正文

本报告对全国50个重点城市新建商品住宅成交情况进行分析，以更好把握今年2月份以来新房交易行情。数据显示，2月份全国50城新房成交受节日假期因素影响，交易数据偏低位。但3月份以来各地新房交易总体处于回暖态势，部分城市交易数据已超过近六个月的平均值。这充分说明，新房交易数据在构筑底部的基础上，正朝着回暖向好的方向发展。

1、成交面积：3月份以来各指标总体改善

2024年2月，全国50个重点城市新建商品住宅成交面积为639万平方米，环比下降43%，同比下降69%。2月份属于传统成交淡季，且去年同期基数值异常高，出现较大幅度的下降属于正常现象。到了3月份，各地反馈看房量和认购量明显增加。我们基于3月1-15日的新房交易数据，简单类推出3月份全月市场交易量。数据显示，预计全国50个城市3月份新建商品住宅成交面积约1042万平方米，环比增速63%，是2021年4月份以来最大的环比拉升。同时同比降幅61%，相比2月份预计将收窄8个百分点。

2、同比增速：降幅总体处于收窄态势

本部分统计了全国50城新房成交面积的月度同比增速数据。今年1月份全国50城新房成交面积同比增速为-15%。2-3月份受假期因素、去年高基数值等影响，降幅明显较大。但我们认为，3月份此类降幅已呈现出积极的收窄态势，且考虑到后续各地网签数据的陆续跟进，所以预计新房交易数据将呈现“同比降幅持续收窄”的良好态势，也说明市场回暖的基础是牢固的。

3、年初累计同比增速：降幅暂时性地扩大

本部分研究“新建商品住宅年初累计成交面积同比增速”指标。今年2月份，全国50城新建商品住宅成交面积年初累计值为1768万平方米，同比增速-48%，相比前期值即1月份-15%的水平有所扩大。同时，根据我们的预测值，今年1-3月份年初累计成交面积预计为2810万平方米，同比增速预计为-54%。我们认为，一季度数据受去年高基数的影响，同比降幅略大，但不影响市场回暖的总体判断。各地售楼处反馈的情况是，当前看房量积极增加，相关数据会在二季度网签系统上得到积极反馈，进而持续改善年初累计值同比增速指标。

二

1、环比增速：一线城市环比拉升势头更强

我们对全国50个重点城市按一、二、三四线城市进行分类，以分析城市之间的交易行情差异。数据显示，今年2月份，全国50个一、二、三四线城市新建商品住宅成交面积分别为71、327和241万平方米，环比增速分别为-62%、-42%和-36%。同时，根据我们的预测值，3月份三类城市新建商品住宅成交面积预计为139、545和358万平方米，环比增速预计分别为96%、67%和49%。这充分说明各地销售数据具有积极回暖动力。另外横向对比看，一线城市环比拉升势头更强。

2、同比增速：降幅呈现收窄的良好态势

数据显示，今年2月份，全国50个一、二、三四线城市新建商品住宅成交面积同比增速分别为-64%、-71%和-67%。而根据我们的预测值，3月份三类城市同比增速预计为-57%、-64%和-59%。总体上三类城市均呈现同比降幅收窄态势。其对于我们预测后续市场的启示是，今年2月份属于比较大的降幅数据，但3月份开始将沿着“同比降幅持续收窄”的路径向好发展。

3、年初累计同比增速：后续将构筑底部和积极上行

从年初累计同比增速指标看，今年2月份，全国50个一、二、三四线城市年初累计新建商品住宅成交面积分别为256、894和618万平方米，同比增速分别为-36%、-51%和-46%。同时，今年3月份根据我们的预测值，其同比增速预计为-45%、-57%和-52%。我们认为，受去年一季度高基数的影响，当前同比增速相关指标数据会偏低。不过考虑到各类购房数据会陆续在网签系统上得到反映，我们认为，该指标后续也将构筑底部和积极上行。

三

1、环比增速：有7城环比增速超过100%

我们选取了50城中的20个大城市进行分析，其属于房地产交易规模相对大的城市，具有更好的代表性。相关城市名单详见附录。统计显示，在这20个城市中，预计所有城市3月均出现环比正增长现象。由于2月份实际交易天数偏少，出现环比拉升符合预期。当然横向对比看，包括济南、东莞、深圳、南宁、长沙、佛山和广州等7城环比增速预计超过100%，其代表了复苏动力更强的城市类型。

2、对比近6个月的增速：济南东莞和深圳正增长

鉴于一季度数据的波动性，为更好分析市场回暖或交易行情，我们采取“3月份交易量/近6个月交易量均值-1”的方式刻画其同比增速情况。数据显示，全国20个重点城市中，预计济南、东莞和深圳3个城市该指标表现不错，其增速预计分别为62%、31%和4%。另外，包括佛山、南宁、宁波、重庆、广州、合肥和成都等城市虽然有小降，但总体属于降幅可控、回暖动力略强的城市。总结其特征，此类城市或属于市场有过深度调整的，或属于年轻人导入速度快的城市。

四

对今年2月份以及3月份预测值数据进行分析，我们认为，2月份的市场数据波动并不具有趋势性和代表性，其受季节性因素、假期因素、高基期值因素的影响较大。而3月份各地反馈的情况显示，市场正朝着企稳回暖的状态运行，这充分说明市场回暖的基础是牢固的。其启示是，要放眼大趋势，积极看到底部反弹的强大动力和发展空间，增强对楼市复苏的信心。另外，在本轮楼市复苏过程中，包括济南、东莞和深圳等城市的复苏动力更强，这说明此类城市的购房政策效应在积极显现，其对于其他城市提振楼市交易行情、调整优化房地产政策等都有非常好的启发。

附录

1、本报告涉及的50个城市按一、二、三四线城市划分，包括：北京、上海、广州、深圳；成都、大连、福州、杭州、合肥、济南、昆明、兰州、南京、南宁、宁波、青岛、厦门、苏州、西安、长春、长沙、重庆；宝鸡、德阳、东莞、东营、佛山、湖州、惠州、丽水、六安、清远、衢州、泉州、汕头、韶关、绍兴、泰州、温州、无锡、徐州、烟台、漳州、肇庆、镇江、舟山、珠海、淄博、江阴和昆山。

2、50个城市中，重点挑选的20个城市包括：北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、济南、重庆、苏州、西安、青岛、福州、宁波、合肥、长沙、厦门、南京、南宁、东莞和佛山。

来源：易居研究院