正文

  地平西棠观樾楼盘测评：

  项目概述

  地平西棠观樾位于槐荫区二环西路与太平河南路交汇处西500米，属美里湖片区，在售106-139㎡户型。

  适合人群

  地平西棠观樾价格11000-14500元/平方米，客群多为周边地缘性客群+少量城区溢出型改善客户。

  地段位置

  区域概述：

  地平西棠观樾所处的槐荫区位于济南西部，是省会四个中心城区之一。北与齐河县隔黄河相望，南与市中区相邻，东与天桥区、市中区接壤，西邻长清区。

  该区主导产业有汽车、机械、化工、建材等。槐荫区境内济齐公路、济兖公路、济微公路辐射周围市县，津浦铁路穿越辖区南北。该区名胜古迹多，槐荫八景有腊山云屏、林风花语、湿地锦霞、玉清天光、匡山风雅、睦里清源、商埠槐馨、西城旭日，古遗址有田家庄遗址、腊山遗址、演马庄遗址、祝阿古城遗址、大悲寺、云遮寺、五里牌坊。

  槐荫区12月新房均价17975元/平方米，环比上月上涨1.32%，今年10月新房价格走势略有下降，11月开始略有上涨。槐荫区12月二手房均价13597元/平方米，环比上月基本持平。

区位图

  板块概述：

  地平西棠观樾所属的美里湖片区规划范围北起黄河，南至小清河，西至京台高速公路，东至二环西路，是以康养旅游、国际服务、康养研究、中医养生和健康生活体验为主体产业功能，兼具产业研发、健康居住、商业商务服务等功能的城市特色片区。

  美里湖片区是济南市政府规划中的十二座城市副中心之一，论地位与东部的唐冶、雪山等片区相齐，从实地探盘来看，片区规划并未遵循生活区与工业园区泾渭分明的规划方针，反而呈现一种“产城融合”的状态，即在诸多企业园区中混搭住宅，追求职住平衡。美里湖片区整体发展处于刚刚起步的状态，交通设施正在完善中，已经入驻了不少的高精尖企业，另外周边德迈产业园、海那城总部正在建设中，企业入驻将会更多。

  12月，美里湖片区新房均价13803元/平方米，环比上月下降0.78%。8月以来，片区内新房价格走势持续下跌，二手房价格走势相对平稳。

片区规划图

  产品特色

  地平西棠观樾开发商为山东地平天宏置业有限公司，物业公司是润华物业，项目占地面积46000㎡，建筑面积150000㎡，容积率2.5，绿化率30%，普通住宅产权70年，物业费2.36元/平米/月，共920户，车位总数为941，车位配比1:1。

  项目共规划10栋楼，其中4栋洋房、4栋高层及2栋小高层。洋房公摊18%，小高层公摊20%，高层公摊24%，明年4月底毛坯交付。项目自建9班制公立幼儿园，营东教育集团景新实验小学已开学。售楼处后期将规划为公共配建，承担一定的商业及业主活动的作用。

鸟瞰图

  户型分析

  建面108平米A2户型：

  地平西棠观樾三室两厅一卫A2户型建面约108㎡，公摊24%，使用面积约82㎡。其中，客厅18.3㎡，餐厅8.2㎡，厨房7.4㎡，主卧12.7㎡，次卧（南）约10.9㎡，次卧（北）8㎡，卫生间4.2㎡。功能齐全，空间使用相对合理。

  该户型客厅直接连接观景大阳台，合理的布局掩盖小户型所带来的局促感，使整个房间显得宽敞明亮。餐客一体化，又紧邻厨房和次卫，动线较短，生活便利。

  南向三开间设计，双卧朝阳，采光充足，卧室温暖舒适。而且，东侧三个卧室相邻，三代同堂的家庭居住，方便主卧夫妻照顾旁边房间的老人和小孩。

  总的来说，该户型进深面宽均为9.7m，格局方正。动静分区的布局，居室私密性好。不足的是，入户门正对阳台，玄关无法起到遮挡室内的作用，门关闭后，南北也不够通透，影响通风效果。另外，走廊面积大概有5㎡，空间利用率降低。

户型图

  建面138㎡D户型：

  地平西棠观樾四室两厅两卫户型建面138㎡，公摊20%，使用面积110㎡左右。面宽13.3m，进深10.4m，户型方正，采光充足。其中，玄关区域2.2㎡，但无法完全起到遮挡外界视线的作用，利用率不高。

  20.7㎡客厅、8.1㎡餐厅和6.6㎡厨房为L型布局，活动区域相邻，动线简短。其中，厨房也为L型设计，转身拿取，洗切炒盛一气呵成。

  四开间朝阳，南向三卧室均带飘窗，飘窗不仅能够增加房间的采光和通风功能，使空间更加开阔，同时，其独具的收纳功能也能提高业主的生活品质。四个卧室门朝走廊不朝厅，避免噪音屏蔽视线，兼顾私密性，安静舒适。

  主卧约16.8㎡，带步入式衣帽间和约5.8㎡的独立卫生间，功能齐全。11.3㎡次卧（南）约和7.7㎡次卧（北）紧邻5.1㎡的次卫，洗漱沐浴或者如厕都很方便。西南侧次卧11.9㎡相对宽敞，可以作为父母房使用，老人起床较早，出门锻炼或买菜不会影响到其他卧室的人休息。

户型图

  交通出行

  轨道交通：

  地平西棠观樾周边1km范围内没有地铁站，最近的是1号线上的方特站，约4km的距离比较远，有乘地铁需求的话，建议骑行或打车去地铁站。

  1号线是纵贯济南市西部城区的一条南北向地铁线路，南起工研院站，北至方特站，途经长清区、市中区、槐荫区。轨道交通不仅适合日常通勤，去园博园游玩、去西站乘火车等都能选择地铁出行，在路况不好的情况下，地铁能避免堵车风险，提供一个安稳的出行方案。

  公共交通：

  地平西棠观樾附近1km范围内有4条公交线路，可乘车的公交站有西沙西路太平河南路站、西沙小区站和美里路西沙中路站。公交线路包括K192路、K132路、BRT-7路、BRT7路区间，乘公交出行比较方便。

  其中最近的公交站为西沙西路太平河南路站，距离约800m，在该公交站，可乘坐K192路公交车，往北即到百联奥特莱斯广场，往南能达省会大剧院中心广场、济南报业大厦和济南长途汽车西站。在西沙小区站，可乘K132路公交车，往东南方向可达新沙工业园南区。两条公交线路辐射商场、工业园等多种场所，方便居民购物或通勤。

  自驾：

  地平西棠观樾位于槐荫区二环西路与太平河南路交汇处西500米，二环西路是济南市中心城区南北方向主干道，北起美里北路，南至济南绕城高速公路-市中立交。沿途经过山东省建筑机械厂、市中区白马山街道办事处、济南关节外科医院、宜家济南商场、迪卡侬山东旗舰店(济南西城店)、龙腾国际广场、济南市美里湖第一小学、山东百世大厦等。

  开车从地平西棠观樾出发，约8m即可到达济南西站，居民异地出差或旅行能提前规划好出门时间及路线，方便又省心。驾车约2km即可到达百联奥特莱斯广场，约6km可到济南方特东方神画，约6km可到济南报业大厦，约7km可达济南市第四人民医院。项目通达多个办公、医疗、娱乐场所，满足居民各种生活需求。

  周边配套

  教育配套：

  地平西棠观樾自建9班制公立幼儿园，另外，项目周边1.5km范围内，还约有4所学校，包括济南市槐荫区景新实验小学、济南市美里湖第一小学、西堡小学、山东新华电脑学院美里校区，孩子后续的教育问题得到保障。

  美里湖第一小学始建于1944年，占地13900平方米，是美里湖地区规模最大的一所小学。学校独具特色，设施齐全，环境优美，各种教学仪器达国家一类标准，更好地为学生提供了学习空间和发展特长的空间，让每个学生在学校享受着多元化教育，让教师享受着工作的愉悦。

  医疗配套：

  地平西棠观樾周边1km范围内有一所社区医院和一所专科医院，分别为济南农村卫生服务站和济南威高肾病医院。居民平常如果有个头疼脑热的小毛病，没必要去大医院排队挂号的话，还可在社区医院就近买药，非常方便。不过疫情期间还请大家注意，发烧后不要自行吃药，要及时做核酸检测进行排查。

  项目距离较近的三甲医院有济南市第四人民医院和山东省第二人民医院，约7km左右。山东省第二人民医院是山东省卫健委直属医疗机构，是一所集医疗、科研、教学、预防、保健为一体的大型现代化综合医院。现有临床医技科室70余个，建设有8个临床医学中心，各中心均配备当前先进的医疗设备。

  公园配套：

  地平西棠观樾距离最近的公园是百联奥特莱斯广场爱情主题公园，约1.5km。另外，距离项目4km处还有一座腊山河公园，公园的南门口对着印象济南，位置也是十分好找，公园内有不少精美的石刻，不仔细看的话还以为是武功秘籍啥的，这里有很多老木车轮、磨盘以及古城墙，展现了曾经的老济南风貌。因此，不少市民称之为“迷你版圆明园”。是居民观光游览、锻炼身体、休闲娱乐的好地方。

  其他配套：

  地平西棠观樾售楼处后期将规划为公共配建，承担一定的商业及业主活动的作用。另外，项目距离百联奥特莱斯广场不到2km，周边还有皮革城、家家悦超市、宜家、迪卡侬、印象济南等商业配套，居民逛街购物方便快捷。

  价格分析

  价格现状：

  目前，地平西棠观樾价格为11000-14500元/平方米，12月，槐荫区新房均价17975元/平方米，二手房均价13597元/平方米，但从区域价格来看，该项目具有一定的优势。

  槐荫区在售新房中，13000-23000元/平方米的杨柳春风、15500元/平方米的中建锦绣首府、16000元/平方米的保利熙悦和15000元/平方米的水发和山，价格均高于地平西棠观樾，只与金科城13500元/平方米的价格不相上下。

  再看项目附近的二手房，绿地缤纷城12619元/平方米、外海中央花园15250元/平方米、绿地中央广场13211元/平方米、报业文苑14784元/平方米，地平西棠观樾与这些二手房相比，价格居中。

  总的来说，地平西棠观樾的价格更偏向刚需人群，区位与交通也都可圈可点，预算有限的情况下搭配个小户型是个不错的选择。

  价格潜力：

  地平西棠观樾所处的西北地区，并非济南置业热点。对比周边楼盘，地平西棠观樾的优势是密度相对较低，居住起来比较舒适。而且，目前项目的价格也相对较低，对于地缘性客户来讲，现在入手是个不错的选择，为后期升值预留了空间。

  项目亮点

  低密社区：地平西棠观樾容积率为2.5，社区密度较低，保障了大部分楼栋的采光效果，居住舒适度也比较高。

  公摊小：项目高层楼栋公摊24%，比济南市面上大部分高层产品的公摊都要小，这意味着户型的得房率也更高。

  交通便利：项目位于槐荫区二环西路与太平河南路交汇处西500米，临近主干道，驱车经二环西路上高架，还是非常方便的。

效果图

  项目不足

  地平西棠观樾南侧有铁路以及铁路桥，可能会受到噪音影响。其实在济南东西都有不少楼盘面临临铁路这样的问题，没有必要“谈铁路色变”，具体影响多大，还是切身感受一些比较靠谱。

  项目所处位置在济南西部，地缘属性较强，不适合在东部工作的人群。