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受5月下旬政策利好及济南疫情结束的影响下，6月济南商品住宅成交上涨明显，共成交了82.82万平方米，环比增加92%。但整个二季度以来，楼市表现也并不好看。除了济南本市及省内疫情封控对需求的客观阻碍，还有需求端购房者因为收入降低而进行的主观计划搁置。另一方面，伴随房企不断暴雷和信誉受损，商票逾期、拖欠进度款，被停工现象也屡屡发生，从需求端来看，购房的观望情绪依旧比较浓重。

市场篇

根据网签数据，截至6月30日，济南2022年第二季度已网签商品房36777套，住宅17698套。 对比2022年第一季度网签商品房27348套，住宅15172套，数据有所提升。但整个二季度，济南商品住宅成交量同比下降约33.4%。

2022年4月份济南主城区共供应商品住宅22.56万㎡，成交35.56万㎡，环比下降36%，成交均价为17656元/㎡，环比上升1%。4月份济南疫情严峻，受疫情管控措施“严格聚集性活动管理，坚持"非必要不举办、能线上不线下"的原则，非必要不举办楼盘线下集中性推介、宣传营销、集中开盘、集中带客看房等聚集性活动”的影响，各房企推盘节奏被迫放缓，客户来访量及成交量均大幅下滑，买方出现较浓重观望情绪。

（数据来源：网签备案数据）

4月份中下旬开始，部分开发商开始启动线上开盘的形式，提前推货“抢客”。不少高端改善项目凭借区位优势及高端产品力，开盘加推热度依旧较高，而相对偏远的刚需项目，则仍然以顺销为主，去化率甚至不及10%。

（数据来源：网签备案数据）

在“居家隔离”面前，令人期待的五一楼市表现也难以让人满意，部分客户的购房需求再次被延缓。济南本地客户总体数量有限，疫情反复，外地客户来济计划不断被延后，济南楼市的总体客户数量减少。相比于2021年，济南市2022年“五一”期间网签数量大幅下降，成交量同比下降80%。

（数据来源：济南市住宅与房地产信息查询平台）

还好第二季度6条楼市调整政策的发布释放了积极信号，市场也有了一定的反应，逐渐开始回暖。据济南房产网数据统计显示，6月份济南商品房共网签14569套，与5月份的10612套相比上涨明显。另外，6月份也是2022年成交总量的高峰值。尽管6月网签数据相对抢眼，但并不意味着济南楼市已彻底“火热”。

（数据来源：济南房产网统计数据）

整体来说，考虑到后市济南住宅供应量可能维持略偏紧状态，再加上近两年的连续去库存，在房企信心恢复大举拿地之前，济南第三季度市场或维持当前不温不火状态，不会再差，但如果有更加惊喜的政策出来的话，市场温度也会比较快速恢复。

区域篇

区域网签方面，历城区成绩亮眼，一举夺魁，截至7月21日，共网签24825套，位居第二的槐荫区网签套数共16009套，第三位则是历下区共网签15124套，济南其余区县网签套数均在9000以下。

（数据来源：济南市住宅与房地产信息查询平台）

历城区商品房网签量一家独大的局面，与近期来的推盘集中在东部离不开关系，推盘量增多也就意味着成交房屋增多。2022年第二季度历城区依旧是济南新房项目开盘的集中区域，历城区项目众多，产品丰富，是很多济南购房者买房的首选城区。

在今年第二季度济南主城各板块商品房成交情况统计中，低调的张马片区依旧表现突出。在5月份的市场认购情况调研中，片区已经逐步从刚需向改善过度，在售项目的小高层站稳了毛坯15500+元/平方米的售价，洋房更是达到了毛坯约17000元/平方米的售价。

（2022年1-5月济南主城商品房口径成交情况）

除中建蔚蓝之城、奥体时代等在售项目之外，今年上半年，城投瑞马·国风、绿城春风心语、银丰御玺等项目也都迎来新进展，目前张马屯板块待售存量大，各项目定位较为接近，竞争激烈，这意味着各楼盘之间即将开启新一轮肉搏，大战一触即发。

奥体中路北延实现双向通车、龙湖北宸天街明年开业……因此，进入配套兑现期、发展更为成熟的张马片区，现在完全可以担当起CLD（央生活区）的职能。在洋房、叠拼等高溢价业态的加持下，2022年的张马大战才是济南楼市的重头戏。

槐荫区，位于济南西部，是省会四个中心城区之一。区位优越，交通便利，拥有京沪高铁五大枢纽站之一的济南西站，槐荫文商并济，医疗、教育、文化资源集聚，辖区自然资源得天独厚，北临黄河绿色长廊景观带、拥有4A级景区方特·东方神画，腊山、美里湖等灵山秀水构成了美好的生态画卷。保利熙悦、龙湖天越等品牌大型房企项目热度较高。

历下区，涵盖着老城文脉与成熟配套、兼具CBD央区、高新产业等新中心绝佳地段的繁华与底蕴，相比于其他区域，历下区拥有着更多的发展与机遇。在济南的房地产市场，历下区一直是高端住宅的聚集区。也正因此，越来越多的人，尤其是许多想要追求居住品质的高净值人群选择在此置业。银丰玖玺城与新入市项目中电建国誉府等一批改善楼盘广受关注。

成交篇

2022年第二季度多数房企、项目销售都不如去年同期，仅有屈指可数的房企因为货量充足、改善项目占比大且热销等原因，而交出了非常靓丽的成绩，例如大华紫郡、龙湖天越、中电建国誉府等项目开盘热销，开盘均价19000-39000元/平方米，济南头部改善客群的购买力仍然较高，改善客户需求依旧旺盛。

当前市场形式下，主城区的改善盘为客户主要成交区域，而首置刚需客户受疫情以及相关经济问题影响，成交周期加长，买涨不买跌现象对于刚需客户尤为明显，刚需客户的市场占比在不断降低。

从项目网签数据来看，历城区网签量能夺冠，主要是因为雪山万科城和中海华山这2个项目大批量的网签。在2022年上半年济南房地产项目成交面积10强榜单中，历城区也一举包揽了7席，堪称“高光时刻”。

雪山万科城是万科落子雪山的122万方超级大盘，中海华山涵盖高层、小高层、洋房、别墅、商业、写字楼等多种形态同为刚需＋改善定位，今年二季度更是搏杀明显。

值得一提的是，第二季度也有不少房企发生债务违约事件，不断暴雷导致信誉受损，开发商品牌口碑效应在成交市场中愈加显现。以济南融创文旅城为例，在2020年和2021年，该项目商品住宅一年的供应量都在40万平方米以上，但今年上半年，仅供应了3.18万平方米。据了解，该项目已暂停开发新地块，这个有着“流量收割机”称号项目的供应暂停，造就了周边如雪山、张马等大型房企项目的热销。

目前济南疫情已在社会面得到有效控制，各个项目已逐步恢复施工，前期由于疫情影响，各个项目施工受到影响，供货计划被打乱。当前施工进度恢复后，各个项目被延期的开盘计划或许会重新启动，随着供货节奏以及人们工作、生活秩序恢复正常，预计未来整体市场成交将有所上涨。

土地篇

5月7日，济南首批集中供地所推出的35宗土地挂牌截止，其中18宗以底价成交，总成交金额90.14亿元，中建城发拿下盛福片区7宗地，历城控股托底大辛组团。而济钢片区和西部医学科学中心共14宗地因无人报名流拍。

（济南近期集中涉宅地块成交情况 数据来源：克而瑞）

只有位于高新核心贤文片区的轻骑组团地块吸引华润、中海、保利、济高控股、瑞马等5家房企报名，经过9轮竞价，最终被保利收入囊中，商品房地块楼面价大约11000元/㎡，溢价率9.4%。

不难看出剩下的地块几乎都是平台入手接盘，我们并没有看到太多知名房企的竞拍身影，往日竞价的热闹好像也都变成了底价成交。毕竟目前市场态势不好，很多品牌房企不愿轻易拿地，市场相对紧缩，外围区域地块存在一定的风险，配套设施也需要从零开始，再加上配建要求多样，本身地价也不低，流拍或者底价成交也算是情理之中。

济南两批次供地共供应出46宗土地，占地面积168公顷，与市本级全年596公顷的住宅用地供应计划相比，实际完成率不足30%。如果按照年度供应计划，下半年土地供应力度无疑是要加大的。但如果房企拿地意愿依旧非常低，实际土地成交量也不会高。

本季度共有7个新项目入市，分别是济高绿城·春月锦庐、龙湖天越、中电建国誉府、银丰御玺、龙湖·九里熙上、绿城春风心语、海信观澜。

其中，中电建国誉府是中电建在2021年5月24日济南首批“两集中”供地上，以底价共9.4亿元拿下盛福片区A7地块。2021年8月31日中电建国誉府就获得建设工程规划许可证，2022年6月24日获5#楼预售证。一年时间拿地+开发+亮相，拿出了“国家队”的速度。而中电建国誉府也以首开去化151套、约4.6亿的业绩树立了市场信心，反映出市场对大型国央企优质项目的认可。

从项目入市至今，很多人觉得中电建·国誉府项目略显低调。但实际上项目的各项推广、蓄客动作都做的非常扎实，高品质配置、强悍产品力才是热销保障。

主编手记

2022年第二季度对济南房地产市场来说可谓跌宕起伏，像是做过山车一般。

疫情初退时的房价成交双回暖还没维持多久，一推再推的2022年济南首轮集中土拍便以一场“意料之中”的遇冷给市场泼了盆冷水。随之利好政策频出，政府放宽限购、落户与金融政策双管齐下，楼市热度再次重回百姓焦点视野。

然而关注归关注，下行的经济，反复的疫情状况，波动至今的房企暴雷、减配或延期交付等负面舆情还是动摇了购房者的心。纵使开发商使劲浑身解数，线上直播与线下活动齐飞、到访礼与成交礼齐赠也没撬动更多消费者的冲动。

品质改善盘及国央企大盘仍是中流砥柱，热门地块与热门楼盘撑起济南房地产市场门面，保持了新房二季度的房价稳定。而二手房市场则依旧深陷泥淖，价格继续下滑，除去教育资源配套极佳或区位优势突出的个别小区价格依然坚挺，整体下滑趋势仍将持续。

第三季度已至，停贷风云骤起，“保交付”成了房地产市场各环节的重要目标，究竟是降价促成交还是稳扎稳打卖好房，让我们拭目以待。