正文

      三庆·明湖里楼盘测评：

  项目概述

  三庆·明湖里位于天桥区明湖西路与生产路交汇处西北角，配套成熟交通发达，在售96-148㎡户型。

  适合人群

  该项目属于明湖片区，均价16000元/平方米，适合在主城区上班，首付预算50万左右的刚需人群。

  地段位置

  区域概述：

  三庆·明湖里所处的天桥区位于济南市区北部，是省会中心城区之一。跨黄河两岸，东与历城区毗连，东南与历下区为邻，南与市中区相连，西南与槐荫区接壤，西北与德州市齐河县交界，东北与济阳县相邻。

  天桥区主要景区有五龙潭公园、济南百里黄河风景区、济南动物园、鹊山龙湖等，四条地铁途经，包括济南轨道交通环线、济南轨道交通M1线、济南轨道交通M2线、济南轨道交通R2线。其中，济南轨道交通R2线为东西向市域快线，兼具市区线路功能，串联济南西部新区、东部新城和中心城区的火车站、长途汽车站等重要交通枢纽，向东预留延伸至章丘的条件，该区域交通便利，配套较为丰富。

  说起天桥区，很多济南人会认为，尽管它属于济南主城区的“老四区”或“老五区”之一，但在城市面貌上稍显落后。不过，随着黄河战略的实施，济南黄河两岸受到空前重视。也正因如此，天桥区有一片区域即将进行大规模改造，或将在一定程度上改变人们对天桥区的看法。

  天桥区11月新房均价15594元/平方米 ，环比上月下降1.58%。10月二手房均价14700元/平方米，11月二手房均价约14700元/平方米，环比上月持平。今年天桥区房价整体走势比较平稳，其中5月新房价格下降幅度较大，6月开始回升。

区位图

  板块概述：

  三庆·明湖里所属的大明湖片区作为济南老城区之一，必然是古今结合的特殊位置，老城区与现代化的结合，可以预见此片区的商业辐射力较强，同时住宅的保值能力较高，随着大明湖扩建后的辐射效应，包括对小东湖，小明湖的后续改造来看，此区域将商业与旅游结合，成为“旅游商业区”，居住环境变好，也成为了居住置业的之地，“明湖特色商业区”即将绽放在大明湖畔，并带来无限的商机以及营造更舒适居住环境。

  产品特色

  三庆·明湖里位于天桥区明湖西路与生产路交汇处西北角，占地面积7200㎡，建筑面积40932.91㎡，二期项目于9月30日首开1#楼，该楼栋共有13层，分为4个单元，其中1单元西户为96㎡，4单元东户为148㎡户型，1单元东户、4单元西户和中间两个单元全部为117㎡的户型。

  项目开发商为济南利邦置业有限公司，物业公司是山东三箭物业管理有限公司，建筑类别为小高层，容积率3.9，绿化率25%，共200户，车位总数是180，车位配比为1：0.8。普通住宅产权70年，价格约16000元/平方米，在售96-148㎡户型。

效果图

  户型分析

  A户型：

  三庆·明湖里三室两厅两卫A户型建面117㎡，进深15.2m，面宽8m，由于项目北侧是胶济铁路，距离约35-40m，所以户型做长进深，再搭配三层双中空玻璃、送新风系统，尽量减少噪音干扰。南向12.6㎡双阳台，落地窗设计，增加采光效果，弥补长进深不足。

  约16.34㎡的客厅直接连接南侧观景大阳台，合理的布局掩盖小户型所带来的局促感，并能提高房间的空间利用率。北侧约9㎡餐厅与5.1㎡厨房呈一体化布局，又紧邻约5.5㎡的客卫，动线较短，生活简单舒适。并且厨房为L型设计，拿取物品只要转动身体便可达到目的，完全可以展现出下厨的便捷性。

  主卧约17.6㎡，次卧（北）约8.7㎡，次卧（东）约8㎡，满足三代同堂的家庭基本居住需求，在居住人口不多的情况下，次卧（东）还可以设置为衣帽间或书房，使居住功能更加齐全。

  这样的户型设计如果放到10年前，应该算是市场上比较常见的，但随着我们对于居住需求的不断提升，如此设计对于希望环湖而居的置业者来说可能吸引力不足，但户型这个问题具体还要看购房者如何考量。

户型图

  B户型：

  三庆·明湖里四室两厅两卫户型建面148㎡，其中，客厅约11.27㎡，厨房约7㎡，餐厅约9㎡，主卧约17㎡，带约5㎡独立卫生间，北次卧约12㎡，东南次卧9.45㎡，南次卧11.78㎡，客卫约5㎡。该户型空间宽敞，功能齐全。

  市面上，为了使房间南北通透，扩大通风效果，大多户型南向多为客厅，北向则为餐厨，但该户型南向为三间卧室，三个阳台的设计也并不多见，南向9.72㎡阳台连通主卧与南次卧，加强室内采光效果的同时，即可以晾晒衣物做生活阳台使用，也可以种植花草、放置摇椅做景观阳台。东侧还有连接客厅的4.6m长大阳台，如果搭配较高楼层，还能收获宽阔视野。虽然通透效果减弱，但空间可利用率增加。

  餐厨一体，又紧邻客厅和客卫，动线简短，动静分区，布局合理。三卧朝南，采光效果极佳，居住效果也会很好。门朝走廊不朝厅，避免噪音屏蔽视线，兼顾私密性，安静舒适。总的来说，该户型虽然不够通透，但优点也很明显，好与不好见仁见智。

户型图

  交通出行

  轨道交通：

  三庆·明湖里1Km范围内有地铁2号线，距离最近的生产路站约1km，比较适合日常通勤。如果赶时间要乘火车，也可以选择地铁出行避免堵车，2号线换成1号线或3号线就能到达济南西站或东站。

  2号线大致呈东西走向，起于王府庄站，途经西客站片区、腊山片区、西部新城核心区、老城区、高新区及唐冶新城，止于彭家庄站。如果有紧急事情需要去济南西部或东部地区，在路况不好的情况下，地铁则提供了一个安稳的出行方案。

  公共交通：

  三庆·明湖里附近600m范围内就有6个公交站，18条公交线路，公交站有河套庄、生产路明湖西路、明湖西路顺河街、少年宫、生产路、济安街。公交线路包括B53路、BRT5号线、K118路/夜118路、K30路、K33路、K41路、K45路、K6路、K83路、K95路、B68路、K66路、K82路、B98路、11路/K11路大站快车、K11路、K91路、K72路。

  其中最近的公交站为河套庄站，距离约100m，该公交站共有B53路、BRT5号线、K118路/夜118路、K30路、K33路、K41路、K45路、K6路、K83路、K95路。

  在该公交站上车，乘坐B53路公交车可直达大明湖火车站、济南长途汽车总站、济南动物园。乘坐K30路可达印象城和洪楼广场，乘坐K41路可到趵突泉，乘坐K6路可达山东省立医院中心院区。这一个公交站就有10条公交线路辐射多个休闲、娱乐、文化、医疗场所，满足居民多样需求。

  自驾：

  三庆·明湖里位于明湖西路与生产路交汇处西北角，临近北园、顺河双高架，交通优势明显。从项目出发，过北园高架路，行驶约13km可达济南西站。近距离自驾出行，交通也很方便，从项目出发，行驶2.2km可达大明湖火车站，行驶1.5km可达大明湖景区，行驶4km可达趵突泉。居民异地出差或旅行能提前规划好出门时间及路线，方便又省心。

  顺河高架路，是济南市一条南北方向的城市快速路，同时是济南市第一条城市高架快速路，北起济南绕城高速公路（济广高速公路）济南北立交，南至二环南路高架桥英雄山立交。北园高架路，是济南市一条东西方向的高架快速路，西起济南国际医学中心立交，东接二环东路高架桥全福立交桥。两条高架路成为连接中心城区与区域中心和卫星城的重要纽带，提高了跨区域长距离通行速度。

  周边配套

  教育配套：

  在教育设施上，三庆·明湖里属于划片入学。项目周边1km范围内，约11所学校。包括济南市北坦小学、制锦市街小学、山东省济南第十三中学、山东省济南第十五中学、山东商业职业技术学院(天桥校区)、济南第三职业中等专业学校、行知小学、济南幼儿师范高等专科学校(明湖校区)、济南广播电视大学(明湖西路)、山东省济南第十三中学分校、锦绣明湖小学。

  济南市第十三中学是一所有着六十年辉煌历史的初级中学，校园布局合理，环境优雅。多年来，学校全面贯彻党的教育方针，全面实施素质教育。开拓进取，争创一流，取得了令人瞩目的成绩，走在了市、区同类学校的前列，受到了社会各界的广泛赞誉。

  医疗配套：

  三庆·明湖里周边1.5km范围内，约有19所医院和社区卫生服务站，包括济南市第一人民医院、济南市中医医院(北院)、济南诚通医院、济南历下区泉城路社区卫生服务中心等。其中，济南市第一人民医院位于山东省济南市历下区大明湖路132号，始建于1939年，是一所集医疗、急救、教学、科研、预防、保健、康复、社区服务于一体二级甲等综合性医院，济南市医保和新农合定点医院。

  该项目医疗配套十分完善，居民不管是平常有小毛病还是急需大医院救护都有对应的医疗场所。小毛病没必要去大医院排队挂号的话，还可在社区医院就近买药，非常方便。不过疫情期间还请大家注意，发烧后不要自行吃药，要及时做核酸检测进行排查。

  公园配套：

  三庆·明湖里直线距离大明湖畔约300多米，步行去大明湖西南门约650m。周边2km范围内，还有五龙潭公园、济南市环城公园和泉城印象。

  大明湖位于山东省济南市市中心偏东北处、旧城区北部，天然湖泊，是国家AAAAA级旅游景区——天下第一泉风景区的核心组成部分之一，也是泉城济南重要的风景名胜、开放窗口和闻名中外的旅游胜地，素有“泉城明珠”的美誉，与趵突泉、千佛山并称为济南三大名胜。大明湖是由济南众多泉水汇流而成，景色优美秀丽，湖水水色澄碧。是居民观光游览、休闲娱乐的好地方。

  其他配套：

  三庆·明湖里3km生活圈内泉城路商圈、经四路万达商圈、北园商圈三大商圈交汇，项目南邻银座购物广场，西接明湖广场，临近大观园、万达广场、宽厚里、芙蓉街、印象城等，商业配套充足，居民生活非常便利。

  价格分析

  价格现状：

  三庆·明湖里价格约16000元/平方米，所处的天桥区新房均价15594元/平方米，二手房均价14700元/平方米，该项目价格高于区域均价。目前天桥区处于大拆大建阶段，众多项目集中加推，竞争比较激烈。

  金地湖城风华17000元/平方米，海尔产城创云世界16000元/平方米，绿城明月风荷18500元/平方米，万科繁荣里18500元/平方米，锦绣华府18000元/平方米，该项目附近，大部分新房为刚需或刚改盘。附近二手房价格差距较大，有铁道南街小区13333元/平方米，也有大明翠庭湖畔苑17135元/平方米。综合对比，三庆·明湖里定位刚需，价格还算合理。

  总的来说，如果考虑在大明湖附近置业，或者在主城区上班，比较看重地段和交通，对户型又没过高要求，三庆·明湖里确实是个不错的选择。但如果很在意户型格局是否方正，购房需求偏向于改善，建议您和周边金地湖城风华、绿城明月风荷、万科繁荣里等盘综合对比考虑。

  价格潜力：

  作为当前距离大明湖最近的新建楼盘，三庆·明湖里的休闲氛围浓郁，不仅占据了大明湖的天然优势，同时，在古城片区的新规划出炉后，还将连接起趵突泉、五龙潭、黑虎泉、泉城广场等周边的片区，整体的居住环境是老城区非常优质的选择。临湖而居是很多人的居住梦想，这样与大明湖毗邻而居的新楼盘是非常稀缺的。

  得益于优质的地段优势，这个项目也受到了一些地缘性客户的关注。随着城市发展步伐的不断加快，济南向外扩容的速度在逐年提升，在“中优”战略的加持下，二环内老城更新的步伐也明显加快，项目未来也会有一定的升值空间。

  项目亮点

  交通便利：在交通配套上，因为紧邻明湖西路，三庆·明湖里南邻顺河高架明湖西路上桥口，北邻北园高架生产路上桥口，临近规划中的轨道交通M1号线济安街站（预计23年开通）和R2号线生产路站（900m左右），交通出行非常便利。

  区位优势明显：对于购房者来说，买房如果不考虑价格因素的话，那位置是第一考量标准，与大明湖毗邻而居的新楼盘是片区内非常稀缺的，三庆·明湖里的区位优势非常明显。

  周边环境优质：该项目不仅占据了大明湖的天然优势，同时，在古城片区的新规划出炉后，还将连接起趵突泉、五龙潭、黑虎泉、泉城广场等周边的片区，整体的居住环境是老城区非常优质的选择。

效果图

  项目不足

  三庆·明湖里容积率偏高，会在一定程度上影响居住的舒适度，2#楼上掺杂了回迁住户，整体居住氛围不纯粹。

  整体来看，该项目户型多数都是长进深的设计，而且大面积的户型整体设计也不方正，南北通透性也较差。

  物业配套用房和派出所的配套在2#楼的底商上，未来居住环境也会比较嘈杂。1#和2#楼北侧紧邻胶济铁路，当前除了动车以外还有货车通过，虽然未来“货车不许穿城”，但当前的噪音问题仍是我们置业需要考量的一方面。