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文/乐居财经 王敏

卖二手房的业主开始跟开发商抢客户了？

最近，二手房市场风头无两，数据显示，二手房交易量在多个城市显著超越新房，成为楼市的新焦点。

易居研究院日前发布报告称，受政策影响和市场自身调整，二手房价格总体下行，到了2024年一季度，其价格为41622元/平方米。对比下来有两个重要特征：一是目前价格基本回落到2018年底的水平，但略高于2016-2017年水平；二是相比历史最高点缩水了33%。

（图源：易居研究院微信公众号）

报告称，当前一线城市“老破小”类型的二手房价格泡沫已基本消除。从2016年初价格开始拉升，到2021年一季度58%的历史高点，随后该泡沫持续变小，到2024年一季度仅为5%，意味着历时三年，二手房价格回归健康状态，这很大程度上也代表了全国二手房价格泡沫的基本消除。

当然，易居研究院也表示，目前二手房交易复苏态势也面临一些新的问题，二手房盘活，既关系到居民家庭资产变现的问题，也关系到置换新房和改善住房的问题，同时更关系到房企去库存和资金安全问题。在当前二手房价格泡沫基本消除的情况下，各地要持续做好相关工作，进一步促进二手房市场的活跃。

二手房价格泡沫大幅缩水，是否意味着房价见底了？

易居研究院研究总监严跃进认为，当前二手房价格相当于2018年的水平，但与2016年和2017年相比还是稍微高一点，从这个角度看，二手房的价格泡沫差不多都挤掉了，背后的含义是房价基本稳住了，不会再出现过快或过大的下调。这一情况对购房行为有积极作用，因为消除掉房价泡沫意味着买房性价比较高，或者说大城市的房价总体会朝着向好的方向发展。

易居研究院发布的二手房成交报告显示，受2023年高基数影响，今年一季度22个重点城市二手住宅成交366339套，同比下降24%，其中3月成交152572套，环比大涨112%，市场活跃度明显提升，但仍明显弱于去年同期。

一季度二手房表现相对好于新房。数据显示，一季度全国50城新建商品住宅成交3149万平方米，同比下降48%；3月新房出现季节性反弹，成交1379万平方米，，同比下降49%，环比增幅115%，但成交规模约为去年一季度的一半。

此外，今年3月，合肥二手网签6894套，新房备案1402套，二手是新房的4.9倍；南京二手住宅成交8563套，新房成交2336套，二手是新房的3.66倍；深圳二手成交3840套，新房成交2816套，二手是新房的1.36倍。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，新房价格优势消失，二手房和新房形成全面竞争，且后者越来越力不从心，表现在当年新推盘去化率较低，一直在卖“旧库存”。

从2023年数据来看，二手房虹吸新房的状况早已显现。

CRIC数据显示，2023年全年重点30城一二手房成交总量为3.43亿平方米，同比增长13%。其中，一手房成交1.61亿平方米，较2022年微降3.3%；二手房成交1.81亿平方米，同比增长33%，成交规模超过一手房，总量创历史新高。

从市场份额来看，2023年二手房首次超过了一手房占比，重点30城二手房成交占比达53%，其中北京、上海、重庆、南京二手房市场份额均在60%以上。

这意味着，新房市场的一部分购买力，被二手房“抢走”了。

可以说，二手房已经从楼市的“晴雨表”转变成了一手房的竞争对手。

来源：乐居财经