正文

  对济南房地产行业来说，2021年是悲喜交加的一年。9月，在全国大多数城市房价下行的情况下，济南却迎来九连涨。行业政策法规不断升级优化、百轮竞拍抢地大战更是引发全民关注，济南楼市坚挺繁荣。但从第四季度起，楼盘销售量开始不断下滑，价格屡破新低，项目纷纷拿出看家本领，营销活动层出不穷，然而，也没能给“观望”的意向购房者一个下单的决心。济南楼市的明天会怎样？答案或许能在这“变脸”的一年中找到些许线索。

  政策

  监管力度加强 预售资金要存监管账户

  事件 4月1日，济南市住房和城乡建设局发布《济南市商品房预售资金监管办法》，要求房地产开发企业将预售资金，如定金、首付款、购房贷款等购房人支付的全部房价款存入监管账户。未签订预售资金监管协议的企业，行政审批部门不得核发《商品房预售许可证》。

  点评 出台商品房预售资金监管办法有利于进一步加强房屋交易监管，保障房屋交易安全，维护交易当事人合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。该办法将重点监管的预售资金标准从1800元/平提高至3300元/平，不仅从资金上保障了项目的推进安全，也是对房企开发运营提出了更严格的要求，只有更良性的运作才能促进市场的发展。

  影响星级：★★★

  山东省契税税率统一为3%

  事件 《山东省人民代表大会常务委员会关于山东省契税具体适用税率和免征或者减征办法的决定》于2021年5月27日经省十三届人大常委会第二十八次会议审议通过，于2021年9月1日起施行。明确全省契税税率统一为3%。下调土地出让环节的契税税率。同时，为避免增加居民税收负担，没有对住房权属转移设置差别化税率。

  点评 此次契税地方立法，不仅是落实契税法授权的程序性工作，也是山东省一项重大制度性减税举措，下调土地出让环节的契税税率，静态测算，可为市场主体释放政策红利约68亿元。同时，该举措也为居民减轻了税费负担，对提升居民幸福感起到积极作用。

  影响星级：★★★★

  济南发布新房验收、交付最新规定

  事件 济南住建局等多部门联合印发《济南市房地产开发项目竣工综合验收备案实施细则》，并于2021年7月1日起施行。细则规定：1.学校、幼儿园等教育设施和其他公共设施需和住宅同时综合验收。2.交房时不允许使用临水临电。3.竞建公有房、租赁住房，由住房城乡建设部门负责制定移交协议并监督落实。再次明确已预售房屋业主在房屋交付使用前缴纳首期住宅专项维修资金的承诺书，已缴纳未售出商品房首期住宅专项维修资金的材料。12月，济南市住房和城乡建设局印发《关于做好我市房地产开发项目交付管理工作的通知》，对商品房项目交付标准、预售资金监管终止条件等做了进一步明确，并制定了相关监督管理措施。点评 开发项目未经综合验收或者经验收不合格即交付使用的，住房城乡建设部门责令限期整改、补办手续，由城市管理部门依法予以处罚，并记入信用档案。进一步规范济南市房地产开发经营活动，保障购房群众合法权益。从行政、法律层面维护了我市住房市场的稳定发展。

  影响星级：★★★★★

  济南规范新房销售

  事件 7月26日，济南印发《关于进一步明确新建商品房销售管理有关问题的通知》,严格规范新建商品房认筹(购)行为，开发企业应在10日内一次性公开全部准售房源，认筹的户数不得超过准售房源(住宅项目不包括储藏室)的1.5倍。同时，带装修商品房交付样板房自集中交付之日起1个月内不得拆除、出售。交付标准样板房确需拆除的，应提前向公证机构申请保全证据公证。

  点评 新规加强了对带装修商品房的销售全过程监管，从现场公示环节一直到交付环节都进行了明确。这些一方面是提醒购房者购买精装房时要注意的细节，同时，也对开发商提出更明确的公示要求，新规也释放出加强对精装房销售监管的信号。未来济南市民在购买精装房上也有了法规可查可依，购房更安心。

  影响星级：★★★

  《济南市住房公积金提取管理办法》印发

  事件 7月10日，《济南市住房公积金提取管理办法》正式印发，自2021年8月10日起施行，新规重新明确了可按规定提取个人账户内住房公积金存储余额的9种情形，包括购买、建造、翻建、大修具有自有产权的自住住房，偿还购买自住房贷款本息，无自住住房且租赁商品房、公共租赁住房支付房租等，另取消了“享受城市居民最低生活保障并需支付房租或者物业管理费”“失业或者与单位解除劳动关系两年以上，且男性年满50周岁、女性年满45周岁的”两种提取情形。由原12种提取情形改为9种，依法查处违规提取住房公积金的中介机构，明确对涉嫌伪造及使用虚假的购房合同、发票、不动产权证书、结婚证等证明材料的组织和个人依法严肃处理。

  点评 该《办法》将原有规定中部分条款和内容中已不适应新形势下我市住房公积金提取业务发展需求的部分做了调整，优化了公积金使用条件，明确了9种使用情形，让需要办理公积金业务的市民能更好享受政策。《管理办法》的执行，也将推动该领域依法规范市场行为工作的推进。

  影响星级：★★★★

  济南土拍新规落地

  事件 8月17日，济南多家官方媒体刊登了《济南市国有建设用地使用权网上挂牌出让补充公告》，此次补充公告对房企的开发资质及资金进行了限定，最重要的是，挂牌设置了最高不超溢价率15%的住宅用地最高限价，如两家以上企业达到最高限价，将抽签决定谁将最终拿地， 改变了以往济南达到最高限价后竞政府储备性安置房的“价高者得”规则。

  点评 土拍溢价率的控制，不仅能从源头上稳定房价，也能让房企喘口气，同时还能保障居民财产安全，一举多得。未来每一次集中土拍之前都是政策优化的窗口期，控制地价将推动土地市场健康流转，也变相促进城市发展规划落地，优化城市资源结构。

  影响星级：★★★

  济南公积金8项业务实现“跨省通办”

  事件 通过两地联办、全程网办、代收代办等形式实现正常退休提取住房公积金、购房提取住房公积金、住房公积金单位登记开户、提前还清住房公积金贷款、开具住房公积金个人住房贷款全部还清证明、出具贷款职工住房公积金缴存使用证明、住房公积金单位及个人缴存信息变更、个人住房公积金缴存贷款等信息查询等8项服务事项“跨省通办”。

  点评 济南完成数据汇聚和数据共享应用，打破了各市公积金中心之间的数据壁垒；优化线上服务，职工公积金账户资金转入济南，可通过网上办事大厅自助查询，在线提交即可办结，大大方便了外地公积金缴存职工。同时，优化的公积金办理流程也将助力优化济南营商环境，推动济南人才引进等政策的推动。

  影响星级：★★★★★

  济南13个街区详细规划出炉

  事件 10月13日，济南市7个片区、共13个街区控制性详细规划公布，涉及多个热门区域，包括药山片区、济泺路片区、柏石峪片区、桑梓西片区等区域。根据之前规划，药山片区将建全市规划最大的室内滑雪场，济泺路片区将建3处城市级公园。

  点评 规划的发布推动济南基础设施建设的不断完善，有助于推动片区内人口聚集。同时随着文旅产品的落地、超高建筑的规划和商业配套的配建，也将进一步推动我市房地产市场的发展。该规划对济南西部、北部的发展释放出新的信号，对济南城市副中心的建设注入落地执行新力量。

  影响星级：★★★

  现象

  济南首批“两集中”土拍，30宗地溢价成交，万科143轮拿下南北康

  事件 5月24日，济南首批“两集中”土地拍卖落幕，共计有114宗土地成交，包含市内五区及高新、长清、章丘、莱芜等区域，最终78宗土地底价成交，另有30宗土地溢价成交，6宗土地流拍，总成交金额超281亿元。其中，南北康组团被万科拿下，该地块竞价143轮，成交总价高达36.3亿。

  点评 济南这场大型土拍是一个好的开头，南北康组团等地块备受关注，单项143轮的激烈竞拍让济南房产市场成为舆论焦点。越来越理性的土拍市场对房地产市场有一定保温作用，也具备同样的刺激作用。土拍的结果也释放出越来越多城市发展、规划的信号。拥有特色资源的优质地块或环内优质地块仍然抢手。

  影响星级：★★★★

  济南多家银行二手房贷款额度收紧

  事件 2021年6月，二手房停贷的传言引起了众多购房者的广泛关注。多家银行答复称，仍可继续办理二手房贷款业务。但也面临额度吃紧、放款时间长等问题。也有极个别银行表示，目前二手房贷款额度用尽，暂时停止此项业务。贷款额度吃紧的同时，二手房贷款利率也出现上调。

  点评 二手房贷款额度收紧或与2020年年底的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》有关。新规监管对象为银行业金融机构，监管内容为房地产贷款占比，类似于直接控制房地产贷款规模，而以往一些房贷利率调整则是通过价格间接影响数量。同时二手房市场的波动也对新房市场产生影响。

  影响星级：★★★★★

  济南第二批69宗地底价成交

  事件 9月10日，济南第二批集中出让地块挂牌截止迎来成交。此次“两集中”供地，历下、市中、天桥、槐荫、历城、高新、长清、章丘、济阳、先行区、莱芜区挂牌出让土地共计69宗，土地总面积约221万方，总成交价近152亿，最高住宅楼面价约10769元/㎡。

  点评 纵观济南“两集中”第二轮供地，在供地政策调整后，限资质、禁“马甲”、查资金来源，限地价、限溢价率等措施对开发企业影响较大，反映到土地拍卖过程中，终止出让、底价成交成为本轮供地的一大特色。大量底价成交及流拍也是济南房产市场转冷的一个信号。

  影响星级：★★★★★

  商贷按月委托提取公积金济南又增加两家银行

  事件 10月19日，济南住房公积金中心宣布，齐商银行股份有限公司济南分行、莱商银行股份有限公司已具备开通商贷按月委托提取公积金业务的条件。即日起，在上述两家银行办理了住房商业贷款的职工，可以委托公积金中心按约定的额度逐月将本人的住房公积金转入个人结算账户。至此，济南可以办理改业务的商业银行总数达到28家。

  点评 2021年来，已有天津、莱芜农商、浙商、青岛、章丘农商、平阴农商、济阳农商、商河农商、齐商、莱商共10家银行加入商贷按月委托提取公积金业务的商业银行梯队，总计有28家银行为我市居民提供该项服务。这显示了济南住房公积金中心在便民服务方面的提速，也昭示着更多市民将更便捷地享受组合贷的优惠政策。

  影响星级：★★★

  异地公贷按月委托提取全覆盖

  事件 11月24日，省会经济圈公积金工作第二次联席会议在滨州市召开，济南、淄博、东营、泰安、德州、聊城、滨州等七市住房公积金中心确定了2022年公积金业务重点推进四大方面工作。其中，公积金异地贷款按月委托提取业务圈内全覆盖，支持区域内异地公积金贷款实现一次签约、按月支付。

  点评 打造省会经济圈一窗通办总门户，集成圈内城市信息查询、业务指南、服务热线、政策解读等资源要素，进一步便利企业和群众办事。也为省会经济圈城市一体化发展和人才流动提供了积极的政策支持。

  影响星级：★★★★

  济南未来五年住房发展蓝图征民意

  事件 11月12日，济南市住房和城乡建设局组织编制了《济南市“十四五”住房发展规划（征求意见稿）》和《济南市住房租赁市场发展规划》，并面向社会公开征求意见。根据《规划》，“十四五”期间，济南市将新增不少于45万套的新建住房，租房补贴发放不低于4万户，完成2100万平方米老旧小区改造，积极稳妥实施棚户区改造，新增绿色建筑不少于4000万平方米，切实满足居民各类住房需求，改善居住条件，持续优化住房发展水平。

  点评 未来五年，“房住不炒”仍是济南楼市发展的主基调。济南市还将以政府主导、市场运作的方式，探索符合本市实际情况的共有产权住房建设，为部分符合条件的群众提供改善住房需求的机会，同时对居住环境，如社区绿化、配套设施的优化提升也将大大提高居民的幸福感和归属感。

  影响星级：★★★★★

  年终迎来第三轮集中土拍，81宗土地，成交216亿元

  事件12月6日济南迎来第三轮集中土拍，参与地块共81宗，总面积约3828亩，主城区75宗地公开出让，其中历城区38宗、槐荫区13宗、高新区9宗、莱芜区6宗、天桥区5宗、市中区4宗、历下区3宗、长清区2宗、南山区1宗，成交总金额超216亿元，最高住宅楼面价约15560元/㎡。该轮集中土拍整体溢价率降至0.2%，流拍率为13%，龙湖、银丰、保利等房企摘地。

  点评 年末的第四季度，济南房地产市场出现拐点，因此本年度最后一次集中土拍也引起广泛关注，本次土拍整体成交平稳，其中，流拍土地14宗，溢价土地4宗。从房企竞拍积极性来看，济南三轮集中土拍较前二轮也发生了明显的变化，品牌房企拿地积极性略有回升。

  影响星级：★★★★