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多城第三次集中供地启幕：门槛一再调低，市场却持续降温
来源：乐居2021-11-28 21:27:51
       第三次集中供地陆续启幕，拿地仍然是国企央企为主，市场降温明显。 

       11月26日，南京第三次土地集中供地的5幅触顶摇号地块结果正式出炉。栖霞建设、旭辉、中北、保利、建邺城镇等幸运摇中地块。

       南京推出的46幅地块中，有31幅涉宅用地，揽金325亿；苏州25幅涉宅用地揽金401.88亿。降温趋势明显。南京46幅土地中有35幅土地底价成交，1幅流拍，5幅溢价成交，5幅触顶摇号；苏州25幅宅地有23幅底价成交。

       国资、央企背景、城投企业等成为第三次集中供地“托底”大军，南京拿地的企业中，深业、东南国投、颐居、栖霞建设、中北、通宇等均为国企背景。

       苏州亦与此类似。华侨城、苏高新、苏州天地源、南京安居等国企也落子苏州，参与竞争的具有央企国企背景的房企还包括中海、华润、招商、保利置业等。

       研究院分析师指出，临近年末，虽然中央政策维稳信号明显，信贷环境正在改善，但由于部分城市可售库存仍处高位，房企资金、销售压力较大，拿地态度谨慎理性。整体来看“两集中”供地模式下，2021年全国土地市场供求规模明显缩量，地价上涨，受企业销售回款慢、资金压力大、土拍规则调整等多重因素影响，在第三次集中土拍市场中出现了更加明显的降温。那些触及红线的房企大都“暂停”了新增土储。预计接下来全国土地市场整体还是低温运行，底价成交将成为普遍现象。

土拍门槛再调低

       11月24日至11月26日，苏州进行了第三次集中供地，这次土拍将保证金比例从第二次集中供地的30%-50%全部改调为30%；土地出让金首付款比例也从此前的60%降至50%；除了园区地块外，剩余参与集中供地的地块均取消市场指导价。

       南京同样放松了竞拍的门槛：比如，对联合报名竞买、合作开发，严格限制股权转让等没有明确约束；对开发商资质要求放宽，从此前的二级及以上降至要求资质为三级及以上；除高淳区地块保证金比例要交30%外，其他区域保证金比例均下调至20%。

       此外，南京政府给房企预留了更多盈利空间，上调了部分地块的毛坯限价，比同区域的地块此前的限价水平上调1000-2000元/平方米。例如，鼓楼滨江G109地块毛坯限价40950元/平方米，较之前同区域39000元/平方米的毛坯限价，上调了近2000元/平方米。

       虽然土拍门槛降低了，但变相“流拍”还是出现了，房企参拍积极性还没有恢复。比如苏州原计划出让26幅涉宅地块，其中吴江汾湖高新地块在正式开拍前被终止出让。南京第三次集中供地原计划推出61幅土地，但土拍正式开始前，有15幅土地宣布因故终止出让。相比南京第二次集中供地被终止出让的11幅，变相“流拍”数量增长近50%。

       苏州业内人士称该市此次土地出让是把“压箱底好货”都拿出来了，几乎每个区域都出了核心地块，包括断供多年的园区湖东永旺西、平江新城、新区科技城、相城高铁新城、吴中太湖新城、吴江太湖新城等区域均有土地出货。这些地块溢价率都不高，基本在0-7%之间。

城投“托底”

       房企拿地意愿普遍不高，这从苏州此次集中供地土地素质较高，但溢价率偏低、总成交地价整体降低可见一斑。23幅地块底价成交，这一数量几乎与前两次集中供地的底价成交地块数量持平。

       土拍市场转冷，出现城投参与“托底”的迹象。比如，苏州相城城投联合相城交建以底价11.04亿元竞得苏相合作区陆严街西、星旺路南地块，楼面价1.25万元/平方米。相城城投还以底价22.78亿元竞得相城区黄埭镇太东路南、华阳路西地块，楼面价9650元/平方米。

       业内人士指出，近期各地第三次集中供地继续降温，既有调控政策不变的因素，也有房企资金面紧缩的因素。政策大方向仍然维持调控，没有放松迹象。比如苏州实行的还是2019年的“724限购政策”，还有限贷和限售；年底房企现金为王，大部分房企受困于“三道红线”、商票纳入监管范围等政策限制，流动性堪忧，没钱拿地；部分二三四线城市，开发商大都愿意亏本出货，但成交量下行；有部分此前的投资热点城市，比如苏州处于高库存状态，新房、二手房库存量都很大，土拍自然随之降温。

       于是，城投公司、中海、华润、招商、万科、保利置业等央企、国企成为苏州、南京等地的土拍市场的主流参拍企业，民企则以龙湖表现比较积极。

       此前结束了第三批集中供地的无锡、常州同样遇冷：无锡推出20幅地块，其中17幅土地以底价成交；常州1幅土地提前终止，最终3幅土地底价成交，4幅土地流拍。

       12月6日，济南将迎来第三次集中供地，会否如这样城市遭遇一样的命运呢？

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