“带押过户”五大问题,官方给出明确答复!

2022-11-21 10:56:09|来源:乐居买房
摘要|

在二手房交易过程中,贷款购买有抵押的房子,过去的办理流程是什么样的,带押过户的新模式有何变化?

市自然资源和规划局:简单的说,传统模式要求先解除抵押再过户,而“带押过户”顾名思义,就是带着抵押过户,把解除抵押放在了最后环节,这一点调整就带来两个方面的好处:

一是大大降低了交易成本。传统模式要求先解押才能过户,解押就必须要还款,不还款就不可能解押,也就无法办理过户;而买方如果需要贷款购房,就必须先办理过户和抵押,银行才能放款,在这种情况下,卖方想要用买方的钱还贷是不可能的,就必须筹措过桥资金,因此额外增加了一大笔支出。尤其是遇到买方贷款迟迟放下不来的情况,长期占用过桥资金,成本也在大幅增加。而“带押过户”的模式,就是使用了买方的银行贷款来还卖方的银行贷款,不必筹措过桥资金,降低交易成本。

二是全面化解了交易风险。传统模式下,买方银行是先审批,后过户登记后才放款,在这个过程中,买方在征信及贷款登记资料的准备上难免会出现什么问题,一旦无法办理抵押登记,买方就要通过其他方式来筹措大量资金支付给卖方。同时,因为房子是先完成过户的,在这个过程中,卖方承担的风险是巨大的,有可能房财两空。过去经常有这样的案例,买卖双方都承担着很大的压力,有些交易也会因为存在这样的风险而取消。还有种情况 ,就是在传统流程下,环节多而且时间长,在这个过程中,一旦买卖双方任何一方出现经济纠纷,法院查封房子,对整个交易会产生不利的影响。而新模式是不需要先解押,买方把房款打到提存账户就可以拿到房,如果过户存在问题,房款还能原路返还,最大程度保障双方利益,将风险降至最低。


此次市公积金管理中心通过联合市自然资源和规划局下文调整公积金贷款放款流程,请问文件出台的背景是什么,会对当前房地产市场带来哪些益处?

济南住房公积金中心:办理抵押预告登记后即可放款,在这些年商品房预售过程中是一直是存在的,但在存量房交易中,开展的城市不多。2020年,自然资源部、国家税务总局、中国银保监会就联合下发了《关于协同推进“互联网+不动产登记”方便企业和群众办事的意见》,该文件明确:“对预售商品房全面开展预告登记,积极推进存量房预告登记,办理预告登记的在办理转移、抵押登记时,不再重复收取材料,缩短办证时限。银行金融机构依据预告登记结果审批贷款,税务部门可以运用预告登记结果开展税款征收相关工作。”

此次,中心联合市自然资源和规划局,联合出台了《关于推行存量房交易公积金贷款“双预告登记“的通知》,推行存量房转移及抵押“双预告及预转本登记”模式,调整公积金贷款放款流程,将必须正式过户抵押后才可放款的流程调整为预告登记放款,为实现 “带押过户”新流程的实施提供了政策保障。

8月15日起,济南住房公积金中心实施新政,对在济南市行政区域内购买第二套普通自住住房申请住房公积金贷款,最低首付款比例由60%调整至40%。这些政策的出台,都将为房地产金融市场注入新的活水,势必对整个房地产市场健康发展提供更好的保障。


在此次推行的“带押过户”政策中,公证机构的参与起到了什么样的作用?

市司法局:在这次各单位联合推出的“带押过户”政策中,公证机构主要是发挥了公证的预防性法律制度的特性,保障交易安全。“公证制度是重要的预防性司法制度”,公证制度在矛盾纠纷提前预防和化解,保障交易安全,促进社会经济发展方面具有不可替代的作用。

济南市司法局一直积极发挥公证的预防性司法制度优势,2021年9月,组织齐鲁公证处与山东大学、济南市新旧动能转换起步区管委会全国首家设立“山东省公证与预防性法律制度研究中心”,为市域社会治理中矛盾纠纷提前预防提供理论支撑。

此次存量房“带押过户”政策的推出,上述研究中心学术专家也提出了不少的意见建议。本次存量房交易“带押过户”创新模式中,齐鲁公证处和各部门积极协作配合,提供了诸多创新服务思路,也都是基于如何运用委托公证、公证提存及其他公证职能,实现存量房交易中的矛盾纠纷提前预防,确保交易安全,并能实现交易成本降低,从而促进济南市存量房市场健康良性发展。


什么是公证提存?在二手房交易过程中,公证提存是不是实现了资金监管的作用?

市司法局:公证处是法律规定的提存机构。根据相关法律法规规定,公证处的提存分为清偿性提存和担保性提存。清偿提存,是以清偿为目的之提存,是由于债权人的原因,债务人将无法清偿的标的物交给提存机关保存从而消灭债权债务关系的制度。担保提存,是以担保为目的之提存,指债务人或第三人将标的物交给与债权人约定的第三人保管从而保证债务的履行或者替代其他的担保形式的制度。

存量房“带押过户”交易模式中通过公证处的提存业务、委托公证等一系列公证组合服务实现《民法典》规定的存量房带抵押过户,从而实现法律规定所倡导指引的保障交易安全、降低交易成本的立法价值取向。买卖双方在签署买卖合同的同时会同步签署提存协议、委托书,由买方将首付款和买方的银行贷款提存到公证处提存账户,在完成房产过户登记后,公证处将上述款项打入卖家银行账户用于偿还卖家尚未偿付的贷款,剩余部分打入卖方个人账户。

通过公证处的介入充分保障了交易安全,解决了买卖双方互不信任的问题。并且,公证提存组合服务可以实现用买方的购房贷款来偿还卖方尚欠银行的贷款,从而实现“带押过户”。这种模式可以有效减少买卖双方的交易时间成本和资金成本,通过委托公证处代办,买卖双方省心省力,买家直接拿到房产证,卖家直接获得售房款,更重要的是为卖家节省了为还清贷款而产生的高额垫资(过桥资金)成本。这种模式是对现有二手房交易流程的再造,对于促进当今不动产市场健康良性发展具有非常重要的现实意义。


推行“带押过户”目前还存在什么问题,能否在二手房交易过程中全面落实?

市自然资源和规划局:“带押过户”的政策很好,法律有依据,政策有支持,群众受益大,市场需求多,但在推广的过程中,我们还面临不小的问题,最主要的问题就是市场主体的参与度高不高。举个例子,大家都知道有了“带押过户”这项政策,但买卖双方找谁落实,从哪里落实。

其中最主要的就是银行部门的参与,民法典出台后,第406条有了明确的规定,抵押财产可以在未经注销抵押登记的前提下自由转让,不以抵押权人的同意为前提(另有约定的除外),在抵押财产过户后,原抵押权依然存在于抵押财产之上。这一新制度,无疑有利于提高社会物质的利用效率,促进抵押财产的交易及降价其交易成本,进一步促进社会财富资源的自由流动。

但在实际运行中,多年来的二手房交易市场已经形成惯例,如果买方到银行办理贷款,过户抵押后才能放款;如果卖方存在抵押要办过户,必须还款解押才能过户,这在各家银行上级监管的风险防控要求中是比较一致的,不是哪家地方金融机构想变就可以随时变的。此次济南市“带押过户”举措的推出,涉及公积金贷款、跨行贷款、同行贷款等多种类型,不仅只是限定于同行之间,跨行之间也能顺利实现 ,这在全国走在前面,绝大多数银行的上级监管部门尚未及时进行政策调整。

目前以北京银行、建设银行、工商银行为代表的金融机构积极配合,主动调整审批流程,对这项工作的推广起到了很大作用,随着此次公积金管理中心对二手房贷款审批放款流程的调整,已经有更多的银行机构参与了进来。


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