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2022年行将过半，楼市跌宕起伏牵动无数人心。疫情反复发作，经济社会发展面临挑战，房地产市场亦遭受波及；二季度以来政策“大手”强势修正调控，为楼市注入“强心剂”，推动市场信心重塑。

在这样的大环境下，2022上半年的济南楼市交出了怎样一份答卷？全新的楼市周期中，普通购房者又该如何抉择？

关键词一：新政策

因城施策精准纾困 6条楼市调整政策发布释放积极信号

继5月15日央行针对首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点之后，5月20日5年期以上LPR调整为4.45%。

目前济南市个人住房贷款利率最低可达首套房4.25%，二套房5.05%。该调整是对支持刚性和改善性住房需求的重大利好表现，大大减轻了购房者还款压力。

对于新发放商业性个人住房贷款，利率将立即下调15个基点，叠加此前官方对首套房利率下限的调整，新申请住房贷款的居民家庭将迎来双重利好，购买二套房的居民家庭也能从中获益。

同时，存量商业性个人住房贷款，也将在购房人与商业银行合同约定的利率重定价日后下调15个基点。

济南对楼市调控政策进行适度调整，此次政策适度调整后，在长清区、章丘区购房将不再受数量限制。同时，因为不列入限购区域，所以5月23日起在这两个区的房产，不影响在济南限购区域内购房。

济南限售政策也进行了适度调整，将上市交易的限售条件，由取得不动产权证满2年调整为限购区域内住房网签满2年可持证交易。限售条件的调整后，房子首次转卖能较调前提前约2年，二手房市场的房源将更多，一部分的刚性、刚改需求将得到释放。

政策二套首付比例降低、部分人群可增购三套、名下无房算首套，缩短限售时间，有利于改善群体入市，不仅降低了入市门槛，一还放开了部分人群的购房资格。

从供应量来看，房源相对短缺。随着城市开发进程的不断外扩，位置好、产品好、品牌好的优质房源不多，政策出台前，这部分房源受到追捧。需求释放、供应量没有增加，优质改善项目、优质刚需项目的价格存在上升空间。

关键词二：卖地难

土地市场开局不利 济南2022年第一批次土拍“惨淡收场”？

据济南公共资源交易中心显示，济南2022年第一批次“两集中”供地于5月7日迎来拍卖。根据公告，济南共挂牌45宗地。其中10宗商业用地将于5月9日拍卖，5月7日共有35宗土地出让，总占地面积约110.40万㎡。

从区域分布来看，历城区供应18宗，为供地主力，站前商务区、首次挂牌供地的济钢片区以及去年两轮流拍的大辛南区域土地集中入市；槐荫区挂牌3宗，主要集中在济齐路和腊山河西路；高新区3宗土地都在贤文片区，历下区7宗土地集中在盛福片区，其中三宗为住宅用地，4宗为商业用地；天桥区4宗，集中在东沙社区和沃家车北新村，其中沃家车北新村有一宗商业用地。5月9日拍卖的10宗商业用地有7宗来自历城区，其余三宗来自天桥区、长清区和市中区。

本次集中供地拿地规则也有了一定的变化，地块竞买保证金由原来的不低于30%以上，降为不低于20%以上。土地成交后，出让金低于1亿元的，签订出让合同后30天缴清；超过1亿元的，30天内缴纳50%，余款缴纳期限按最迟不超过180天执行。

5月7日，主城区35宗土地中溢价成交3宗，14宗流拍，其余均为底价成交。 5月9日，10宗商业用地出让结果出炉。长清区1宗地块中止 ，济钢片区韩仓河以东B-59地块流拍，其余地块底价成交，整体来看第一批次土拍可以算得上是惨淡收场。

此次土拍最受关注的要属高新贤文片区3宗轻骑组团，从地理位置也不难看出这是“寸土寸金”的好地方，距离奥体、CBD和汉峪金谷都很近，交通、商务、娱乐休闲配套优势明显，总体来看算是各家房企必争之地。通过9轮竞价，最终保利置业略胜一筹，以100245万元的价格拿下高新轻骑组团3宗地。

剩下的土地几乎毫无悬念的以底价成交。中建城发摘得盛福7宗组团地块、两度流拍的大辛南地块也被历城控股收入囊中、站前商务区地块由轨交集团摘得；东沙社区项目由天桥金控摘得；君道摘得天桥区宏济堂组团地块；济钢片区、济齐路医学中心14宗土地全部流拍。

不难看出剩下的地块几乎都是平台入手接盘，我们并没有看到太多知名房企的竞拍身影，往日竞价的热闹好像也都变成了底价成交。毕竟目前市场态势不好，很多品牌房企不愿轻易拿地，市场相对紧缩，外围区域地块存在一定的风险，配套设施也需要从零开始，再加上配建要求多样，本身地价也不低，流拍或者底价成交也算是情理之中。去年两度流拍的大辛南组团地块这次不再绑定商业用地，并且起始总价下调了5707万，可见市场下行趋势明显。

关键词三：认品牌

开发商品牌口碑效应愈加明显，高品质新盘尤受追捧

与去年同期相比，今年前5月房企TOP10榜单中，销售金额及销售面积门槛都出现腰斩，比如去年1-5月房企销售面积第十名是23.51万㎡，而今年TOP10房企的销售面积门槛降到了9.9万㎡。

同时，受到货量及营销等因素影响，济南TOP10房企出现洗牌，比如受到高端项目占比提升及热销影响，龙湖升至销售金额第一名。今年开年，有两个不错的楼盘：龙湖·雲峰原著与市中万科城。

龙湖·雲峰原著坐落于济南旅游路南的龙湖“原著”系高端产品，自拿地开始便受到市场的热切关注。龙湖高端原著系产品、入济9年峰顶作品、2022年龙湖济南开年之作，珠峰级作品打造理念，在种种让人炫目的光环之下，让龙湖·雲峰原著已有未开先红的姿态。

作为济南高端项目中的“爆款”，此次示范区开放短时间内实现千人到访，带来泉城罕有的热度，龙湖·雲峰原著一时间成为济南楼市的热议话题。在市场观望情绪浓重的情形之下，龙湖·雲峰原著凭借极富竞争力的价值优势，让一众高净值客户笃定认购，首开即罄，劲销5亿，再一次成就热销佳绩。

万科在市中区南北康片区竞拍143轮溢价拿地，今年案名公布“市中万科城”，尽管楼面价较高，但综合目前南北康片区市场存量不多、人群购买力比较强的现状，业内人士普遍看好万科南北康项目的市场表现。

关键词四：线上购

疫情影响下，不少售楼处启动线上营销中心

2022年上半年疫情反复发作，经济社会发展面临挑战，房地产市场亦遭受波及。为减少负面影响，不少售楼处启动线上营销中心，但推广有限收效甚微。

眼下，受疫情打击，房地产市场波动较大，开发商面临获客成本高、服务承接弱、线上线下闭环难和线上客户流失流量等多重挑战。就在这场特殊的时期，有这样一批主动出击，嗅觉灵敏的房企或地产服务商，在这一波疫情的冲击下，敢于自我变革，抓住市场的盲点与痛点，走在行业前端。

有不少房地产开发商通过入驻天猫好房，利用平台成熟的经验和丰富的资源帮助企业实现真正的数字化营销转变。通过建立自己的线上私域交易阵地——新房项目店，在阿里这个中国最大的线上商业综合体上，打造真正的“售楼处”。

天猫好房将为房地产行业打造一个适应行业特色的交易平台，以“开店做生意”的业务模式，服务用户，赋能商户开店、经营及交易能力，构建房产数字化新生态。

其实，不管有没有做好准备，时代的浪潮都会在背后推着你走。也不管有没有疫情，线上不再作为辅助线下的配角，而是完完全全成为了房地产营销的主战场。期待疫情后的2022年，大家都能在这条房产新赛道上找到自己的一席之位。

关键词五：重改善

改善需求率先复苏，刚需市场短期内仍低迷

小编认为房地产行业复苏进程依旧存在较大不确定性，市场真正回稳仍需救市政策组合拳助力，房企端则有望落地必要的纾困政策措施。

展望2022年下半年，改善性购房需求将继续进阶，一方面，济南信贷放松，包括下调二套房首付比例、认贷不认房等将刺激更多改善需求入市，另一方面，生育政策放宽、多胎购房优惠政策，也将释放规模可观的功能性改善需求。

较宽松的货币环境之下，高净值群体通过购置房产实现资产保值增值的需求依然强烈，将支撑豪宅市场平稳运行。

值得注意的是，当前楼市虽前景不明，但不可否认，广大购房者的置业需求仍客观存在。如何精准高效地锁定最适合自己的好房子，并尽可能争取到好价格、享受到好服务，是购房者往往更加关心的问题。