正文

  8月17日一早，济南公共资源交易中心与济南市自然资源和规划局联合发布土地挂牌出让补充公告（以下简称公告）：将土地挂牌截止时间调整到9月10日，对土拍规则进行重大调整。

  消息一出，便将大部分人的注意力从房价、利率转到了土地上。

  8月17日， 济南和苏州分别发布了第二次集中供地延期的消息。

  济南将土拍时间从8月30日调整到9月10日，且对房企的开发资质及资金进行了限定，最重要的是，挂牌设置了最高不超溢价率15%的住宅用地最高限价，出让方式由“限地价，竞政府储备性公有房”调整为“限地价，抽签确定竞得人”。

  苏州则是把二次集中供地竞拍时间从9月1日-9月3日调整到9月16日-9月18日，并对土拍规则进行了调整：同一企业及其控股的各个公司，不得参加同一宗地的竞买；竞买人须说明资金来源情况，在报名时提交资金来源情况申报表；调整5宗地块一次报价有效区间上限。

  截至8月17日，在22城中，已有10余个城市中止或暂缓了第二次集中供地。不难看出政府在土拍出让规则方面进行调整的决心和紧迫，核心仍是为了“稳地价”“稳房价”，符合中央“三稳”调控机制。目前房价基本已经稳定，再稳住地价，提升品质，便可以保证房地产市场的长期稳定健康的发展。

  二批次重点城市土地出让政策大调整

  对“高地价”举措进行全面堵漏

  2021年7月，房地产调控逐渐趋紧，中央有关房地产市场端和金融端政策及表态已超十余条。

  8月初，各地方楼市调控迎来新一轮加码，在7月重点城市断供之后，截止目前仅无锡、厦门、长春完成了第二轮集中土拍，本应在无锡集中出让之后的深圳、天津、青岛第二批集中土拍相继被暂缓或延后。

  按照正常的推地节奏，第三季度是“上架”第二次集中供地的时间。但从7月29日起，却不断有重点城市出现暂缓挂牌或中止出让的情况：

  7月29日，长沙发布公告，第二批用地集中出让由7月推迟至8月；

  8月6日，深圳打响了第二轮22宗地中止出让的第一枪；

  8月10日，天津宣布61宗地延迟拍卖，并下调限价，溢价率不超过15%；

  8月11日，惠州发布消息，原定于8 月 11 日拍卖的惠城区金山新城某商住地块在被中止出让；

  8月13日，福州发布消息，原定于8月19日的土拍将延期至9月8日。此外，公告还进一步限制了地块最高限制价格，总计19宗地块最高溢价率均不得超过15%；

  8月13日，上海土地市场官网消息，第二批住宅用地将于9月集中出让公告；

  8月17日，济南挂牌截止时间调整到9月10日。调整住宅用地最高限价，最高溢价率不超15%。出让方式，由原定的“限地价，竞政府储备性公有房”调整为“限地价，如两家以上企业达到最高限价，抽签确定竞得人；

  8月17日，苏州发文，苏州土拍延期，将于9月16日再度开拍；

  8月18日，杭州发布补充公告，杭州第二轮次地块停止挂牌，将于8月31日前重新公告。

  “两集中”供地本意是“稳地价”“稳房价”“稳预期”，但“摸着石头过河”的第一批次土拍，多个城市的高热度推高了地价，频现多个新地王，与政策目的不符，此次调整规则是对两集中实施的“打补丁”。此次土拍出让规则调整，核心仍是为了控地价、降房价，符合中央“三稳”调控机制。

  高溢价率被遏制，“地王”或将不在

  在2019年的济南土地拍卖中，曾拍出90.14%的高溢价率地块；济南首次集中土拍无硬性挂牌条件限制，所拍卖地块基本都有竞价，南北康地块溢价率更是高达64%，山塑、王府庄地块溢价率均超40%，张马屯地块溢价率也达36%。

  为遏制土拍市场的高热情绪，济南第二批集中供地在出让方式上做了多重调整，先是对房地产开发资质和资金作了更加严格的要求，禁止用“小号”拍地；再是明确如两家以上企业达到最高限价，将抽签决定谁将最终拿地，出让方式由“限地价，竞政府储备性公有房”调整为“限地价，抽签确定竞得人”。即根据住宅用地设定的最高限价，如竞买企业最终报价未达到最高限价则价高者得；如两家以上(含两家)竞买企业最终报价均达到最高限价，则采用现场抽签方式确定竞得人。

  此前的济南土拍中，当楼面地价达到每平米14400元时，转为竞政府储备性住房面积，开发商只报一轮，建设面积最高者得。此次公告以附件形式调整了土地的最高限价，附件《2021年济南市第二批集中出让40宗国有建设用地使用权公开挂牌出让最高限价调整表》对比土拍信息中的地块底价，40宗地最高溢价率均未超15%，多为14.9%。

限价后最高溢价率对比

  合富辉煌(中国)山东公司副总经理许传明认为，公告在一定程度上，起到控制地价的作用。他提到：“房价的平稳仍需要地价平稳的支撑，如果房价平稳，部分地块出现多家房企竞价，出现高地价，将大大增加企业存活成本，压缩企业利润。”

  如果拿地价高，而开发出的楼盘却低于成本价销售，开发商为了存活，或将对开发项目做减配处理，反而带来后续的更多问题，所以稳地价也是为了房地产市场的平稳健康发展，非常重要。

  许传明认为，此次取消以往竞建安置房的条件，对于开发商合理规划成本，增加利润是有利的。“在对土拍过程进行全方位的‘监管’后，地价将得到有效控制，而且地价降低会使房价更加稳健。”

  “我们预测，这一次的溢价水平要比上一轮低不少，要比第一轮更加波澜不惊。”许传明说。

  房价处于上升通道，稳房价任务仍然迫切

  国家统计局数据显示，70大中城市6月份商品住宅销售价格涨幅稳中有落，仍处于近一年内的较高水平。广州、重庆、西安、济南、无锡等城市房价新建商品住宅环比涨幅均超1%，房价上涨压力依然存在。

  综上来看，土地出让规则的调整十分必要并且迫切，通过控制溢价率、出让底价、竞配建和摇号等细则，对土拍过程进行全方位的“监管”，在这样的新规之下，地价将得到较好的控制，地王也将“绝迹”，一定程度上可以抑制房价的过快上涨。

  土拍新规的出现，对于城市土地市场、现有楼市的发展，以及开发商经营，必然会带来短期的阵痛，新模式或也将决定下半年市场的整体预期。但从另一方面来看，土拍新规，无疑也将成为促进房企未来理性拿地和经营所必需的及时雨。今年整个地产行业的“打补丁”对开发商来说，是一场硬战，也是一种觉醒——时刻保持警惕，积极做好备战，提前开辟其他生存之路。

  作为集中供地的22座城市之一，土拍规则调整后的济南土地市场将有怎样的表现？济南乐居将持续跟进。