正文

      融创东山府楼盘测评：

  项目概述

  融创东山府位于历城经十路与蟠龙路交汇处南行200米，属彩石片区，在售140-193㎡大户型。

  适合人群

  融创东山府均价20000元/平方米，定位为融创府系产品，适合预算充足，在东部工作的改善人群。

  地段位置

  区域概述：

  融创东山府所在的历城区位于济南市区东南部，南依泰山，北濒黄河，是济南东部重要的政治、经济、文化中心。历城区人文旅游资源丰富，古迹有千佛崖造像、四门塔等。基础设施完善，产业基础雄厚，科技智力密集，投资环境优越。素有"齐鲁首邑"之称。

  历城区交通四通八达，境内有胶济铁路、京沪铁路和济青高速公路，济南遥墙国际机场、济南斜拉式黄河公路大桥。济南东站也建设在历城区，该区域已成为集公路、铁路、航空的经济大区。未来十年，历城区将对标全市建设区域经济、科创、金融、贸易和文化中心，打造济南东部科创高地、智造强区、文化基地和品质新城。

  历城区11月新房均价为14639元/平方米，11月新房均价为14592元/平方米，环比上月下降0.32%。历城区今年房价走势波动较大，9月以来呈下降趋势。

区位图

  板块概述：

  项目所属的彩石片区北起经十东路，南至蟠龙山，西至力诺工业园西路，东至围子山一线，规划范围内总用地约2356.93公顷。片区以大数据与新一代信息技术、科技服务、生物医药、医疗康养功能为主导，兼有活力康居、高等教育、生态休闲功能的新型智慧活力片区。

  彩石片区规划为“一心、一带、两轴、六片区”的布局结构，“一心”为片区综合创智核心；“一带”为西巨野河生态景观带；“两轴”为沿经十东路科创发展轴和旅游南路人文发展轴；“六片区”为智慧数联创智片区，医药科研康养片区、高校文教人文片区、生态康居生活片区和两个现代都市居住片区。

  彩石片区10月新房均价15000元/平方米，11月新房均价15350元/平方米，环比上月增长2.33%。7月以来，彩石片区房价走势平稳，11月略有上涨。

片区规划图

  产品特色

  融创东山府位于济南彩石片区，西至蟠龙山、东至春暄路、北邻国家超算中心、南邻旅游路，占地面积102100㎡，建筑面积180275㎡，由融创地产和历城控股合作开发建设。普通住宅产权70年，车位总数370，车位配比为1：1.21。目前在售140-193㎡户型，均价20000元/平方米，2022年8月31日交付。项目内部规划有12班幼儿园、24班制小学和12万平的商业中心。

  项目包含B-1地块和B-2地块，一期B2地块总建筑面积75536.78㎡，规划13栋楼，共305套房源，包含11栋7层洋房、2栋9层洋房，一梯两户，容积率1.3，均为毛坯。二期B1地块占地面积102104㎡，容积率1.25，绿地率35%，规划32栋住宅，共1238户，均为毛坯。包含11栋5层叠拼别墅、5栋7层洋房、1栋7层+10层洋房、5栋8层洋房、3栋10层洋房、7栋11层洋房。

效果图

  户型分析

  望山：

  融创东山府3室2厅2卫户型建面约165㎡，面宽15.1m，进深10.6m，南向阔景宽厅设计，南北通透，让房间更加温暖明亮，通风赏景俱佳。

  入户玄关，约4.3㎡，该区域后期装修可发挥性较大，能按业主心意和审美打造进门的“第一好印象”。舒适大客厅连通开放式书房共33.1㎡，又紧邻12.9㎡的餐厅和9.7㎡的U型厨房，动线简短，生活便利。

  该户型为经典“三叶草”布局，三间卧室均分布在房间三个角落，空间利用率高，动静分区合理，私密且安静。6.7㎡干湿分离的客卫在分布在房间北侧中间，方便又干净卫生。

  主卧约30㎡，配备6.7㎡独立卫浴，带飘窗，宽敞明亮。利用L型衣柜还可打造私人衣帽间，居住起来舒适度更高。

户型图

  交通出行

  轨道交通：

  目前，融创东山府周边5km以内无地铁站，但项目附近规划有地铁M3线和R4线，地铁通车后会更加便捷。M3线是“济南市轨道交通第二轮建设规划”的重要线路，是济南市中心城区东西方向U型骨干线，连接小高庄、济南西站片区、经十路沿线商业区、济南奥体副中心、唐冶章锦片区中心，线路长度约44.3公里，正在申报中。

  公共交通：

  融创东山府周边约1km范围内有1个公交站，12条公交线路。公交站为经十东路七彩路站，公交线路包括300路、303路、303路支线、305路、306路、311路、K176路、K181路、K182路、K183路、K220路、大经十路快速公交(K301路)。

  其中，乘300路公交车一路往西可直达汉峪金谷和齐鲁软件园，在此上班通勤不倒车，非常省心。但中间停靠站较多，要提前规划好出行时间，避免迟到。乘303路往南可到蟠龙山森林公园和空心山旅游区，可以当作旅游观光线路。乘K220路可达百联奥特莱斯高新店和彩虹胡公园，满足休闲购物等需求。

  自驾：

  融创东山府位于经十路与蟠龙路交汇处南行200米，临近主干道，交通四通八达，自驾出行非常方便。经十东路是济南中心城区东西方向主干道，西起历城区邢村立交桥，东至章丘区胡山大街。作为309国道的一部分，经十东路在整个济南市的公路交通网络中也是重要的一环，与济青、济德、济聊、济泰高速公路和309国道、220国道、104国道、济南遥墙国际机场连接在一起，在泉城济南周围形成一个完整的环状放射形高速公路网。

  从项目出发，行驶3km可到国家超算济南中心科技园，行驶3km达蟠龙山森林公园，约10km到百联奥特莱斯高新店，约11km到济南融创乐园，距离较近，用时很短，满足平常休闲、购物需求。约14km可达汉峪金谷，通勤时间合理，在汉峪金谷工作的人群可以考虑该项目。项目周边路段工作日内交通状况良好，鲜少出现拥堵情况。

  周边配套

  教育配套：

  融创东山府内部规划有12班幼儿园和24班制小学，初中为划片入学。另外，项目周边1km范围内，还有5所学校，包括彩石镇中心小学、劝学教育、彩石镇彩石小学、天一教育(总校区)、历城区彩石高中(建设中)。

  项目距离济南新航实验外国语学校约2km，济南新航实验外国语学校为山东省实验中学教育集团创办的12年一贯制学校。济南新航实验外国语学校与山东省实验中学一脉相承、资源共享，是名副其实的实验+。山东省实验中学全面负责新航实验外国语学校的教育教学工作，校长、优秀管理团队及骨干教师皆由山东省实验中学教育集团统一调配。

  医疗配套：

  融创东山府东侧约3km处规划一家三甲医院，目前，项目周边1km范围内没有医院，1.5km处有一所济南农村卫生服务站，居民看病买药不是非常方便，医疗配套有待完善。

  济南国际医院是距项目最近的综合医院，约3km，是经山东省卫生管理机关批准，按三级甲等标准设计建造的综合涉外医院。医院选址在风景秀丽的旅游路东首，规划占地面积100亩，建筑面积5万平方米，拟设立病床400张。通过引进国内、外医疗技术、设备及专家团队，在为国内高端需求患者提供优质的医疗及养老服务的同时，也为在华工作、学习的外籍人士提供专业的医疗及救援服务。

  公园配套：

  融创东山府周边1km范围内没有公园，但距离项目约3km处有蟠龙山森林公园，约4km处有彩虹湖公园和围子山郊野公园。蟠龙山森林公园，是在济南市历城区黑峪林场的基础上规划设立的。该公园总面积539.7公顷，园内山峦起伏，植被丰富，林木覆盖率达98.5%，一年四季峰青峦秀，绿意盎然。

  围子山峰峦叠起、连绵不断，千万年来依然留存大自然赋予的原生风貌。山中林木茂盛，草花斑斓，空气清新明净，是难寻的都市生态风景山林。居民自驾或骑行前去，呼吸新鲜空气、放送心情都很合适。

  其他配套：

  融创东山府内部规划有12万平的商业中心，项目还将首创奥特莱斯、百联奥特莱斯、文旅城囊括在十五分钟生活圈之内，商业配套齐全。

  价格分析

  价格现状：

  融创东山府所在的彩石片区11月新房均价为15350 元/平方米，目前，片区内尚无热销二手房，在售新盘还有新中铁城、绿地御山台、龙山希思庄园。其中，新中铁城和龙山希思庄园为刚需改善集合盘，新中铁城均价13200元/平方米，龙山希思庄园价格11200元/平方米起，绿地御山台为改善型楼盘，价格约21000元/平方米。

  片区二手房银丰唐郡桂花园价格13000-16000元/㎡，帝华鸿府价格13000-15000元/㎡，银丰唐郡桂花园价格18000-21000元/㎡。片区二手房受建设时间和使用年限以及内部配套的影响，价格可能相差较多，部分二手房因年代久远，价格较低。

  融创东山府20000元/平方米的价格与刚需项目相比偏高，但与同为改善型的楼盘相比，具有一定优势。相对于二手房来说，该盘更具舒适型、宜居性。

  价格潜力：

  融创东山府紧邻经十东路，交通便捷，三山环绕，自然环境优越，生态宜居。从片区发展来看，国家超算中心的落地肯定会带动该区域的发展，而且片区内改善项目较多，高端产品的聚集效应，也会促成区域居住品质的全面提升，所以从长远来看，该楼盘具有一定的升值空间，但就现状看涨幅也相对有限。

  项目亮点

  自然景观优美：融创东山府附近有蟠龙山、虎山等，北侧还规划有山体公园，自然环境比较优越，使得项目非常宜居。

  品质不错：从项目本身来看，容积率为1.25，为低密住宅，居住起来比较舒适。并且，融创的品质及物业水平都属于中等偏上水平。

  交通便利：项目靠近经十路，现阶段乘坐303、305、311、K176、K181、K182路公交车可直达项目，附近规划有地铁R4线、M3线，其中R4线的超算中心站距离项目约500米。

效果图

  项目不足

  融创东山府所在的彩石片区目前发展并不完善，配套较为缺乏，还在建设之中。

  项目所处位置在济南东部，距离主城区较远，地缘属性较强，不适合在西部工作生活的人群。

  项目存在居住公寓，部分房源的采光可能会受到影响。