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近日，一些烂尾楼业主单方面宣布停止偿还商品房按揭贷款，引发了声势愈大的“强制停供潮”。

粗略统计，目前全国范围内出现断供的楼盘在150个左右，覆盖河南、湖南、江西、河北、广西、山东等约20个省份、近70个市(区)。其中，中国恒大、阳光城以及泰禾、融创、佳兆业等已经出现债务“暴雷”企业旗下项目居多，烂尾项目集中在二三四线城市，但深圳、上海、苏州、武汉、南京等一线或强二线城市个别楼盘也出现联名断供。

各地业主的诉求比较接近，大都是希望开发商尽快复工、交房，否则将强制停还按揭贷款。除了指出开发商、地方住建监管部门等主体责任外，有业主在文件中指控，银行作为贷款方也存在“三宗罪”：一是违规在房屋主体结构未封顶前发放按揭贷款；二是将按揭贷款资金违规划入非监管账户；三是未积极履行资金监管方义务，导致预售资金支出不明。

从法律层面来看，业主与开发商签订的是购房协议，其中有约定项目延期交付的处罚措施。但与银行签订的贷款协议中，并不会涉及因楼盘烂尾而能减少支付贷款的条款。业主强制停贷的做法是否明智？遇到楼盘烂尾问题有没有最佳解决方案，一起来听听资深房产律师、山东豪才律师事务所创始人、山东省房地产业协会法律顾问周长鹏律师怎么说。

问：强制停贷，业主和开发商谁将负主要责任？

答：从合同关系上来看，业主和开发商签署的是买卖合同，预售制度下，房屋还没建成就可出售，需要等一段时间才能交付。业主也由于资金不足等原因，需要银行贷款，又出现了贷款合同，业主与银行建立了借贷关系。实际上，最近发生的停贷行为停的是业主与银行的贷款合同，原则上不影响商品房的买卖合同，所以，强制停贷业主和开发商谁将负主要责任，最后还要看谁是过错方。

如果开发商没有过错，商品房在建设、销售的过程中是正常的，按照合同约定按部就班往前推进，能够如期交房、如期办理不动产权证的情况下，业主强制停贷对开发商和银行都形成了一种违约，就要承担违约责任。

如果业主没有过错，由于开发商自己资金链断裂等原因，导致楼盘无法继续开发，房屋长期无法交付的，业主作为受害者，既要缴纳房贷又无法收到房屋就显得非常不公平，从这点上来讲，开发商应当承担主要责任，甚至是全部责任。

问：在楼盘烂尾后，业主做出强制停贷的选择是否有法律依据？

答：目前来看，强制停贷的法律依据不够明确，但基于民法典上一些基本原则性的规定来看，仍有迹可循，比如公平原则的相关规定。

在房屋买卖交易的所有风险中，业主承担着最大的风险，面对楼盘烂尾，不仅收不到自己的房屋，还要承担房贷，应当说是双重损失，从这一点来讲就不够公平。但是对开发商和银行来讲，其实质也都是一个经营行为，自然也应承担相应经营风险。从经营风险角度看，并不代表所有的项目投资都赚钱，银行同理，并不代表所有的贷款都能收回，银行也有坏账率。但对业主来讲，尤其是居住刚需人群，他的这个风险可能对全家人来说都是一个灾难。这种情况下，让业主继续还房贷是不公平的。

从法律的精髓上来看，裁判者应该更好的、更深入的来确定合同中没有约定的、法律中没有规定的这种公平正义，让业主能够在司法裁决中享受到来自法律的尊重。

问：7月14日多家银行回应“停贷”事件时均表示，业主单方面停贷会影响征信。对于不得不通过强制停贷来维权的业主来说，有没有哪些法律手段，可以帮助他们规避一定的法律风险？

答：业主单方面停贷的确会对自己的征信存在影响，甚至还会加剧失业、出行困难、投资困难等各种风险。首先，不建议业主非理性的进行单方面停贷，在遇到烂尾楼情况下，业主应该联合起来聘请相对专业的律师收集各方面材料，通过人民法院的有关调解组织机构或者民间的调解机构进行谈判，谈判是解决纠纷最好的方式之一。

业主仅仅发一封停贷告知函不一定能发挥真正的作用，很多证据也未必能得到双方认可，裁量过程中只能作为参考意见。如果前期将足够的证据进行分类整理，再找出相应的一些法律依据，司法裁决判定才会给予支持，业主的合法权利才能够更多的得到维护。

另一方面，如果在有理有据的情况下，银行还靠征信系统要求业主还贷，也可能会造成不好的社会影响，他们的一些风险控制部门也会采取相应的措施，就不能够简单粗暴地将业主停贷行为纳入征信记录。

问：如果银行存在监管不力的问题，购房人是否可以不还贷？

答：如果银行在资金监管上出现了问题，导致开发商挪用资金，项目开发资金不足，楼盘无法按期交付，银行自身应当承担责任，虽然目前法律还没有类似的具体条款对其有明确规定，但银行过错下，不能再把风险转移到业主身上，业主收不到房还要支付贷款的话不仅不公平，也不符合法律的本意。此时，银行不能够再要求业主继续还贷，一些情况下业主还可以主张相关赔偿。

问：对于遭遇烂尾的购房者，除了停贷外，您有没有更好的维权建议？

答：第一要团结，业主抱团维权要尽量形成一定的组织结构，能选举出了解行业和法律、有领导力又理性的人做代表，这些代表日常收集大家的意见和建议，充分反映集体诉求。

第二要整理信息，对工程实际进度、法律法规等情况进行汇总整理和公布。

第三要适时进行谈判，利用人民调解委员会等调解组织出面，达成和解协议，齐心协力来解决烂尾楼问题。

问：预售资金监管制度下，为何会存在项目资金被挪用等现象？

答：项目资金被挪用与预售制度下开发商盲目扩大楼盘建设有很大关系，很多开发商是全国性的或者区域性的，并非只在某一具体楼盘上提供资金，很多资金都进行了全国性的或者地域性的归集。用更少的资金去开发更多的楼盘，实际上不利于单一楼盘顺利交付。

银行也可能会在竞争一些大开发商或优质楼盘的贷款业务时，打开一个口子，答应不合规要求，基于商业利益还是出现了违规现象，甚至出现犯罪现象，也就发生了资金挪用等情况。法律法规和相关政策的出发点都是好的，但在执行过程中还是有可能出现偏差。这些往往是一些黑匣子操作，业主被蒙在鼓里，很容易就成了受害者。

问：可以通过哪些渠道了解自己贷款的签约银行是否存在违反预售资金监管协议的行为？如果存在，购房者可通过哪些途径了解银行方面确实已经开始处理问题？如何获悉问题解决的进度？除了被动等待，有无办法切身参与到问题解决的过程中来，见证、督促？

答：例如，业主（或业主组织）可以向银行发起函告、要求了解这方面的信息，也可以拨打有关热线。但从实际执行看，这些做法往往不够理想。

现在知情权的边界很难界定，银行监管信息能够透露哪些还没有明确划分，想行使知情权，如果银行不予告知的话，业主可以向政府有关部门或政府热线进行投诉，但目前单纯通过诉讼的渠道仍很难解决。

所以，也希望各地政府能够通过公众平台及时公示资金监管状况，让业主能够安心地进行贷款购买房屋。

问：今年的停贷潮，将对业内产生什么影响？买房人的“集体停贷”诉求，释放了什么信号？

答：影响也分积极影响和消极影响，首先“停贷潮”是法制社会有所作为的积极表现，这一现象对监督市场、促进房地产回归健康发展轨道也有积极作用。

但是，这一停贷行为在实行过程中又是不规范、不理性的，可能会引发一系列的连锁反应。比如，对正常楼盘的销售产生不良影响，从而有可能导致有些房企股市动荡、有些银行股市暴跌，市场经济秩序和发展受到一定损害。

买房人的“集体停贷”诉求，对将来民法典修改以及司法解释也都会起到积极的推动作用，使法律法规更加完善，能更全面的保护好业主合法权益。

问：您是否支持取消商品房预售制度？为什么？如果短时间内制度仍将存在，您认为有关部门可从政策、法规的哪些方面着手，尽量减少烂尾楼现象的出现，保障消费者合法权益？

答：商品房预售制度利用资金周转作用快速使房地产市场繁荣发达起来，但是随着开发量越来越大，预售制度的弊端也越来越明显。目前情况下，很难讲商品房预售制度应不应该取消。风险和利益同在，取消预售制度的同时，可能也会伴随房价在一定程度的提升，要付出相应的代价。呼吁取消预售制度，又期待房价进一步下降是不好实现的。

从房地产开发建设的历史上看，关于预售制度的规定和房地产调控政策越来越完善，我们也期待各个城市根据实际情况制定切实可行的方案，取消预售制度或者对预售制度进一步提高门槛，保证市场和需求能达到一个平衡点。

对于发现开发商有负面或烂尾倾向、交房时房屋质量不行等问题，周长鹏律师在此前相关直播中也进行过解答。当消费者发现开发商有负面或烂尾倾向时，可依法形式不安抗辩权，针对自己的担忧，通过有效的通讯方式（EMS，公告，微信，短信等）及时发出函件向开发商求证，整理并附上有效的证据，若开发商不回复，消费者有权拒绝支付余额款项，来保证自己合法权益。

如果交房时遇到房屋质量问题，首先从法律或者司法解释角度来看，造成合同根本违约的房屋质量问题（基础和主体不合格），是可以退房的，其他质量问题，如果严重影响生活使用居住功能的，也可以选择解除合同，其严重程度需消费者提出证据，由法官做出自由裁量。

另外，如果是一般性质量不合格，可追究违约责任，如质量问题造成房屋价值贬损，购房者可以要求赔偿，或因房屋质量问题需进行修复，修复过程费用和损失购房者也可要求赔偿。

值得注意的是，权责划分需有效举证，并由权威机构（法院、合法三方、鉴定机构）做出裁量。

对于业主来讲，大家的诉求不过是工地复工，停贷也是无奈之举，但关键时刻，也别忘记拿起法律武器来保护自己合法权益。目前，烂尾和断供频发，对消费者购房信心已经造成较大冲击，当前化解烂尾楼、保障交付是恢复需求端信心的关键。