专题摘要：2月20日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，会议共提出五项具体政策措施，包括扩大房产税试点、稳定房价、增加供应量、加快保障房建设及加强市场监管等内容，在2012年年年末翘尾、楼市升温的背景下，再次释放出强烈的信号。

国务院再推楼市调控五条新政

调查

国五条细则

    （一）完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。
    （二）坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。
    （三）增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。
    （四）加快保障性安居工程规划建设。全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。
    （五）加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。

杨红旭逐条解读“国五条”

(一)2011年1月的新国八条，首次提出2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。随着市场降温，2012年中央没有要求各地制定目标。而现在重新要求“直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市”，范围缩小，但是在2012年停止之后重新启动，可以说是有新意的。

(二)这条意味着，限购小规模升级！1、有些城市，尤其是中西部的省会城市，原来限购执行的比较宽松，如果按“统一要求”，则接下来会有城市会调整方案，进一步收紧。2、当前大部分三四线城市，房价涨幅温和，符合“房价上涨过快”标准的极少。未来新增的限购城市肯定不会超过10个，甚至可能一个都没有。3、“扩大个人住房房产税改革试点范围”说的很明确了，就是要在今年扩大范围，至于会增加什么城市不易预测。我估计：以一线城市和少数高房价的二线城市为主，外加湖南湖北这种之前有准备的中西部地区或城市。

(三)没什么花头。

(四)唯一值得关注的是“2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围”。这也是所谓新型城镇化的重要组成部分“将农民工市民化”在住房保障方面的一种体现。接下去各地公租房的需求将大幅增加！各地政府必须得大力建设公租房了。

(五)明码标价较难操作，2011年发改委曾盯过此事，乱干预企业经营，效果不好。其他方面没花头。

最后，今天公布的是常务会议的新闻通发稿，接下来几天有可能会下发一个通知，或者以国务院办公厅名义，或者是以几部委的名义，可能还有细化措施具有新意。比如，这两天一直传言的二套房贷收紧，不是没有可能。上文中提到“严格实施差别化住房信贷政策”，这其中有进一步细化的可能性。

： 财联社—夜间重磅：周四楼市或有政策出台

2月18日 20:46

： 财联社—独家：财联社19日获悉，近期相关房地产调控政策将出台，目前待选方案有2种“二套房7成首付+贷款利率为1.3倍”，实施时间仍未确定。

2月19日 11:42

： 杨红旭—今天地产、水泥板块大跌，为什么？刚才，每日经济新闻证券部记者告诉我：证券时报盘中特供独家消息：近期将有房地产调控政策出台，目前有关方案显示：二套房贷需7成首付（原为6成），而贷款利率为基准利率的1.3倍（原为1.1倍）。之前我一直在说：春节过后至5月，是新政窗口期。对此消息，宁可信其有！

2月19日 12:20

： 财联社—财联社20日获悉，政府周三开会讨论房产调控事宜。

2月20日 10:40

： 济南新浪乐居—【国务院：扩大个人住房房产税改革试点范围】国务院总理温家宝20日主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。会议确定，坚决抑制投机投资性购房，严格执行商品住房限购措施，扩大个人住房房产税改革试点范围。

2月20日 17:39

每当房产税讨论风起时，人们总会提出一个疑问，那就是本地是否会被纳入房产税试点。济南本地当然也不例外，在去年传出30多省市地税官员进行房产税税基评估集训消息时，济南业内人士就明确表示过本地短期内不会开征房产税，中国房产信息集团克而瑞(中国)济南机构高级分析师许珊提出，济南与北京、上海等一线城市相比，房价要低很多，投资性人群也少，不具备试点城市的代表性。
而针对此次“国五条”再提“扩大个人住房房产税改革试点范围”，济南业内人士也普遍认为济南限购政策加严的空间相对较小，政策调整幅度不大，本地不少二套房购买者为改善性自住者，并非投资客，因此济南试点房产税的可能性依然不大。

调控调控，最为根本以及与购房者最为息息相关的，毫无疑问是房价。对照之前三次调控前后济南本地商品住宅成交的均价变化不难发现，每次调控政策出台，本地房价都无一例外的在下一个月出现了较大幅度的下滑，2010年4月的“新国十条”出台时这一下滑幅度为9.67%，9月时的“新国十条升级版”出台时为3.72%，2011年1月的“新国八条”出台时为5.97%。
单从这组数字来看，“新国十条”是过去几年内最为立竿见影的调控政策；但如果把时间线继续延长的话，情况却发生了变化，“新国十条”反而成了调控政策中持续效果最短的一个。2012年末济南本地商品房成交均价一路走高，根据以往的经验，我们几乎可以断言3月本地住宅均价会因“国五条”而出现下滑，但未来更长时间内这一新政的效果如何，还有待观察。

2010年4月的“新国十条”到2013年2月的“国五条”，明码标价几乎是每次调控都会提到的重点之一。而从这3年来济南的实际情况看，这也是践行得最好的一项措施。如今，走进每个项目的认筹现场，控销板、价格表已经成为了必不可少的设施之一，购房者在控销板前的动作表情，也成为了楼市一道奇特的风景线……

“围观”价格表已经成为了每次项目认筹的保留“节目”<br>——2012年8月摄于济南某项目开盘现场

“围观”价格表已经成为了每次项目认筹的保留“节目”
——2012年8月摄于济南某项目开盘现场

在价格表前每个购房者都是“指点江山”的人物<br>——2012年11月摄于济南某项目开盘现场

在价格表前每个购房者都是“指点江山”的人物
——2012年11月摄于济南某项目开盘现场

国五条中提到，要“增加普通商品住房及用地供应，2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。”在2012年，根据济南市国土资源局的数据统计显示，济南全年住宅用地供应6543.3亩，基本完成了年初制定的住宅供地6803.7亩的目标。
2012年济南的土地市场不仅供应充足，还产生了西客站、旅游路这样的热点区域，以及万科拿地这样的焦点性事件，整年的土地市场可谓热闹非凡。进入2013年，济南市公布了新一年的用地计划，全年用地总量将达到3万亩。国五条的出台会对今年济南供地计划的具体实施有何影响，引人注目。

在本次的国五条里，提到了“2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务”，安居保障工程在调控政策中的重要性不言而喻。而济南毫无疑问是保障房建设方面最有发言权的一个城市。
2012年11月，住房和城乡建设部公布对全国30个省份180个在建保障性安居工程的抽检结果，济南所有抽检项目和各项抽检内容均达到相关标准要求，受检工程的符合率及基本符合率达100%，居全国之首。到了年底，高新区孙村公租房等实现了拎包入住，该区公租房也开始进行申请配租。2013年1月的市“两会”上又提出今年新开工各类保障性住房5000套，向社会提供分配各类保障性住房不少于6000套(间)。济南的保障房建设正走在一帆风顺的道路上。

经济学家，北师大房地产研究中心主任董藩

因部委和地方政策未出，很难估计影响。我认为传说中的二手房税收、二套房贷款政策出台的可能性不大，不会那么严厉。地方政府也无勇气严政，因要保增长、就业、财政收入。中小城市市场恢复会受到抑制，但恐慌期不会太长，本届政府让下届政府执行其政策，其过程难以约束。

财政部财政科学研究所所长，研究员贾康

我相信房产税的推出一定是渐进的，路径要先从比较具备条件、能形成决策层共识与决心、容易操作的地方试行，同时也必然需要从住宅高端及增量为主入手。从大趋势看，房地产调控中权宜的、过度的行政化调控并不可取，应在改革深化过程中相应归于淡化或逐步实现淡出。

中原地产华北区域董事总经理李文杰

“新国五条”被解读为“低于预期”，我觉得还要等是否有后续配套实施细则出台，也就是说那只靴子终究还没扔下来，政府只先在楼上喊声预告。没提房价“回归合理”，看来稳定是起码的，如果最终各地的房价控制目标是正数，意味着政府希望价格继续“上涨”吗？

高策地产服务机构董事长、总裁陶红兵

我对今年市场的担心少了一多半。有人临别还是想证明自己努力过，但看来主要还是留面子，或许他人不想让自己以后烫着手。调控是需要的，动机是善良的。但过去的方法和判断常愚蠢和幼稚。一个靠打压需求限制购买的行业，等于告诉众人:东西真不够卖。你信会降价吗?

财经评论人吴其伦

“新国五条”的果断出台，表明高层抑制投机投资性购房需求的政策基调没有改变。对于今年的房价走势，笔者的观点是3月份一二线城市房价开始出现松动，5月份全国普遍下跌。一二线城市跌幅将超过10%，三四线城市跌幅略低于一二线城市。

前摩根士丹利董事总经理，独立经济学家谢国忠

目前中国二三线城市土地销售困难，但是政府必须用钱，因此需要靠开征房产税来开源。像北京这样的一线城市土地销售没有困难，房产税试点就会比较谨慎。即便出台范围也会比较小。扩大房产税试点范围将主要集中在二三线城市。

亚太城市房地产业协会会长谢逸枫

国务院楼市“新国五条”又犯了不饶恕的错误:就是一手压制需求，一手压低供应，又回到前四轮调控政策，又回到计划经济时代。一则限购，不让人买。二是限贷，不让人贷。三是限价。不让人获利。四是房产税，让人增加购买成本。五是90/70政策执行。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭

新政力度不大，具体还需观察后续部委和地方的细则；当前，处于楼市短周期上行阶段的上半场或中场，即便有新政打压，也不会使楼市大幅降温，但将抑制房价加速上涨的势头。至少上半年房价仍会小涨。2014可能小跌。

南京房地产开发建设促进会秘书长张辉

【房产税扩大试点第一批城市如何确定】两条主线：一是国家统计局70个大中城市房价指数，房价涨幅排名居前的城市；二是在全国房地产市场影响力居前，对控制全国房价走势和对其他城市有警示作用。归接下来，第一批最可能是涨幅靠前的一二线城市，目前来看呼声最高的可能首推北京。

<b>山东智盟时代营销策划有限公司董事长郑振飞：<br>“延续了政府保持政策调控的信心”</b>

山东智盟时代营销策划有限公司董事长郑振飞：
“延续了政府保持政策调控的信心”

新推出的调控政策没有表现出进一步深化调控的特点，但延续了政府保持政策调控的信心。济南从调控以来，没有出现大的变化，再加上房产税征税范围小、额度低，对济南尤其是高收入人群影响不大。政府在两会前出台新政策也可以算作是房地产调控收紧的信号。

<b>山东省科技发展战略研究所研究员吕兆毅：<br>“这是我们盼望已久的调控政策”</b>

山东省科技发展战略研究所研究员吕兆毅：
“这是我们盼望已久的调控政策”

新政策的出台非常及时，抑制了开发商的涨价预期。新政府肯定会加大限购力度，会在一个供应体系和两个机制上加大系统的调控政策，网传的二套房首付7成、基准利率提高1.3倍很可能会在两会之后成为现实。济南成为房产税试点城市会对房价产生积极的效果，对持有多套房产的购房者形成巨大压力。

全国政协委员郭松海：
“房产税试点扩围应该不会有济南”

郭松海：“国五条”的出台释放出了国家继续坚持调控政策的信号，在当前多个城市房价出现上涨的情况下，重申楼市调控政策不动摇能够改变市场预期。从济南的成熟属性和市场表现来看，房产税试点扩围应该不会有济南。