业内人士称,土地增值税“清算制”对房地产业高利润能有多大冲击,关键在于如何严格界定“扣除项目”

  吴晓波 张志斌

  2007年房地产税费调控的大幕已然开启。

  16日晚,国家税务总局在下发的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(下称《通知》)中,明确规定从2月1日起,房地产企业土地增值税的交纳将由先前的“预征制”转为实打实的“清算制”。

  新华社的分析文章称,加之此前的城镇土地使用税额标准提高2倍、新增建设用地土地有偿使用费提高1倍的政策已于1月1日正式实施,在房价高位运行、“且调且涨”的背景下,2007年房地产税费调控的大幕已然开启。

  “扣除项目”是关键

  《通知》的发布意味着房地产开发项目土地增值税从“预征”步入“清算”时代。

  业内人士介绍,我国现行土地增值税暂行条例及相关细则规定,土地增值税率为四级超率累进税率:最低的,增值额未超过扣除项目(即成本)金额50%的,课税30%;最高的,增值额占扣除金额200%以上的,课税60%。

  但在实际操作中,由于《土地增值税暂行条例实施细则》留下了一个“活口”,即涉及成本确定或其他原因而无法据以计算土地增值税的,可以预征土地增值税。结果各地多采用预征收制。加之土地增值税是地方税种,各地征收标准不一,一般预征额多为房屋销售价格的1%~3%。这一税率与房地产行业的高利润明显不符。

  国税总局在《通知》中明定,土地增值税以房地产开发项目为单位进行清算,封堵两大漏洞:一是以分期开发拖延清算的漏洞,对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的,应分别计算增值额;二是账目不清不能成为逃避清算的理由,对于因账务不全难以确定转让收入、扣除项目金额,或未按照规定期限办理清算手续等情况,税务机关可按当地同类企业的一般标准且不低于预征税率的税负进行核定征收。

  业内人士指出,土地增值税“清算制”对房地产业高利润究竟能有多大的冲击,关键还要严格“扣除项目”的界定,否则,开发商做大扣除项目,增值额自然又会“缩水”。

  地产股过山车

  受到土地增值税清算通知的影响,A股房地产板块昨日出现暴跌。

  昨日,内地股市17家上市房地产公司跌停,13家跌幅9%以上。万科A(17.28,-1.92,-10.00%)(000002.SZ)、保利地产(52.03,-5.78,-10.00%)(600048.SH)、华侨城(000069.SZ)、陆家嘴(14.17,-1.57,-9.97%)(600663.SH)、金地集团(17.76,-1.97,-9.98%)(600383.SH)等龙头股封死跌停。受此影响,沪深大盘也双双大幅下挫。香港股市的内地地产股昨日股价也分别下跌5%~7%不等。

  而就在此前的15日,内地及香港股市的房地产股,出现不同程度的股价飙升。其中,内地股市多只地产股冲击涨停,香港股市多个内地概念房企被外资机构调高评级。

  国都证券地产行业分析师孙志敏昨日在接受《第一财经日报》采访时表示,地产股暴跌是受到了《通知》出台的影响,因为这会在整体上增加地产业的税收负担,再加上前期由于人民币汇率不断创出新高,地产股的整体涨幅较大,因此回调也就相对较猛。

  尽管此前“预征”时代的土地增值税在各地征收标准并不一样,但实际预征率普遍较低。对于众多上市房企来说,如果完全按照规定的累进税率计算,将对原先有大量土地储备公司的利润水平有较大的负面影响。

  土地储备成负担

  对于进军一线城市的房地产开发企业来说,这笔开支将成为不小的负担。

  目前股价暴涨而后又暴跌的房地产企业,大多拥有大量的廉价土地储备,而且去年业绩出现跨越式增长。如万科去年的土地储备增长可能超过1500万平方米,仅一至三季度的土地储备增长中,就有60%以上为通过协议转让取得的低价地块。万科董事长王石近日在博客上透露,2006年度万科缴税24.9亿元,比2005年增加11.08亿元,上升80%。

  保利地产也同样在去年出现土地储备猛增。在其上市的5个月后,土地储备猛增500万平方米左右。而且一线城市如北京、广州的不少地块为协议取得的低价土地。

  此外,急升后下跌的股票如中粮地产、九龙山、中华企业等,也是在内地一线城市拥有不少早年买下的低价优质土地储备。

  东北证券地产行业分析师袁鹏涛认为,从《通知》的具体内容来看,那些前期拥有土地储备较多、取得土地时间较早的住宅开发类上市公司受到的冲击是最大的。“一般来讲,取得土地越早的企业成本会越低,因为以前的土地多是协议转让,而现在都是拍卖,成本不可同日而语。”

  孙志敏认为,从《通知》出台的本意来看,既不是为了打压房价,也不是为了打压地产股的股价,而是为了规范房地产业的发展和经营。就国际经验而言,一般房地产开发企业的利润率在15%左右,而我国目前房地产开发企业的利润率远高于这一数值,而这很大程度上是得益于囤积土地获利。

  “其实《通知》对住宅开发类地产股影响较大,但对商业地产股影响则有限。”袁鹏涛说。