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热点城市调控升级的另一面，压力城市正面临市场下行趋势。

作为全国首个较为全面的“救市”政策，哈尔滨稳楼市“十六条”将市场压力情绪推向高潮。

从具体内容来看，主要强调了两个方面。房企端，降低预售取证门槛、加快预售资金返还、降低土地增值税预征率、支持房企促销活动等，有助于房企更好的进行销售和开发，减轻企业流动资金压力；居民端，发放购房补贴、放宽二手房公积金贷款房龄年限，促进购房需求释放，多渠道强化去库存。

不仅是哈尔滨，短短2个月内，东北三大省会城市都已出台救市举措。9月9日，沈阳提高人才购房补贴标准，博士、硕士、本科技师首次购房分别补贴7、4、2万元；9月13日，长春发布购房补贴，首次购买90平方米以下商品房的留长就业人才及进城农民，分别按50元/平方米、80元/平方米额度予以补贴。

在此之前，为应对和缓解市场下行压力，多个城市“限跌”、“财税托市”，如岳阳、昆明等7城相继落地“限跌令”，珠海等5城在财税层面出台支持性政策。

各城市之间分化加剧的大背景下，热点城市“防上涨”，压力城市“救市”减压，核心是“稳”，防止城市房价出现大涨或大跌。

东北地区市场下行压力从数据中可以直观的看出来，国家统计局数据显示，1-8月，东北地区商品房销售面积同比增长1.8%，远低于全国15.9%的平均增速，销售金额同比下降0.2%，为唯一负增长的地区。

从核心城市表现来看，2021年前8月，东北地区4个核心二线城市中，仅大连商品住宅成交实现同比正增长，沈阳、长春、哈尔滨3个省会城市成交较之2019年同期跌幅都在两成以上，市场压力不言而喻。

出台“救市”政策的哈尔滨，更是遭遇量价齐跌的情况，其中2021年前8月，哈尔滨新建商品住宅成交较2019年同期跌幅高达59%。此外，哈尔滨房价已跌至2018年水平，8月成交均价仅为13469元/平方米，国家统计局数据显示，8月哈尔滨新房、二手房价格同环比下跌，同比更是下降0.6%。

表：2021年前8月沈阳、长春、大连、哈尔滨

商品住宅成交情况（万平方米）

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

东北地区二线城市尚且如此，三四线城市楼市下行压力更大。

以阜新为例，2020年以来，阜新房价整体呈现下行趋势，2021年9月，商品住宅成交均价跌至4465元/平方米，创近3年来新低。今年以来，阜新更是有“万元白菜房”引发热议，作为资源枯竭型城市，阜新房地产市场下行走势和产业衰退、人口净流出一样难以逆转。

此外，辽宁“第三城”鞍山市场已显露疲态，2020年以来，成交均价虽有所上涨，但成交套数明显缩水，需求逐渐释放殆尽。

图：2019年-2021年前9月

阜新商品住宅成交量价（单位：套，元/平方米）

数据来源：CRIC

人口流出、购房需求增长乏力乃是东北地区楼市持续低迷的症结所在。

“七普”数据显示，截至2020年末，黑吉辽三省常住人口规模为9851万，较2010年末减少1100万人，累计降幅多达10%。其中，东北三省常住人口均呈现下滑趋势，黑龙江省十年内人口减少646万人，降幅达到17%。

图：2010年、2020年

东北三省常住人口（万人）

数据来源：人口普查

哈尔滨最为典型，东三省省会城市中，只有哈尔滨过去十年来人口负增长，“七普”数据显示，2020年末哈尔滨常住人口约为1001万人，较2010年末减少约63万人，要知道，在“六普”中，2010年末较2000年末哈尔滨人口增加122万。

东北三省37个城市中，除沈阳、大连和长春三个城市实现常住人口正增长外，哈尔滨、大庆和佳木斯等20个城市，人口规模增速均由正转负。

图：2000-2010、2010-2020年

东北地级市常住人口（万人）

数据来源：人口普查

青年人外流加速东北人口老龄化进程，目前，东三省所有地级市均已进入深度老龄化阶段。

“七普”数据显示，2010年-2020年，东北各市60岁以上人口占比增幅普遍在10个百分点以上，远超全国5.4个百分点。

按照国际惯例，65岁以上年龄人口超过14%即是迈入深度老龄化阶段，统计显示，截至2020年，东北地区所有地级市这一比例均超过14%，多数城市在16%以上，抚顺、本溪、丹东、锦州等更是逼近20%的超深度老龄化红线。

再来看哈尔滨，2020年末，60岁及以上人口达到220.0万人，占21.98%，人口的比重上升9.21个百分点；65岁及以上人口共146.6万人，占14.65%，比重上升6.56个百分点。

具有强劲购买力和购买意愿的青年人口流失，加之老龄化严重，直接导致购房需求萎缩，随之而来的是市场预期的转变，再叠加房地产信贷收紧等短期因素影响，东北房地产市场走弱乃至疲软也是意料之中。

图：2010、2020年东北地级市60岁及以上人口占比（%）

数据来源：人口普查

“金九银十”惨淡收场，预示着四季度房地产市场难言乐观。

市场端，三季度以来，珠海、惠州等四市降低二手房交易个税，长春、哈尔滨等出台购房补贴，旨在刺激购房消费，由此看来，地方调控编辑放松的序幕正徐徐拉开。

从城市基本面来看，三类压力城市房地产调控或迎来适度松绑。

首先，房价下滑过快的城市。从国家统计局公布的70个大中城市住宅销售价格变动情况来看，8月，太原、哈尔滨、秦皇岛、岳阳、常德、泸州、南充等7个城市新房价格同、环比齐跌，石家庄、北海、襄阳等16个城市二手房价格显著低于2020年平均。此外，昆明、唐山、株洲等出台“限跌令”的城市市场形势更为严峻，适度放松调控也可给予市场喘息空间。

第二类，库存风险过高城市。CRIC数据显示，兰州、烟台、肇庆等29个城市库存消化周期突破18个月的警戒线，衡阳、宝鸡等城市更是超过30个月。南宁、惠州、运城等9个城市库存处在持续上升通道，消化周期也已逼近红线，库存风险亦不容小觑。

表：2021年8月商品住宅高库存城市（月）

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

第三类，高土地流拍率且高土地财政依赖度城市。其中，昆明最为典型，2021年1-8月，昆明国有土地出让金收入达到368.1亿元，占一般公共预算收入比重81%，9月，昆明主城区供地10宗，其中5宗流拍，3宗中止交易，仅2宗成功出让，即便是以往房企激烈争夺的经开区清水片区宅地，也因故中止拍卖，压力可见一斑。

压力城市仍需为市场减压，防止城市房价出现大幅下滑，预计成交持续低迷、房地产库存高企的压力二、三线城市有着强烈的托底房地产市场内在冲动，未来放松对冲或刺激的可能性颇高。整体来看，本轮楼市调控成效显著，不过“热点恒热”的分化格局不会发生根本性逆转，部分压力城市局部放松的“救市”政策不足以扭转“房住不炒、因城施策”的政策主基调，“稳楼市”无疑将是一场持久战。