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热点区域的持续发展关键靠产业

济南房地产的发展我总结为“热点效应”，或许可以说是政府故意点的区域“热点”，通过交通、环境等措施的改造，政府是可以制造出“热点”的，像高新区带动大批房企进驻，奥体中心建立又带动一批房地产企业，到后来的滨河新区、现在的西客站，某种程度上来说，是政府引导性的要把济南市的面积和规模扩大。

但是区域“热点”要继续热下去，甚至把各个“热点”联系起来形成燎原之火，有很多要素需要政府来做。我认为首先是基础配套设施的完善。如果不健全基础配套，只把房地产商吸引过来，想吸引大量人口进入也是比较难的。

我们现在看到西部城区的一些规划，看到有一大批的房地产公司介入西城的发展，那靠什么养这么多人呢？需要产业，相关的产业要落地在这个地区，这个区域“热点”烧的火才会蔓延开来。

产业导入"搭配"房产开发 专家建言区域发展新模式

?一个城市、一个区域的发展有两种习惯，早期的是通过推动产业带动区域发展，比如济南高新区；随着近十年城市的发展和国家政策的规定，演变为区域发展房地产企业先行。

?现在大量的规划都是城市建设规划，我们也应适当的做些产业规划，产业的培育比房地产要慢，房地产五年就可以看见楼，但五年很难做好一个产业，所以要提前规划。我们研究中发现这样一些问题，实际上政府在发展大型区域的时候面临着产业规划空洞化。济南各个区都在建设融中心，为什么？因为金融业对区域发展、城市的贡献已经超过房地产。我个人建议，如果我们打算把某个区域规划成金融中心或者是高新产业中心，城市的决策者应该把做产业的和开发企业叫到一起共同讨论，或者成立一个组委会性质的机构，让各个企业的人也直接参与到政府的开发体系里去，用产业规划来指导我们的城市建设规划。

文化改变格局 外来房企用文化软实力"冲击"济南

首先是文化理念上带来的冲击,抛开表面的东西，名牌房企其实还带来了一些更深层次的“财富”，比如说区域景观的改变，像绿地、恒大改变了整个西部，像中海、华润、鲁能、外海改变了整个南部板块等等。所以我认为房企的到来会使整个区域周边的经济生活方式都有所变化，并且进一步改变一个城市的气质。

第二是对本土人才的专业培养。外来房地产企业进入济南招兵买马,对于这些本土的营销、工程、行政、后勤等专业人才，进入名牌房企也是他们一个难得的学习机会。

第三是对于本土房企的冲击与改变。外来房企大规模地抢占市场，本土房企尤其是中小房企的生存越来越困难，它们这几年的应对措施或者是收缩战线，或者是坐等被兼并，或者是寻求联合，或者直接退出市场。像万科与天泰的合作，以及万科与龙腾的合作，都是这一变化的一个缩影。

开发商要跟上购房者需求转变的步伐

几年前大多数购房者都是将位置放在置业考虑因素首位的，购房者在置业时最为关注的要素，第一是位置，第二是位置，第三还是位置，很少有人会在意开发企业、发展潜力等等其他要素。但现在人们的理念开始有所转变，购房者不仅开始关注项目的配套、环境、发展潜力等等原先被忽视的因素，同时还关心起小区的内部绿化、周边环境等各方面细节。

之前我到三亚去的时候，发现包括雅居乐、绿城等大的开发商都在逐步转变。他们在产品最初的设计环节就开始尝试导入购房者的意见和需求，这是一个很重要的转变。为什么有的项目即使是在房地产行业低潮的时候依然能够卖得很好？就是因为这些项目往往能够随着购房者需求的变化而调整战略，做出改变。

给房地产开发企业的五条区域发展良策

对于开发商如何去判断区域未来的发展空间和价值，以及在此指导下拿地，做项目定位，甚至是做产品规划，我分析总结了以下几个要点：

首先是政策因素，这是一个原则性的影响因素。

第二是规划因素。从大往小说，首先就是城镇体系的规划。对于房地产行业来说，刺激需求增长最有效的方式就是提高人口消费能力，沿着这一思路济南的区域价值才会往高处走。

第三是经济指标因素，比如GDP，人均可支配收入等等。

第四是环境因素，包括人文环境、地理环境等等；第五则是人口和产业的关系。

• 吕杰祥：推荐绿城百合花园
• 我推荐绿城百合花园，从它的配套、房屋质量、学区配套等，未来发展前景比较好。

• 徐荔枝：推荐化纤厂片区
• 我推荐化纤厂片区，因为化纤厂片区是离市区比较近，而且现在名企非常多，现在周边配套都发展起来了，也算是比较成熟了。