼政府的口实。只有将那些抛荒多年的土地重新纳入供应轨道,才能逐渐缓解市场的饥渴程度,并对现有土地的开发商提出警示。如此,持续有效的房地产供应链才不致因为"囤地惜售"而被中断。

  此前,外界渲染的紧缩焦虑在一定程度上助长了房价上涨的预期。但可以预见,未来土地供应并非趋紧,而是从严。尽管2006年的土地购置面积已小于同期商品房竣工面积,但随着土地调控力度的加大,众多存量土地将被逼回吐入市场,并形成有效的供应支撑。不仅如此,正在形成中的新土地供给制度也将在其后的时间里重塑供应结构。愈来愈多的小户型限价房会随着这一变化,在今后的日子里逐步上市。可以预见,未来的一两年中,低总价房会渐渐成为市场主流。

  值得注意的是,中国未来呈现主力的会是适度的居住需求,而非奢侈性需求。因而伴随后者的极有可能是更多的限制性政策,例如:在持有性税收政策中施行累进税制;在流通环节征收更多的资本利得税;在消费领域加征奢侈性税收。与之相对应的是,适度需求将被鼓励并被大力支持。在廉租房快速启动仍存一定困难、经济适用房制度频遭诟病的今天,政府将更倾向于采取市场化方式,加大供应符合这一需求的住房。

  2007年的中国楼市会步入一个豪强尽扫的时代,连续两年高密集度的行政调控方式可能会渐渐退居幕后。中国人依旧需要住房,也必定会有房住。房价只是这一切的表征,从今年开始,它会逐步回到一个合理的区间内。

  (作者:秋实)