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  编者：疫情对中国楼市的影响，一是暂停，大约2个月交易冷冻；二是加速，一些楼市需求抑制后放开加速上行，一些楼市迅速触底反弹，一些楼市则继续下跌。

  继2019年之后，乐居总编室联合乐居财经研究院推出【2020中国40城楼市年度备忘录】，从房价、土拍、政策、购房意愿、热盘、区域、预期等各视角，记录中国主流城市的2020楼市这一年。

  城市综述：在全国疫情背景下，2020年济南房地产市场实现了逆势增长。全年新建商品住宅成交8.85万套、同比上涨10.31%，均价12889元、微降1.41%。二手住宅共卖了4.19万套，均价10292元，价量齐涨。土地共成交161宗、总金额558亿，其中历城区以59宗土地、超255亿成交额成为2020年供地最主力区域。

  一、新建住宅成交8.85万套、涨10.31%，均价12889元、微降1.41%

  从商品房网签看，济南新建商品房销售19.77万套，面积1579.60万平方米、同比增长4.11%，均价为每平方米11753.78元、同比下降1.25%。其中，住宅销售8.85万套，面积1112.11万平方米、同比增长10.31%，均价为每平方米12889.56元、同比下降1.41%。

  3月销量大增 住宅成交规模超过预期

  3月份以来，济南市房地产业复工复产效果明显，受疫情影响逐渐减弱，市场销量较往年大幅增长，住宅日均成交量保持在280套左右，超过了2017-2019年日平均成交200套水平。销量大幅增长的主要原因是企业通过积极的降价策略，推动复工复产，回笼资金。

  根据年度开盘情况，2020年，济南98个项目迎251次开盘加推约27887套房源，其中有30个新项目。相较于2019年，2020年的开盘量减少1%，开盘套数减少13%。（2月受疫情影响未有开盘数据）。

  2020年济南住宅价格指数环比小幅波动，截至11月底环比累计下降1%，预计全年波动应该保持-1%左右，整体保持平稳。11月份环比下降0.3%，同比下降1.7%。

  受2020年全社会推动复工复产影响，今年的住宅成交规模超过预期。从网签数据来看，2020年济南商品房网签总量为19.77万套，住宅网签8.85万套。在过去五年中，济南商品房网签总量最高为2016年22.4万套，最低为2018年13.3万套。

  二、二手住宅卖了4.19万套，均价10292元，价量齐涨

  济南2020年二手房交易6.04万套、成交面积463.92万平方米，同比增长6.31%，均价为每平方米9680.57元，同比增长0.33%。其中二手住宅交易4.19万套、成交面积392.56万平方米，同比增长10.45%，均价为每平方米10292.40元，同比增长0.81%。

  2020年第一季度~第三季度，济南二手房成交量起伏较大。一季度成交量明显偏低，受春节和新冠疫情影响较大。二季度大量购房需求释放，成交量倍增，环比增涨163.91%，三季度回归正常交易量，保持整体成交量平稳发展。

  三、政策：高端人才购买首套住房最高可享15万安居补贴

  在落实“一城一策”要求，保持调控政策的连续性稳定性的基础上，实现稳地价、稳房价、稳预期的目标背景下，今年针对房地产市场暂无重大政策调整。在保持稳定性的基础上，加大了人才吸引强度。

  2020年1月6日，济南市住房和城乡建设局发布《济南市人才购房补贴申请发放实施细则(试行)》(以下简称“细则”)，自2020年1月1日起实施，试行2年。对于符合购房条件的全日制博士、硕士研究生家庭在济购买首套住房，可分别享受15万元、10万元的一次性购房安居补贴。

  2020年3月3日，山东省政府发布《中共山东省委山东省人民政府贯彻加快推进城乡融合发展的实施意见》，提出加快推动已在城镇就业的农业转移人口落户，济南、青岛中心城区尽快放开落户限制；放宽人才落户之后，对于限购下的刚需族来说能够获得购买房屋的资格。

  此次激励购房政策，足以看出济南对于人才留守的重视程度。此举一定程度上增加了购房需求，但是在国家的宏观调控之下，未来房价会越来越稳定，同时，人才的引进为城市发展注入了新鲜血液和无限潜能。

  四、土地成交161宗，吸金558亿

  回顾2020年济南土地市场，溢价、流拍、底价成交并存，可谓一波三折。上半年受疫情影响供地量偏少，从第三季度开始土地市场逐渐回暖，第4季度供地大爆发，溢价成交更是层出不穷。纵观全年，土地市场呈现稳步升温的态势。

  2020年，济南市供应住宅、商务金融、商服用地共计166宗（其中7宗地将于2021年1月成交），总面积约577.2万平米，折合约8658亩，其中居住（含商住混合）地块106宗，共计约6103亩（统计范围含济南主城各区、长清、先行区、原莱芜地区，不含章丘、济阳，含终止、流拍土地）。

  2020年，济南市共成交住宅、商务金融、商服用地161宗（其中3宗地为2019年底供应土地），总面积约585.5万平米，折合约8782亩，成交总金额约558.4亿元，流拍土地21宗（不含章丘）。其中，居住地块（含商住混合）104宗，共计约6322亩，成交总金额约481亿元；商业金融地块（不含商住混合）57宗，面积约2460亩，成交总金额约77.44亿元。

  历城区59宗土地吸金超255亿，占全市总成交额45.7%

  从区域成交情况来看：历城区贡献59宗超3809亩土地，居住用地达2554亩，成为本年度供地主力区域；天桥区土地成交面积排名第二，约706亩。

  在吸金能力方面，历城区吸金超255亿元，中海、远洋、万科、绿地、龙湖、绿城、平安、碧桂园等房企均在此摘地，未来众多知名房地产项目将在此集中亮相。

  万科土储量达926亩 居拿地榜首

  2020年的济南土地市场上，万科拿地量最多，土地储备量达926亩，居于今年拿地榜首；远洋土地储备量达818亩，排名第二；平安、城投联合斥资超48亿在雪山片区拿地510亩；绿地、龙湖也储备了不少土地，新城更是以58.7%的高溢价率一举拿下槐荫区经十一路项目C-1住宅地块。

  TOP8楼面价均破11000元/㎡，最高楼面价14403元

  2020成交土地中，楼面价TOP8地价均在11000元/㎡以上，市中区郎茂山原山东长城房地产综合开发总公司地块高居榜首，经16轮竞价后以竞配建政府储备性安置房1810平方米、41130万元的价格被中电建摘得，溢价率约5.2%，楼面价14403元/㎡。高楼面价集中在郎茂山片区、盛福片区、长岭山片区等。

  2020年6月份开始，底价成交的常态下,多宗土地进入多轮甚至百轮竞价,土地溢价率不断上升，3宗土地进入竞配建政府储备性安置房环节，同时也伴随多宗地块的出让终止和流拍。纵观2020年济南土地市场，可谓流拍溢价冰火两重天。

  五、2020年房企销售前三甲：融创、中海、万科

  在2020年济南房地产企业销售榜上，融创、中海、万科依旧是前三甲位置，其中融创、中海是比较典型的大盘致胜，万科则是依靠小股操盘，虽然权益销售额/面积可能不算高，但在流量销售榜上，还是比较稳的。

  其余企业中，中建东孚、碧桂园、旭辉银盛泰、金茂、远洋等，成绩也比去年有明显进步。

  上榜项目销售榜的楼盘，依然以大盘居多，也不乏一部分品质做得很不错的中等体量的改善楼盘。

  济南两个典型的超级大盘——中海华山珑城和济南融创文旅城，销售额和面积依旧是****。位于第三名的银丰玖玺城虽然价格略高，但流量也一直保持的不错。其余项目中，4个新盘项目——济南金地华著、绿地御山台、鲁能领秀城麓系洋房、中海玖嶺南山等虽然都在二季度及之后入市，但销售反馈都不错。而中海在华山的中海天钻，以19600元/㎡的价格成功击穿华山片区价格天花板，表现也颇为亮眼。

  八、购房者心态逐渐成熟，买房者多数存在“捡漏”心理

  购房者心态逐渐成熟，虽然目前市场上降价项目较多，但购房者不再像 16-17 年那样盲目购房，购房者多数处于观望状态，对于刚需客户，低首付产品有较大吸引力，对于改善客户，产品力及性价比为主要成交因素，不少刚需购房者已赶在年底前“上车”。

  一位销售中介表示：2020年济南房价下滑众所周知，买房者多数存在“捡漏”心理，期望有低于真正市场价的房子。卖房者，多数业主也了解市场下滑，但是对自己的房子期望值较大，价格不下调，导致二手房交易较为低迷。目前的房产交易，不管是客户还是业主，真实照写了人本身的自私心理，都想着低买高卖。我遇到过一位卖房子考虑置换的客户，买完新房项目后准备卖掉原来的房子，但是他对自己的房子期望值较大，打比方说是100万的房子，他非得卖120万或者150万，结果卖不动，迟迟不能成交，现在市场的话基本就是这个样子，置换的业主都是低买高卖的心态。

  九、济南市民看2021楼市：稳中有升，刚需早上车更合算

  关于对2021年济南楼市的发展，热心网友滕先生表示了他的看法：

  2021年房地产市场回稳中有升，对于所有购房者，尤其是刚需来说依然是一个好时机。美国发行美元货币总量中，2021年占了总发行量的五分之一，也就是说美国在大量发行货币，传导到我们国家需要一定的时间，虽然国家强调住房不炒，但是钱最终肯定会有很大一部分进入房地产和股市，全球通货膨胀带来的是物价上涨，到时候房价肯定随物价上涨。而且对于济南来讲，本身房价水平不算高，随着物价上涨，工资水平升上，肯定会有一大波刚需可以上车，所以2021年，房地产市场会在国家的调控下缓慢上升，而那些以价换量的地产商日子也会很好过。比如，中粮祥云，这么多没有选上房子的就证明，不缺买房子的，缺的是相对来说便宜的房子，只要房子便宜，就会有刚需买，对于刚需，济南房价下探空间已经不大，与其等待可能出现的优惠百分之一、百分之二，不如早住进去，早上车更合算。

  十、2021走势预测：量价齐稳，住宅价格不会出现大起大落

  整体来看2020年济南楼市平稳发展，年初受疫情的影响房地产市场有所放缓，复工复产之后，政府出台一系列促进地产平稳发展的政策，2020年济南房地产整体稳中向好；而对于新的一年，各项政策有序落地，不论是促进人才购房补贴还是放宽落户政策，都是为了更好的激活市场能量和促进房地产市场健康有序发展，综上所述，2021年济南楼市会持续稳中前进，有逐渐上升的趋势。

  在“房住不炒”的政策主基调下，稳地价、稳房价、稳预期仍然是济南楼市调控主旋律，政策放松的概率极低，如果市场过热，不排除调控加码的可能。

  市场方面，预计2021年房地产市场仍将保持“量价齐稳”的状态，住宅成交应保持在1000万平方米左右，住宅价格不会出现大起大落。

  新盘供应一直与土地出让紧密挂钩，通过2020年土地市场成交来看，历城区土地成交量****，约59宗超3809亩土地，居住用地达2554亩，主要集中在雪山、唐冶等区域，这也意味着2021年更多房地产项目将在这里集中亮相。

  二手房市场回暖将带动住宅市场继续回暖。二手房低迷将影响到部分以旧换新的改善型需求购买能力。2020年二手房交易量逐步回升，将对新建住房市场销售带动作用明显，对改善型购房需求将产生一定的刺激作用，整体房地产市场应将继续保持回暖状态。

  数据来源：济南市房地产业协会、克而瑞济南、济南住宅与房地产信息网、济南公共资源交易中心

  本次备忘录撰稿人：赵一、张天姿

  撰稿日期：2021年1月13日