编者按：经历三道红线与集中供地，地产业终结20年来的“高杠杆、高储备、高周转”模式，进入“稳地价、稳房价、稳预期”时代。乐居财经推出《韧性——2021对话经理人》系列，聆听时代转折中总经理的心声！本期【见地】对话嘉宾是济南仁恒置业有限公司总经理强伟。

  “看似百家争鸣，实则合作共生。” 时隔三年，言犹在耳。

  12月才至，趁着晴好的天气，乐居一行人来到位于CBD核心地段的仁恒济南公司所在地，再次见到了这位处事随和、年轻有为的地产老总，听他讲述他与济南仁恒的故事。

  强伟的办公室，简约整洁、视野开阔，经十路景观尽收眼底。窗边的艺术雕塑俯瞰大地，似乎是在凝视仁恒为CBD增添的浓墨重彩的一笔，屹然挺立的意境，是强伟带领团队发展壮大的坚定信念与不懈坚守。

  简单的沟通准备过后，**正式开始。

  三年磨一剑

  如果说时间是见证一座城市崛起必不可少的因素，孕育了城市的发展变迁，那么一幢幢拔地而起的楼宇建筑，则更贴切的演绎了城市发展的见证者和参与者。

  2017年末济南仁恒置业有限公司成立以来，备受同行和外界关注。仁恒首次进驻齐鲁大地，所有人都期待着仁恒会有怎样的表现。三年前仁恒第一个项目面世时，强伟向乐居提到，CBD建设是大势所趋，区域内合作伙伴会联起手来，把CBD区域的住宅做的更好，把街区做的更完美，打造成一个济南的名片。

  从2016年启动开发，到如今“山、泉、湖、河、城”五大超高层规模初具，济南CBD已逐渐崛起为一座创新活力之地。

  2021年《济南城市国际化发展报告》显示，2020年济南对外进出口总额1103亿元，进出口总额同比增长17.9%，新设外资项目228个，合同外资额469.5亿元人民币，同比增城30.5%，同时在2019年荣获国际花园城市竞赛最高奖项金奖。这正是济南向国际化迈进不断吸引外部的金融资本、科技资源、专业人才，推动城市快速发展的机会。

  恰逢其时，仁恒在2017年济南迈向国际化之时进入，其打造的仁恒公园系的产品，正是在国际化的上海所诞生的面向海内外的客户所的国际化社区产品线。

  三年时间，见证了CBD的飞速发展，也见证了仁恒从无到有的发展过程。

  “从仁恒公园世纪到仁恒置地广场，再到奥体公园世纪，我们的团队在不断成长发展。”他说：“在这个过程里，我们逐步得到了客户的理解和认可，对于客户需求也有了更深入的体会。”

  “济南仁恒的业主中有部分外籍业主、旅居海外的业主以及在世界各地留学过的业主，这些拥国际化视野的人才和能力将带给济南很大的改变。”他真诚地说道：“仁恒要做的就是在济南开发真正的国际化的社区，用国际化生活方式的社区，服务这些国际化的人才。”

  口碑成就营销

  业界对于仁恒有一种说法：“刚开盘时买它，再开盘时等它，仁恒定不负期待”，无论是CBD公园世纪还是奥体公园世纪，每次开盘，去化超九成，甚至售罄，仁恒的热销业内有目共睹。

  事实上，仁恒并没有特殊的营销策略。

  强伟表示，仁恒在济南项目的热销是因为产品真正满足了高净值有品质追求客户的需求。

  “仁恒的客户期望在哪里居住？客户需要什么样的空间？哪些配套设施和服务需要完善？我们可以提供哪些更有特点的空间？在产品定位上我们会时常问自己这些问题，我想把这些问题想清楚了再落实到产品端。”他说。

  仁恒落子济南之后，CBD公园世纪项目为仁恒带来了第一批客户，今年仁恒公园世纪项目的圆满交付和社区呈现更是为奥体公园世纪项目的开盘带来了很大帮助。

  与此同时，奥体公园世纪在产品端也做了更多亮点。比如，主卫270°观景窗设置内置百叶、168平以上户型设计洄游空间、200平以上户型设计了1.8m宽度的阳台等，赋予了空间更多的功能性。

  甚至在物业方面，仁恒也力求提供完美的服务。在仁恒看来，地产开发和物业服务是一体的，高品质的产品和高水准的服务都是仁恒自始至终的追求。

  他自豪地说道：“定位、细节、功能、交付力的共同作用下赢得了客户的投票。”

  对于产品品质与成本及利润之间的平衡，在强伟看来并不矛盾。在他看来，品质和利润是共生的关系。

  “把业主看得见的品质和感受到的服务认真做好，给客户提供有价值的生活空间，客户自然愿意支付合理的溢价。”他说：“作为生产者的开发商获得合理的利润，是消费者和市场对生产者的奖励，同也激励我们通过更高品质的商品满足业主需求，这是一个正反馈和正循环的过程。”

  保持敬畏之心

  2021年，注定是房地产市场不平凡的一年。

  伴随政策调控的“常态化”，中国房地产市场正在发生着翻天覆地的变化。融资收紧、疫情反扑、房企暴雷……无数事件如同“叠罗汉”一般蜂拥而至，让今年的房地产市场变得更加严峻。

  尽管成绩亮眼，强伟却依然不敢放松。

  “敬畏市场、敬畏客户”，在他看来，无论市场好坏，都要敬畏市场和客户。面对市场变化迅速做出反应，通过挖掘客户痛点发现隐性需求甚至要创造需求来赢得客户，把产品做精彩，把市场做出彩，才是在这条赛道上行稳致远的必胜秘籍。

  高杠杆、高负债、高周转的模式已逐渐变成过去，租售并举政策下很多地方发展建设租赁型保障住房，未来首次置业的新市民可能会在租赁市场和二手房市场解决早期居住问题。他说：“商品住宅改善型需求会越来越多，仁恒会把客户研究真正做扎实，善待客户、把产品交付做好，让客户愿意到仁恒的社区生活，享受仁恒的服务。”

  对外善待客户，对内加强管理，对标行业内优秀企业，结合内部复盘进行反思和提升，降本增效提升竞争力，同时在市场上寻找适合仁恒开发的土地。强伟坚信，通过内部和外部的应对，仁恒可以度过困难的时刻。

  “善待，责任，用心，精进”是仁恒产品和服务的凝练表达。强伟表示，从仁恒公园系到未来仁恒“源”系列产品，仁恒济南地产和物业都将继续秉承“善待土地，用心造好房”的开发理念，将更好的产品和服务带给业主。

  以下是乐居财经与强伟对话精选：

  乐居财经：您觉得未来房地产发展模式将跟以往有什么不同？有哪些地方将会改变？

  强伟：在未来高杠杆，高负债，高周转的模式会过去，租售并举的政策下未来很多地方发展建设租赁型保障住房，未来在城市首次置业的新市民可能会在租赁市场和二手房市场解决早期的居住问题，因此带来的商品住宅改善型需求会增多，我们觉得改善并不是一味的面积求大，风格求奢华。合理的面积功能齐备，通过创新的空间布局来实现住宅的功能性这也是改善的一部分。所以我觉得发展模式的变化主要在于改善型为主，满足全年龄段业主的改善需求为主，真正的把客户研究做扎实。

  乐居财经：仁恒物业处在同行业什么水平？在物业服务方面，仁恒物业有哪些亮点？有哪些特点？

  强伟：仁恒物业服务管理（中国）有限公司是新加坡仁恒置地集团下属的外商独资企业，成立于1998年，在多年的发展历程中，始终秉承恒心服务，一生呵护的服务理念，始终定位于高端品牌项目物业服务。致力于为精英客户提供专业、尊贵、温馨的人居空间和管家服务。在这个方面仁恒仁恒做到业主更满意的水平。

  仁恒服务的亮点在于“恒心管家”7*24的尊享服务，每天清晨我们的管家会将天气预报推送给您；在遇到电梯保养、入户维修时，管家会第一时间给您通知；当您不方便领取快递，管家会协调秩序人员将您的快递送至家中；同时针对于学龄童儿童上下学我们提供“一路呵护”增值服务、业主结婚时的婚庆礼宾增值服务、首次业主搬家或入住的欢迎回家服务，都是仁恒对于全年龄段业主的全心呵护。

  仁恒特别注重为客户群的入住体验，提供专属定制服务，比如我们会根据业主的入住时间协调太阳能单位提前为业主添加介质；我们会根据业主的供暖需求协调供热企业入户调试；对于未入住业主我们也会协调施工单位对于供暖管道、自来水管道提供吹水的增值服务，仁恒所提供的服务节能，环保，绿色，低碳为业主提供量身定做的服务。

  乐居财经：如何看待2021年下半年的行业走势？

  强伟：这个话题很大，我不是非常了解其他城市的具体情况，济南从下半年以来成交量和销售价格都有所降低，但是我认为这也是政策陆续出台叠加后的正常市场反馈。如何后续随着具体政策的落地执行和金融政策随着市场变化的积极信号和调整，相信未来济南的房地产市场会保持平稳和健康发展。随时房地产发展，土地红利和加杠杆的发展的阶段已经过去。在市场稳步发展的态势下，我们研究客户需求，研发新的产品，修炼好管理的内功，迎接未来好的趋势。

  乐居财经：当前环境下，仁恒如何对房地产行业发展保持信心？

  强伟：我们对行业的发展一直以来都抱有信心，我们仁恒一直坚守高品质产品，高质量的健康发展，我们的产品和服务在未来改善型市场越来越广阔的情况下，依靠我们对改善客户的深入了解和熟悉，我们对客户需求的持续洞察和研究，使我们的产品不断迭代，不断完善，能够满足客户的需要，可以建设和交付高品质的产品，是我们的优势，能够发挥我们的优势，是我们对这个行业保持信心的原因。