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  乐居买房讯 2022年1月20日，济南市房地产业协会发布2021年济南房地产市场运行情况及销售排行榜，内容如下：

  一、政策背景

  2021年以来，国家密集出台了房地产调控政策，金融、土地、住房等方面政策收紧力度空前：一是金融政策。1月，央行、银保监会实施银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，对银行机构设置房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限“两道红线”；3月，银保监会、住建部、央行实施督促银行业金融机构进一步强化审慎合规经营，严防经营用途贷款违规流入房地产领域；10月，央行指出部分金融机构对“三线四档”存在误解，指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。二是土地政策。2月，国家自然资源部发布住宅用地分类调控文件，要求22个重点城市住宅用地实现“两集中”，集中发布出让公告，集中组织出让活动；8月，自然资源部提高土地参拍门槛，新增对房企开发资质、竞买资金等方面要求。三是税收政策。10月，财政部、自然资源部、税务总局、人民银行印发通知，决定将国有土地使用权出让收入等四项政府非税收入统一划转税务部门征收。四是房地产政策。12月，中央经济工作会议提出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

  二、房地产市场运行情况

  2021年，我市房地产市场运行总体保持稳定，呈现“先扬后抑”态势：一是住宅销售量方面，1-6月份新建住宅成交量每日约340套，二手住宅成交量每日约200套；7月份市场开始降温；10月份以来，住宅销售量大幅下降，新建住宅成交量每日约200套，二手住宅成交量每日约120套，新建、二手住宅均下滑了40%左右。二是价格指数走势方面，根据国家统计局公布的70个大中城市住宅价格指数情况来看，我市新建住宅价格指数二季度上涨较快，三、四季度增幅平稳回落并下降，同比上涨5.1%；二手住宅价格指数同比上涨1.5%；租赁住宅价格指数同比上涨2.2%。三是住宅库存方面，1-4月份住宅库存呈现加速去化态势，去化周期从2020年底的14.5个月下滑至10个月左右；5月份开始，加速去化态势趋于平稳，当前住宅库存去化周期恢复至12个月左右。四是土地出让方面，5月第一轮土地集中出让时，大型集团房企参与度高，土地溢价成交数量高；9月第二轮土地集中出让时，企业参与热度明显下降，全部为底价成交，出现了中止和流拍现象；11月第三轮供地以本地企业竞得为主，大部分地块以底价成交，且存在流拍现象。总体来看，我市房地产市场活跃度回调，企业资金流动性趋紧，部分企业出现经营性风险，市场供需整体较为平衡，房价尚在合理区间波动。

  三、走势判断

  一是市场库存充足。随着市场下行，企业销售压力加大，市场供需基本平衡。库存量大、负债率高的企业，仍将通过降价促销策略回笼资金，短期内整体形势仍将呈现平稳运行状态。二是市场观望气氛加剧。房地产行业风险隐患受到广泛关注，购房者更加理性，市场观望气氛加剧。受金融政策的影响，随着销售回落带来企业资金压力紧张，将逐步向上下游关联企业传导，增加了房地产行业隐性风险。三是规模保持稳定。近年来，我市刚性、改善购房者一直保持在80%左右市场份额，外地购房者约占20%左右。依据当前的住宅户型、价格和信贷投放量估算，预计2022年住宅销售量仍将保持在每年1200万平方米左右。随着市场逐渐回落至正常状态，预计短期内市场仍将保持平稳健康的运行状态，保持量价齐稳。

  三、销售排行榜

  数据来源：济南市房地产信息系统、市场调研

  数据采集类型：新建商品房：新建商品住宅、商业用房、办公写字楼、储藏室、车位等所有房屋属性；新建商品住宅：住宅、居住公寓等。

  数据采集时间范围：2021年1月1日-2021年12月31日

  数据采集区域范围：全市域

  数据分析：济南市房地产业协会

  特别说明：本排行仅供市场参考，不作为行业评价标准。

  （一）2021年新建商品住宅成交大幅增长。2021年，全市新建商品房销售25.98万套、2110.80万平方米，同比增长32.26%；均价11805.27元/平方米，同比增长0.31%；销售金额2491.86亿元，同比增长32.67%；其中，住宅销售11.27万套、1435.38万平方米，同比增长27.60%；均价为13406.91元/平方米，同比增长3.95%；销售金额1924.41亿元，同比增长32.64%。成交量历史上，仅次于2016年。

  （二）新建商品住宅库存基本合理，区域分化明显。截至12月底新建商品住宅去化周期约11.2个月（2020年底为14.5个月）。从各区销售情况来看，商品房销售主要区域仍然集中在主城区东南部，历城、历下、高新、市中销售量762万平，占我市总销售的53%以上。从各区库存情况来看，主城区历城、市中等区域住宅库存去化明显，应持续适当增加土地和住宅供应；槐荫、长清、章丘等区域住宅库存量仍然较大，应合理控制土地出让节奏，防止库存进一步积压。

  （三）套均面积创新高。2020年商品住宅的套均面积达到127.37㎡创新高（2017年-2020年套均面积分别为122.59㎡、122.39㎡、125.22㎡、125.92㎡）。

  （四）刚需改善需求项目占比高。从成交的面积段结构来看，100-120㎡面积段占比28.55%， 120-144㎡面积段占比44.67%，合计占比73.22%。非本市户籍家庭购房占比约18.3%。

  （五）企业销售排名情况。本次排名，对目前市场中合作开发的项目，企业销售业绩以企业股权占比来计算。前30名企业销售金额占全市商品房销售总额的52.22%；前30名项目销售金额占全市商品房销售总额的32.28%；前30名项目销售面积占全市商品房销售面积的26.05%；前30名住宅销售金额占全市住宅销售总额的36.82%；前30名住宅销售面积占全市住宅销售面积的30.14%。