国税总局日前下发通知规定,从今年2月1日起,全国房地产 企业开始全面清算土地增值税。此消息直接引发了近几日房地产板块的集体暴跌,同时影响港股红筹地产股的市场表现。市场如此剧烈的反应令各方始料不及,国税总局、上市公司以及行业分析师纷纷发出公告或研究报告,为此轮政策冲击波降温。

  国税总局:土地增值税并非新税种

  尽管选择1月16日晚间在网站上低调公布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(以下简称“通知”),国税总局此则并非土地增值税“新政”还是引发了市场的恐慌。通知发布的第二天1月17日,走势平稳的房地产板块开盘便集体大跌,除极个别个股之外,该板块近乎全盘翻绿,更有30多只个股跌幅超过8%,20多只个股跌停。

  市场的这一反应令政策部门始料未及,也打了上市公司一个措手不及。

  随后两天,万科A、深长城、阳光股份、亿城股份、泛海建设、招商地产以及金融街、北京城建等18家房地产上市公司纷纷发出内容大同小异的公告,称土地增值税清算或者不影响公司2006年的业绩,或者影响有限。公告所述原因可归纳为三点:其一,房产销售时已经预交土地增值税,并在2006年度对土地增值税费进行了预提;其二,所开发项目主要为普通居民住宅和经济适用房,毛利率不高,因此土地增值税的税率偏低,清算管理影响较小;其三,各地具体实施细则尚未明确。

  国税总局则在18日发文表示,土地增值税并非新开征的税种。自1993年12月13日,国务院发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》后,土地增值税实际上在1994年1月1日起便开始征收。国税总局披露,2006年,全国土地增值税收入为231亿元。

  对于此通知对房地产市场的影响,国税总局同时首次给出了官方表态。国税总局称,由于对房地产开发项目已经预征了土地增值税,而清算是在房地产开发项目已经全部或大部分销售完毕后才进行的,因此,通知的出台在政策上不会额外增加房地产开发企业的税收负担,也不会加重购房者的经济负担。国税总局进一步表示,土地增值税是国家为了进行房地产市场宏观调控 而出台的税种,主要目的是调节房地产开发企业土地增值收益和利润。做好土地增值税的清算工作,将对房地产市场的健康发展起到积极的作用。

  事实上,此次土地增值税严格“清算令”的出台,其实早可见政策端倪。在土地增值税自国务院《中华人民共和国土地增值税暂行条例》出台后10余年的“有名无实”期,2002年7月10日,国税总局下发《关于认真做好土地增值税征收管理工作的通知》,明确要严格按照此前各部委陆续下发的通知要求,加强部门之间的配合和协作,共同搞好土地增值税的征收管理。此外在2004年,国税总局再次就进一步土地增值税的征收问题下发通知进行强调。

  行业分析师:不改龙头高成长

  当事人身处“清算令”冲击波中心,“旁观者”则看出了“庐山真面目”。各研究机构行业研究员海量的研究报告中,土地增值税清算管理对上市公司的实际冲击有限、行业有望更规范发展成为主流的观点。

  联合证券行业分析师鱼晋华认为,土地增值税的严格清算管理对房地产开发企业的影响不均,行业龙头的高成长不改。

  鱼晋华表示,如果该政策执行到位,带来的直接影响将是行业的利润率水平降低。根据她的测算,在交纳了增值税后,行业平均的销售净利润率将下降3个百分点左右。

  这个结果是将增值额与相应的营业利润率及净利润率(假定所得税率为33%)计算而来:当一个项目的增值额介于20%至50%之间时,即该项目的销售净利润率介于11.7%至22.33%时,该项目应交纳的增值税率为30%,而在交纳增值税之后,该项目销售净利润率下降的幅度在3.35个百分点至6.70个百分点之间。

  从上市房地产公司平均盈利能力来看,2005年及2006年的平均销售净利润率基本在13%左右,再考虑上市公司本部不可抵扣的成本和费用,国内上市房地产公司增值税率的主要交纳区间将集中在0%,30%和40%,其中大多数企业要交纳的税率将为30%。

  而在18日的发文中,国税总局指出,根据土地增值税条例及其实施细则的规定,对从事房地产开发的纳税人,在计算增值额时,除可扣除有关成本费用外,还可按取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本、新建房及配套设施的成本三项支出之和加计20%的扣除。国税总局同时特别强调,建造普通标准住宅出售的,增值额未超过扣除项目金额(包括20%加计扣除部分)20%的,免征土地增值税。

  鱼晋华表示,即使行业的平均利润率下降3个百分点,和其他行业尤其是传统行业比较,地产行业利润率仍然充满吸引力。而随着行业调控的深入,行业整合得以加速,优势龙头公司将受益。她分析说,房地产开发商要么尽量提高售价以获取尽可能高的毛利率,要么加快产品的开发和销售提高资金周转率,来使自己的利润最大化。而受此土地增值税的严格征收清算管理的影响,第二种途径将成为越来越多开发商的选择。

  据介绍,万科则是房地产上市公司中第二种路径选择的代表,其平均每个项目的开发周期小于12个月,最快的项目可达到9个月。万科所推进的工厂化战略,在未来会帮助万科把开发周期缩短到更短的水平,从而将推动公司的资金回报率继续上升。

  地产调控税政手段加强

  中信证券研究所王德勇以及段海瑞分析师则认为,房地产行业已就此步入新一轮调控周期的前夜。

  事实上,国家发展改革委、国家统计局前日发布的最新调查数据显示,在房地产宏观调控政策频繁出台的2006年,全国房价平均上涨了5.5%。

  联合证券分析师鱼晋华表示,对地产行业的调控从2003年8月的121文便已开始,已历时3年半,未来仍难言调控何时结束,在未来相当长一段时期内,调控仍将是一种常态。

  社科院金融研究研究员尹中立此前曾提出,税收政策是房地产调控的有效手段,类似物业税政策的实施将会有效调控房地产市场。