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近期召开的国常会强调：房地产业发展关系人民群众切身利益，关系经济运行和金融稳定大局。这是继5月17日中央出台四项房地产重磅政策之后，提出房地产业与金融稳定大局关系密切，同时也提出了要继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施。在当前新的形势下，房地产业的情况比想象的更加复杂，如何认识当前房地产面临的挑战和机会，积极应对，这是当下政府、企业乃至个人都关心的话题。

一、当前房地产面临的挑战

当前房地产在供求关系发生重大变化的背景下出现了许多新问题和新挑战，过去出现的“政策一放就涨”的现象不复存在。由于2020年提出的三道红线，颠覆了整个房地产业过去二三十年的高杠杆、高负债的发展模式，再叠加疫情，让整体需求跌入谷底，市场去化缓慢，库存持续上升，企业面临新一轮危机。

1、人口红利不再、居民收入与收入预期下滑，供需关系发生重大变化

需求不足是当下房地产业乃至中国经济面临的关键问题。经过过去房地产高速发展的三十年，中国城镇居民人均居住面积从1990年的7.1平方米，上升到2020年的41.76平方米，居民的居住需求从“忧房”到“有房”，现在进入到“优房”的阶段。在这一阶段，一方面居民基本解决了有房的需求，另一方面居民要追求更加高品质和优质住房，就是我们所说的改善性需求，但改善性需求相比刚性需求更加柔性并且非必要性，并且在收入预期不确定的情况下，改善性需求可能会延迟满足，甚至消失，所以当前就会总体呈现购房需求不足的特征。

另外，需求不足还体现在全国新增人口的持续下行和居民收入与收入预期的下滑。从长期来看，房地产的发展与人口增速高度正相关。近几年，我国整体人口新增量呈现下滑趋势，上海最新公布的生育率0.6创下了历史新低。同时我们也看到央行公布的数据，当前首套房贷利率已达历史低点，但受收入和预期下降的原因，居民贷款买房意愿并不高，使得住户部门贷款余额同比增速创历史新低，总体看，居民对房地产的政策及市场走势还在观望。

2、政策与市场之间没有建立新的平衡，价格分化且难言触底

今年从3月5日两会对房地产再次强调要“发展新模式”，到3月22日国常会明确了房地产业在国民经济中的重要作用和地位，指出：房地产产业链条长、涉及面广，事关人民群众切身利益、事关经济社会发展大局。再到430中央政治局会议提出：统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。直到最近517中央出台的“四板斧”，从首付、利率、公积金、收购存量四个方面全力提振楼市。6月7日国常会强调：房地产业发展关系人民群众切身利益，关系经济运行和金融稳定大局。要继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施。

可见，今年上半年中央对房地产的关注持续提升，政策力度不断加大，各地方也及时纷纷跟进，从限购放松、限价解除、降首付降利率、以旧换新、去库存等方面发力，但是上半年市场的表现仍不尽如人意，量价都持续下行，说明政策还有待进一步积累，政策与市场之间没有建立新的平衡。

从上海市场表现看，527沪九条政策出台后，一是短期新房成交量有所回升，二手房挂牌量、带看量上升。根据上海房地网官方挂牌数据，截至5月31日，全市二手房在挂总量约21.05万套，较4月底增加约1400套。527新政出台后，官网挂牌量迅速突破21万套大关。随着政策效果逐渐深入，短期成交上涨，预计挂牌量也会继续增加。二是新房价格呈现结构分化，郊区新房有一定的折扣空间，市中心新房价格坚挺。根据我们的抽样调研，全市二手房价格平均跌幅30%，但目前仍难言触底。当前政策主要的着力点是在防风险，如果资产价格进一步下跌，对金融系统是一个重大考验。这也是为何国常会强调房地产业关系金融稳定大局。

3、库存高企，房地产产能过剩需要消化较长时间

过去房地产的高速发展一方面带来了老百姓的居住水平的大幅提高，同时也产生了产能过剩的问题，特别是2020年以后，当宏观经济增长乏力，城镇化率减缓，人口增速见顶的背景下，房地产销售额再创新高，企业规模扩张仍在持续，这就会产生产能过剩。其他产品产能过剩可以通过出口来解决，而房地产只能通过刺激内需来解决，所以430中央政治局会议首次提出：统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。6月7日国常会也谈到要续研究储备新的去库存、稳市场政策措施。预示着房地产将开启新一轮去库存。

根据易居研究院持续15年跟踪的百城库存数据，当前百城库存仅次于2014年的高点，上一轮去库存是以启动棚改为抓手，当前去库存的抓手主要是商品房以旧换新、保障房以购代建、降首付降利率、放松限购等，从目前去库存的措施来看，和上一轮棚改的措施相比，更加偏市场化，再叠加外部经济环境发生的重大变化，总体去库存可能需要更多的时间。所以当前中央强调要研究储备新的去库存政策措施。

4、房企的流动性危机进一步加剧，行业景气回升乏力

自2020年中央提出三道红线之后，诸多房企就面临着暴雷和流动性危机。根据我们去年的统计，出险企业占销售额的40%，总负债8.7万亿，市场上还存在一些有收购能力的企业，占比35%，但是今年情况进一步恶化，由于销售下滑使得房企销售回款大幅下降，导致央国企甚至是优质房企已经出现流动性危机，万科就是典型。

当前上海住房租金持续下滑，在今年2月份租金同比跌幅已经达到22%，创新低，同时住房空置率上升，2月份，全国主要城市空置率持续上升，上海已达近14.5%，北京为13.5%。租金下滑、空置率上升的主要原因是供应量增加而需求下降导致：一是二手房成交周期拉长，市场上二手房由售转租增加了租赁住房的供应；二是上海十四五筹建60万套保租房，40万套形成供应，对市场化租赁住房是一个冲击；三是整体经济环境和产业发展不及预期，企业规模收缩裁员导致一部分人离开上海，使租房需求减少。

当前的租金下跌和空置率上升不仅仅体现在住宅物业上，还体现在办公、商业、产业园区等经营性物业，上海优质办公楼的租金已经跌到近五年的低点，空置率创新高。当前销售和租金的持续下跌将影响企业的现金流，企业形成以持续运营收入为主的商业模式面临较大挑战。

二、新形势下房地产发展的机遇

房地产业关系到人民群众切身利益，关系经济运行和金融稳定大局。这是6月7日国常会为房地产定调。所以中国经济离不开房地产，救房地产就等于救中国经济。从目前政策效果看，虽不足以一次性扭转预期，但量变引发质变，房地产底部的确立，需要政策的突破和积累，底部信号不断堆积，需求底部就将会到来。房地产市场再如何是政策市，也要遵循周期的规律。

1、当前政策更加有力精准，其中关键就是去库存

430中央首次提出：统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。央行设立3000亿元保障性住房再贷款，用以支持收购存量房。特别是上海有一条政策是企业可以购买外环内2000年前的二手房用作职工租住。这些都是长期有效的去库存措施。、

当前去库存工作看似棘手，但其环境正持续优化和宽松，对后续工作开展有较大支持。第一、新型城镇化的新趋势、老百姓对高品质住宅的认可，都会反映到购房市场上，尤其是新房市场上。这说明潜在购房需求是具备的，或者说去库存的底层逻辑和支撑没有变。第二、政策和价格的调整，正持续降低购房成本。政策方面，限购政策正逐渐退出历史舞台，意义重大。房价方面，逐渐形成了“低房价、低首付、低利率”的“三低”态势。第三、新的去库存资金在加快进入。除居民家庭的购房资金外，包括实体企业购房、房企“以购代建”等都有助于加快去库存。第四、住房产品的居住性价比提高，既包括阳台和飘窗的赠送政策，也包括“绿色、低碳、智能、安全”要素的导入，其都有助于提振住房消费信心和活力。第五、不排除后续还会有更加有针对性的去库存政策措施。

2、城市更新是超大特大城市转变发展方式的重要抓手

党的二十大报告提出：“坚持人民城市人民建、人民城市为人民，提高城市规划、建设、治理水平，加快转变超大特大城市发展方式，实施城市更新行动，加强城市基础设施建设，打造宜居、韧性、智慧城市。中国的城市发展已经进入到了城市更新新的历史时期，实施城市更新行动必须由过去大规模的增量建设，向存量的提质改造和增量的结构调整并重转变，并与新的历史条件下超大特大城市发展方式转变有机地结合。新时代新发展格局下，我国已将实施城市更新行动，提升到了一个前所未有的新高度。

尽管当前城市更新从政策、模式、机制等方面均有待进一步完善，但随着城市更新的不断深入推进，相关政策以及做法都有较大的优化空间。房地产已经从增量时代进入到存量时代，存量时代下城市更新将成为主要发展模式，企业要顺应这一趋势，提前谋划好布局，锤炼内功，从而抓住这一机遇顺势而上。

3、房地产新发展模式正在构建，未来大有可为

近期中央会议多次强调要加快构建房地产发展新模式，完善“市场+保障”住房供应体系，促进房地产市场平稳健康发展。什么是房地产的新发展模式？可以总结为五个方面转变。

一是从产业定位上看，房地产将由过去以商品住宅市场为住房供应主体到 “市场+保障”的住房供应体系，“市场的归市场，保障的归保障”。

二是从商业模式上看，房地产将由过去以重资产为主的模式向轻资产为主的模式转变，由过去以资本利得一次性收入为主，向以持续运营的现金流收入为主。

三是从流通方式上看，房地产将由过去以销售市场为主向租购并举转变。

四是从市场结构上看，房地产将由过去的增量为主向存量为主转变，存量住房市场、存量土地市场及城市更新大有可为。

五是从产业属性上看，房地产将从提供“有形产品”到提供“专业服务”转变。数字化与信息化、代建、物业管理、商业运营、健康养老、文化旅游等都将成为行业新发展模式。

4、多样化的改善性需求，打造高品质住宅、好房子将成为主流

住建部多次强调要下力气建设好房子，住房发展归根到底还是要让人民群众能住上更好的房子。什么是好房子？好的户型、好产品、好材料、好设备，绿色、低碳、智能、安全的好房子。确保群众住得健康，用得安全方便。

按照住建部提出的好房子标准和方向，可以说目前我国大多数房子都不太符合好房子的标准，所以这一方向未来发展潜力较大。当前上海放松7090政策就是顺应居民对改善性需求，从户型上优化形成好房子。但好房子不仅仅要在硬件上物质层面体现，还需要为居民提供精神层面的满足，如社区的和谐，这需要诸如物业管理行业的服务力的不断提升等，这也是好房子的必备要素。

5、房子回归居住属性，租赁市场和保障类住房将迎来发展

实际上，在房价不涨的前提下，租房比买房合算。当前房住不炒已经实现，当房地产的资产投资属性正在逐步淡化的背景下，房子回归居住属性，而一旦回归居住属性，房子正在慢慢变成消费品而非投资品，所以从消费的角度来看，租房将会更加灵活和便捷。特别是在上海十四五期间大力筹措60万套保租房的供应，将大大改善当前租房市场的环境。同时，中央提出完善“市场+保障”住房供应体系，未来保障类的住房占比将会持续上升，这将给房地产带来新的机遇。

三、如何积极应对

从政府应对的角度看，当前房地产政策的重点在防风险，也就是不能出现系统性的金融风险。主要抓手就是去库存，一方面着力推动已出台政策措施落地见效，另一方面继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施。统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，特别是对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推进。地方政府也要在这一过程中深刻领会中央精神，对过去不适应当下市场的政策要及时退出，例如行政性限制措施、信贷政策、财政政策等。同时，要建立“人房地钱”要素联动新机制，以人定房、以房定地、以房定钱，解决供需关系的错配，构建房地产新发展模式。

从企业应对的角度看，一部分出险企业要积极保交楼，进行债务化解。另一部分企业要深入研究房地产新发展模式，行业进入下行期，规模扩张时代一去不复返，特别是当下各行各业都很“卷”的背景下，企业正好是磨炼内功的关键期，要久久为功持续提升专业化精细化，灵活控制适合的规模，关注中央在这一轮去库存中存在的机遇，抓紧去化企业库存，同时从长期战略布局看，要关注城市更新的机遇，轻资产模式的机遇，好房子的机遇等。

从个人应对的角度看，要抓住去库存的机遇，短期成交量将会有上升，所以当下是卖房的好时点，但是否是买房的好时点需要因人而异，因不同需求而异，住宅已经回归居住属性，如果带有其他目的的购房都需要谨慎，改善性需求建议关注好房子，刚性需求建议可以通过租房或保障房解决。

来源：易居研究院