6成楼盘涨价 市场预期高、需求旺盛成主因

2月27日-2月28日期间，济南新浪乐居编辑部走访了济南东、西、南、北四个方向共22个楼盘。其中有20个楼盘透露了项目现阶段均价，20个项目中，节后项目均价较之节前出现上涨的有12个楼盘，占60%。在走访中，部分楼盘销售人员向编辑透露了楼盘出现涨价的原因：节前市场成交较高，市场主体们普遍看好后期楼市表现，市场预期高，加之节后市场需求旺盛和项目“低开高走”的营销策略，所以部分楼盘较节前出现了涨价。另外，项目正式签约名校成为学区房也成为部分项目涨价的筹码。

即便部分楼盘出现不同程度的涨价，售楼处人气依然不减。编辑走访过程中发现，学区房在市场上备受青睐，另外，除了刚性需求外，改善型置业人群亦成为市场成交中的重要角色。

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刚性需求占半数 改善性需求渐抬头

在位于高新区的海信慧园，乐居记者了解到项目现在主推的户型为90㎡和108㎡的刚需户型；而位于城市另一边槐荫区的中建锦绣城，情况与海信慧园出奇的一致，90㎡两室与108㎡三室同样是其主推户型。实际上，基本所有受访的住宅项目的主力户型都处在80多平至140平的面积区间内，不难看出目前刚性购房需求依然占据着济南市场的主流。
    不过，由于很多项目均是从2012年开始销售的，一些面积较小的刚需户型已经售罄或是所剩不多。像销售最火热的华润中央公园，从去年下半年11月开盘至今，短短的数月时间里1期已基本售罄，仅余部分房源。而像中海国际社区、中铁逸都国际等，除了刚需户型外也在力推140平以上的改善型大户型。在银丰唐郡销售中心，置业顾问告诉乐居记者，前来项目的刚需性购房者和改善性购房者各占30%~40%左右，“两者的比例基本相等”。可以说，目前济南市场上依然是刚需唱主流，但改善性需求展现出较为明显的“抬头”之势。

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项目优惠鲜有加大 多保持原有力度

节后开发商的促销力度也发生了一些变化。在受访的楼盘中目前优惠力度较大的当属绿城百合花园交1万办会员卡享受95折，以及鲁能领秀城电商4000最高抵8万的的优惠；但同时，像恒大雅苑、华润中央公园等项目只在付款方式的不同上而有较小幅度的让利。总体来看，目前各大在售项目的主流优惠依然是“交XX元抵XX元”，或是因付款方式不同的“99折”、“98折”优惠。与节前相比，优惠力度变得更大的项目还是占少数，受销售情况良好的影响，大多数项目促销力度相比节前已有所减弱。
    而得益于2012年市场销售情况普遍乐观的因素，开发企业对于2013年的销售计划预期普遍都要高于去年。如天鸿万象新天去年在本地取得了近13亿的销售总额，因此其定下的今年最低目标销售额要高于这一数值；其他企业也与此类似，虽然具体年度销售目标的数额不一，但都普遍做出了上调。

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• 购房者如是说
• 春节过后，全国各地的房地产市场已经开始异变，不同城市的地产房价相继以优惠、折扣等促销的名义而开始，这也吸引了那些置业者们，近期成交量扩大，楼市有逐渐回暖的迹象。随着全国各地房价的再次不断上涨，国务院上周出台了“国五条”试图稳定房地产市场，但相对济南房地产市场来说，新政的出台对济南的市场影响并不是很大，济南刚需购房者还是占主流，不少购房者普遍认为认为未来房价趋势是，一线城市继续上涨，投资过量的二三线城市或许会迎来一轮下跌，作为济南购房者来说，希望房价不要在继续涨幅，这和本身的收入不成正比，希望房价能得到一定的控制，同时我们购房者也要根据自己的需求而理性购房。所谓楼市春天是否来临，还需等待一段时间，毕竟市场现在有很多不确定因素。
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• 置业如是说
• 小编走访了东部几大代表性楼盘，针对目前市场和置业顾问进行了详细交流，大部分置业顾问反馈，今年房价仍将上涨，从国务院的房地产调控工作内容看，“国五条”新政对房价并无太大的实际“杀伤力”，并且缺乏具体的细则，基本是老话重提，与三年前的调控思想相符合。相对济南房地产市场不会有太多的影响，最近成交量和价格的提升上就能看出。
      有些盘特别是主推100平米以上户型的楼盘，更多的购房者是改善型住户，他们的要求也越来越高，从目前市场来看，改善型住宅越来越受欢迎。济南东部发展越来越好，伴随着政务中心、商业中心、文化中心和科技中心在东部形成集聚效应，东部房价也会越来越高，目前济南市场兼具投资和居住性质的房源出现抬头，并且很抢手，许多刚需宁愿买一些价格较高但升值潜力大的房源，居住、投资一举两得，这点在东部楼盘中体现的比较明显，而现在的购房者一般都会理性购房，而不去追风，因此项目提升自身的性价比很重要。另外，目前尚不能说“购房者的春天”已经到来。而且，甚至还可以说，真正意义上“购房者的春天”到底会不会到来？可能会在什么时候到来？等等一切都还是未知数。

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  购房者如是说
  
  
• 小编走访的济南西边的几个楼盘，所遇到的购房者大部分还都是刚需，基本上是家长给自己孩子看婚房的，再者就是年轻夫妇看重西边楼盘相对便宜、又有升值潜力，打算结婚用的。
  
      中建锦绣城的购房者告诉小编，孩子今年三岁，锦绣城内规划有一所小学，正好三年后房子也交房了，孩子就可以顺利上学了；在恒大雅苑，一对年轻的夫妇说，他们看中恒大这个品牌，对恒大的园林设计情有独钟，另外房子还是精装修，省去了装修的麻烦。对于2013年的房价，购房者无一例外的认为会有小幅的上涨。
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• 置业如是说
  
  
• 西边的这几个楼盘，小编觉得置业顾问们对自己的楼盘都还是很有信心的，几大项目位于济南高铁新城核心片区，高铁新城定位于“齐鲁新门户、泉城新商埠、城市新中心、文化新高地”，将形成以金融、会展、总部经济为主导，以商贸休闲服务业为辅助，以房地产业为基础的生态品质优良、新兴产业繁荣、城市功能齐全、人气商机集聚的现代化城市新区。
  
      大多数置业顾问称，“国五条”的出台，并没有实质上阻止房价的上升，购房者的购房热情依然不减，西边的楼盘大多为刚需购买，所以对于成交量并太大的影响；从来客量和成交量来看，全年的形势是向好的。恒大雅苑的负责人告诉小编，2013年会是西客站很火热的一年，全年的房价形式会一直上涨，尤其今年十艺节开幕，西客站片区楼盘竞争会更加激烈。
  
      在问到今年的房价趋势时，中建锦绣城的置业顾问毫不犹豫的告诉小编—肯定会涨。保利中心位于西市场旁边，紧邻火车站，地理位置相对优越，置业顾问告诉小编，节后价格比起节前有了小幅上涨，对于之后的房价，虽然不敢说会一直上涨，但是整体上一定是呈向上的趋势的。

• 购房者如是说
• 小编走访的南部四盘主要是品牌大盘，四个大盘的卖点除了刚需、改善型需求之外，学区房概念及小三房的概念成为四大楼盘的主要卖点。虽同为大盘，但是购房者关注点和需求不一样，一位领秀城的准客户告诉记者，90%的购房者选择鲁能领秀城的原因就奔着育英中学去的，山东第一教育大盘的名气成为其热销的杀手锏。
      在华润中央公园的售楼处，一位中年夫妇告诉记者，选择华润的房子，就是看好周边的配套设施齐全，而且想换个大点的房子养老，非常注重项目的环境和规划。
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• 置业如是说
• 在走访的南部四大盘过程中，小编发现，年后售楼处每天来客量较多，前来售楼处看房的人群络绎不绝。“改善型需求明显较多，大户型好卖了”华润中央公园的以为销售人员告诉记者：“自2012年下半年开始，改善型需求销量好于刚需小户型，改善型置业人群占比相对较大，项目均价低开高走，后期随着签约学校的落实，房价会有500元-1000元的上涨”。
      “大户型销售情况一直很好，一期开盘大户型几近售罄，随着一期业主的入住及商业项目的完工营业，后期房价仍会出现上涨”中海国际社区的销售人员介绍：“由于学校签约成功，节后看房人群增长迅速，预计别墅南侧地块开盘价格会出现200元-300元的上涨”。

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  购房者如是说
  
  
• 小编在走访过程中发现，对于刚需购房者而言，一方面因为家里孩子要结婚，需要购买婚房，刚性需求较强。另一方面，虽然有相关政策出台，但认为房价上涨也属正常，还是觉得合适就买。
  
  
      在尚品燕园遇到一位先生在给儿子买房，这位先生就说，买房的需要是一直存在的，孩子一批批长大，一批又一批的人会有新的购房需求，就算有国家宏观政策来调控，也改变不了刚性购房者的购买需求。所以还是要结合自身的情况，遇到合适的房子考虑清楚就购买吧。
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• 置业如是说
  
  
• 通过走访北线几个楼盘发现，置业顾问都看好2013年济南楼市，认为价格势必会在波动中继续上扬。 而且置业顾问们都认为13年的销售会好于2012年。
  
  
      从初七之后的楼市来看，淡季不淡的现象已经比较明显，几个楼盘的来访、来电量都明显高于节前。
  
  
      对于“国五条”新政，置业顾问们认为，政策会在一定程度上影响销量，但也仅限于对二次改善型购房者。毕竟刚性需求的强劲影响，不用担心楼市会在紧缩的限购政策下价格出现下跌。