仅仅“存活”了十几个小时就被建设部废止的《90m2以下住宅设计要点(征求意见稿)》(以下简称“90平米细则”)可能是近年来中国实行时间最短的政策。建设部的“朝令夕改”不仅让许多苦等设计标准的开发商哭笑不得,更是被许多人指责为“儿戏”百姓。

  “70%的新建住宅面积须建设90平方米以下小户型”作为“国六条”调控的核心政策,在中国遭遇了现实国情的阻力。该政策从去年的6月1日就开始实行,但是半年多过去了,其具体的细则至今仍无最终定论。

  90m2标准先难产再夭折

  “建设部‘朝令夕改’主要是由于建设部放宽了90m2的标准,而遭到了国务院的反对。”昨天建设部一位知情人士向记者透露。

  这位人士还向记者透露,其实建设部对“90m2全国统一的标准”已经“松口”了,同意地方政府在执行过程中可以结合实际情况,但是国务院在《90m2以下住宅设计要点》发布的当天晚上,就召集了建设部有关负责人,重申了“凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90m2以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上”的原则。建设部随即撤换掉了征求意见稿并声明将严格执行全国统一标准。

  根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(以下简称《通知》)规定,中小住宅90m2的标准从去年的6月1日就应该开始执行,但是一直到现在还没有出台具体的细则。

  相关人士向记者透露,这主要是在执行过程中中央与地方产生了分歧,在当初《通知》中九部委就为放宽90m2标准留下了口子,其中规定“直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的,必须报建设部批准”,但是这一规定一直没有得到国务院的明确答复。

  随后不久,各地方全开展了“90m2的设计大赛”,从征集的设计方案来看,南北地区对90m2的标准全出现了一定程度的浮动。

  “国六条”遭遇核心瓶颈

  去年可以称为国内房地产的“调控之年”,而与以往政策相比去年以“国六条”为代表的政策更加强调落实。从去年5月17日,国务院总理温家宝提出“国六条”,到建设部等九部委当月29日落实“国六条”仅仅用了12天,可见在政策的落实速度上是近几年罕见的,主要是担心步“新旧国八条”流于形式的后尘。但是作为“国六条”的核心政策,至今关于“90平米细则”仍无定论,成为了“国六条”执行的瓶颈。

  去年5月29日,《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》发布,“国六条”所涉及的9个部门第一次对国务院的调控政策做出了回应,主要从调整房地产结构、信贷、土地、税收等方面对我国房地产业进行调控。

  两天后的5月31日,国家税务总局发出《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》明确指出:2006年6月1日后,个人将购买不足5年的住房对外销售要全额征收营业税,个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售、对外销售不能提供属于普通住房证明材料或经审核不符合规定条件的将征收差额税。此文一出,立刻造成二手房交易的“井喷”。

  与此同时,国土资源部下发“关于当前进一步从严土地管理的紧急通知”,要求房地产开发用地必须采用招标拍卖挂牌方式公开出让,合理地确定宗地面积。各地要编制年度土地供应计划,科学合理地确定房地产开发用地供应规模和结构,优先保证中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地供应,供地计划要向社会公布。严格限制低密度、大套型住房的土地供应;停止别墅用地供应。

  在随后的几个月中,“国六条”的各种执行细则一一出台并开始执行,开展全国性的房地产交易整顿工作,而90平方米标准却迟迟无果。

  国情判断成为分歧中心

  是否充分考虑我国地区差异成为“90m2细则”分歧的焦点。社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞认为:如果90m2政策弹性大,给地方过大的裁量权,那么政策的威力就要下降,但如果不给地方裁量权,各地情况不同,也不好太过“一刀切”,其中的“度”不好掌握。

  牛凤瑞指出,套型建筑面积90m2规定的出发点是好的,但根本上还应由市场决定。如果面积不对,户型不对,房子就会卖不出去,最担心这个问题的肯定是开发商,所以开发商不会盲目开发大户型。从市场反馈的信息看,基本是建筑面积140m2以下至120m2左右的户型较受北京主力购买人群的青睐,而目前市场上90m2以下的房子除去公摊面积后,实际使用面积则较为有限。

  他表示,政府应该更多关心的是交易规则以及信息披露,对产品类型原则上不应管理过细。如果价格下跌,那就说明产品确实过剩了或者不符合市场要求,若价格上涨,说明相应产品还是紧缺,需要更多的投资与供给,政府只要数据统计权威,给投资者以及开发者以正确的导向即可。

  但中国城乡建设经济研究所所长陈淮提出了反对意见,他认为“90m2以下住房占70%”,这是国家刚性规定。住房首先是要满足人们生存的必要功能,即要有房子住,从这一点看,目前国内城市家庭中,以三口之家居多,90m2完全可以满足95%的消费群体需求。

  避开争论寻找控制大户型方法

  “90m2作为‘国六条’宏观调控核心政策,其主旨是通过结构来稳定房价,但是也不意味着中小户型的房子占到多数就可以把房价降下来,而且不利于市场经济的发展。稳定房价最好要通过税收等市场手段来调节,加强持有环节的税收,开征物业税将更有利于房价的宏观调控。”牛凤瑞介绍说。

  相对于营业税、所得税、契税等流通环节的税种而言,真正让房地产投资者感到恐慌的是房地产保有税,主要是物业税,又称“财产税”或“地产税”,主要针对土地、房屋等不动产,要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款,税额随房产的升值而提高。

  因为当市场处于卖方市场时,投资者可以轻松地将手中的房产溢价卖出,并且可以不费力地将各种税费转嫁到下一个买家头上,从而变现投资收益。

  但如果开征房地产保有环节税,情况就不一样了。这不仅让投资者持有成本增加,而且还会让接手的买家思忖再三,买大房子的居住成本能否承受得起,这样不仅限制了大户型的销售,而且也打击了房地产的投机行为,减少一定程度的地产泡沫。

  记者了解到,目前涉及到“保有税”征收方式以及面积界定等问题,已经被建设部、财政部及税务总局提上了议事日程,可能在今年4月以后出台,征收范围可能为120m2以上房产,但这与物业税还有一定的区别。

  言论

  当调控遭遇国情

  90m2政策的朝令夕改,与其说是不符合国务院有关政策的规定,还不如说调控遭到了实际国情的抵制。

  我国南北方在住宅上存在巨大差异。相同的建筑面积情况下,南北方在实际的使用面积上相差一二十平方米是很正常的,这个主要由于南方地区的房屋保温墙体较薄,供水等管线又在墙体内,这样房屋实际利用率高达90%。而公摊面积的减少,也就意味着实际使用面积的增加。

  如此一来,在执行“90m2标准”的过程中,南北方住宅在实际使用面积上将存在着巨大的差异。

  以一个地区的住宅作为标准,然后给出各个地区的参考系数,容许住宅围绕90m2的标准上下浮动,既有利于政策执行,也比较符合实际国情。但这与“国六条”中90m2必须占项目70%的规定又背道而驰。

  自从房地产调控开展以来,国家出台了一系列有利于平抑房价的政策,但奇怪的是,宏观调控反而成了房价上涨的指标。造成这种情况的原因是多方面的,比如由于政府有关部门还不适应市场力量的作用,而是习惯于用政策来调控市场,导致经常出现政策与实际脱节的情况。“国六条”推出后,各个机构纷纷加快落实调控政策,但没有考虑我国的实际情况,致使房价不降反涨的局面出现。

  业界声音

  房地产业遭遇“标准门”

  “一些开发商们看到被放宽标准的‘90m2标准’后都很激动,如果按此执行,一些目前仍卡在户型设计审批上的项目可以过关动工了。”戴德梁行一位服务于外资开发企业的分析人士介绍。但是,开发商苦苦等了半年多的设计标准才过了一个晚上就被废止了,中国地产业第一次遭遇到了因为没有设计标准而无法施工的尴尬。

  住宅的设计根据不同地区的气候条件,有着显著的不同,比如北方地区在建筑时必须考虑保温、采光、采暖等,而南方住宅对这一需求相对较低,北方地区还要考虑暖气设备的安装空间,如果采取全国统一的90m2标准,将导致北方地区的住宅在实际使用面积上要小于南方。

  此外,对二三线城市的地产开发是一个难题,因为这些城市里的某个住房项目之前设计了1000套大户型,现在却要变成2000-3000套小户型。这样一来,改变的不仅仅是客户群,小区内的配套设施也要做相应更改,在操作上有一定难度。

  “这就造成至今标准还没有最终确定,政策在执行中遭到了实际情况的抵制。”牛凤瑞指出。而由于这一标准的不确定,直接造成了大量本应该去年就开工建设的住宅项目,至今仍处于半停工阶段,据了解,目前北京因为“标准之困”被迫停工的项目就有607个,造成了供应不足而导致房价上涨的局面。

  举措

  变相绕开90m2限制

  对于90m2限制,开发商的第一反应就是反对,然后想办法反制、化解。下面记者将列举开发商们的种种“合理方案”:比如,在户与户之间预留可拆墙,买的时候是两套房子,墙拆开就成了180m2的大房子;再比如,将90m2以下的住宅建成5.8米层高,预留装修跃层空间;还比如,将一套大房子分解成两个或者三个产权,进行“散式”销售。

  而在远郊区域和一些二线城市,不少开发商都储备了大量土地以开发大盘。而大盘中又有超过80%以上的套数为90m2以上的户型。目前,不少在郊区拥有土地储备的开发商已开始要求工程部加班加点地攻关能大面积应用的“子母房”户型设计。

  一位开发商的销售高层举例说:本来是150m2的房子,现在要设计成“60m2+90m2”两套房子,打通之后和一套没有什么区别,或者是设计类似复式的住宅,在两套房子之间架上楼梯,就变成一套。

  态度

  坚决反对90m2“一刀切”

  “90m2政策搞‘一刀切’,肯定长不了。”广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文表示。北京泰盈房地产开发公司总经理阎少华也认为90m2的政策各地区应该分别对待。

  阎少华表示,由于目前北京地产开发分期取得施工许可证的现状,因此建设部在制定北京实施细则时,应结合北京房地产开发实际情况制定。

  90m2标准是“国六条”中最具杀伤力的一条,该政策旨在降低购房门槛,满足中低收入购房人的购房要求。但是,北京中原地产总经理李文杰认为,该政策的推出及后续执行细则的推出,导致市场在等待中度过了半年多的时间,间接导致了市场供求矛盾的紧张,对房价的上涨也间接起到了推波助澜的作用。

  此外,该政策并不适用于所有住宅项目,如在北京市东二环90m2户型单价现在也要卖到2万多元,总价就要接近200万元,这就证明这样的政策并不能缓解社会对于购房的要求。反而面积的减小,更容易导致单价上升,与政策初衷背道而驰。