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  乐居买房讯（十三）“坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位”“不将房地产作为短期刺激经济的手段”……2019年,以“房住不炒”为总基调以及一揽子政策的影响下,济南房地产市场走势逐渐平稳，房企和购房者也逐渐回归理性。

  近5年济南商品住宅成交量呈下降趋势

  济南乐居买房根据济南住宅与房地产信息网网签数据统计显示，2019年济南商品房网签共137699套，环比增长约3.5%。

  综合近5年的网签数据来看，济南商品房网签量整体呈下降趋势。以2016年为分水岭，2016年之前，年度网签套数增长迅速，2016-2018年呈下降趋势，并逐年递减，2019年略有回升。

  政策调控或许是楼市变化的主导因素。2016年以及之前的几年时间里，在去库存的大背景下，国家及地方密集出台一系列宽松政策，如降息降准等，持续释放购买力，同样也推动了房地产行业的发展，楼市相关指标呈现稳步增长。为了抑制过热的楼市，2017年楼市政策开始转向，个人贷款政策收紧、房贷利率上浮、限购限贷等政策密集出台，对楼市不断调控加压。新政之下市场更加趋于理性，观望氛围加重，使得济南楼市从高热中走出。

  2019年济南商品房月度网签量整体平稳

2019年1-12月份济南商品房网签数据

  根据备案数据统计，2019年全年济南市新建商品房网签量总计为137699套。其中住宅共80646套，地下室共35021套，商业用房7400套，车库5814套，办公7631套，公寓244套，厂房271套，其他1265套。

  2019年济南商品房网签量整体平稳，除上半年出现短暂“小阳春”外，其余月份成交量仅有小幅波动。其中4月份网签量最高，共有14607套，另外受春节假期等因素的影响，2月份共网签5417套，为全年最低值。

  “金三银四”通常是房企销售的重要节点,另外受金融政策、需求释放、落户、推盘量等多重因素影响,3月份商品房网签量大幅上升，并在4月份达到全年的峰值。但进入下半年以来,鉴于政策环境整体偏紧,且济南楼市迎大量的新盘入市,开发商之间竞争激烈，购房者观望情绪加重,市场成交表现整体平稳。其中9月份为下半年的小小转折，迎来短暂性上涨，并迅速回落，10月份至12月份逐渐回暖。

  谁是2019年济南楼市成交主力军？

  据克而瑞数据显示，2019年度济南楼市新房项目成交榜单中，成交金额最多的是历城区的融创文旅城项目，以123.59亿元的成交金额稳坐榜首，紧随其后的是历城区的另一个超级大盘--中海华山珑城项目，成交金额为108.34亿元。获得季军的是历下区的银丰玖玺城项目，成交金额为43.22亿元，虽位居第三名但与中海的成交金额差了约65亿元。

  另外，中新锦绣天地、万科山望、中新国际城、劝学里、新城香溢华庭、天鸿公园大道、玖唐府项目也跻身前十。不难发现，融创文旅城项目和中海华山珑城项目的成交金额几乎占据了上榜所有项目成交金额的一半，“头部房企”时代或已经到来。

  在成交金额TOP10的项目之中，历城区依然一马当先，有7个项目上榜，历下、市中和高新区分别有1个项目。从项目定位上来看，上榜的项目之中刚需盘占据了半壁江山。

  结语：凭借省会城市的地位，再加上“人才新政”等因素的影响，济南的人口吸附能力依旧强劲，购房需求仍较旺盛。在维持市场稳定的基调下，预计未来市场成交量将继续保持平稳，考虑到限购政策仍将持续，价格很难有较大涨幅。预计2020年济南房地产市场将继续保持量价平稳的态势。