当前房地产整体经营风险攀高，房地产行业调控基调持续宽松，为积极应对行业规模下行周期中的各方面挑战，地方主管部门在“稳市场”中的作用愈加重要。在2024年的二十届三中全会上，再次明确要充分赋予地方调控自主权，进一步落实因城施策，并完善房地产税收制度。在供地指标管理方面，也提出要建立“建设用地指标配置”与“常住人口增加”相协调的机制。从而优化土地管理，提升资源配置效率、充分释放市场潜力。 

为充分探析各城市房地产政务环境现状，本文从供地管理、控规限制、预征税率、盈利空间等四大维度进行研究，并结合城市库存和去化指标，为城市选择和地方政策优化提供相关参考。主要观点如下：

 1、成交持续下行、库存周期普增，稳市场更需地方政策面发力。 

2、前7月典型城市供地计划平均仅完成两成，“缓供地”促库存降压，“供好地”优化增量。

 3、沿海省份及高能级城市前置税负偏高，预缴率调降空间较大。

 4、各地践行“优化增量”，提出减少公摊、提升得房率。

 5、部分城市地价管理仍面临挑战，常州、无锡地价房价比处于高位，掣肘地方调控成效。

2024年上半年，房地产政策主基调延续宽松，一系列去库存、稳市场举措加速推出。

1月26日，住建部表态充分赋权地方调控。要坚持因城施策、精准施策、一城一策，用好政策工具箱，充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策。

2月27日，住建部要求做好今明两年住房发展计划,防止市场大起大落。保障性住房要进一步明确供应套数和户型结构。要将房地产市场平稳健康发展、住房保障轮候时间等纳入目标管理。

3月5日，全国两会定调，房地产政策继续优化方向不变。《政府工作报告》提出，优化房地产政策，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发展。

 3月9日，住建部部长强调稳市场、防风险、促转型，并释义发展新模式。发展新模式在机制上是建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制和房屋全生命周期管理机制，实施上规划建设保障性住房、下力气建设好房子。

3月22日，国常会首提“有效激发潜在（住房）需求”。

4月30日，政治局会议强调要统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策。

4月30日，自然资源部发文，指导地方合理控制新增商品住宅用地供应。要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。

5月17日，国务院政策吹风会推出土地、金融等多一系列去库存重磅举措。央行推出降全国层面首付下限、三千亿再贷款等四项政策措施，自然资源部表示准备出台妥善处置闲置土地、盘活存量土地的政策措施。

 6月7日，国常会强调要继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施。要着力推动已出台政策措施落地见效，继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施。

这主要是由于2022年以来，全国新房和土地成交面积均经历了大幅度的下挫，在投机需求出清、自住需求入市延迟、保障房建设加速等多方面因素影响下，在经历了20年的上行大周期后，中国房地产行业第一次迎来了长时间的规模下行调整期，越来越多的城市面临新房销售规模缩量，房价持续下跌，城市库存压力加大的挑战。统计局数据显示，2023年全年商品住宅交易规模仅9.48亿平方米，较2021年的高点下降39%，房地产行业仍处在深度调整期。

商品住宅成交规模来看，各能级城市表现一致，均呈明显下降趋势，尤其是二、三线城市，2023年商品住宅成交规模较2021年降幅均在四成以上，一线城市表现稍佳，同比2021年降幅约24%。

2024年一季度，共有约500城发布供地计划，城市数量较2023年同期减少30%，地房政府供地计划发布的积极性不及往年。通过梳理发现，2024年宅地计划供应量仅有1.83万公顷（包含有同比可比数据的411个城市），同比2023年降幅高达18%。分城市来，六成县市宅地计划供应量较2023年呈下降趋势，其中，上海、合肥、徐州等城市近三年累计下降。结合各城市新房去化周期来看，大部分城市均在积极调整供求规模，超六成城市下调了2024年宅地计划供应量。

中国土地市场网发布数据显示，2024年上半年全国拟出让地块清单合计建筑面积为5.23亿平方米，同比2023年同期下降30%。对比全国新房销售面积来看，二者之间的比例关系已经降至1.3，高于合理范围。对比供地计划二成左右的降幅来看，地方政府在拟出让清单方面的下调更为迅速，也显示出了地方政府正在加速推进建立 “人房钱地”要素联动机制。

在市场销售规模收窄，若要维持行业整体的商品出货速度，及时减少低质量的新增供应无疑是毕竟之路。考虑到库存压力带来的乘数影响，对于大多数面临商品房交易规模的收窄的城市而言，减少土地供应量、提升平均供地质量也是地方市场调控的必经之路。尤其是在大量刚需被二手房、配售型保障性住房分流的大趋势之下，大幅下调的拟供应清单也在情理之中。

2024年4月30日，自然资源部发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，通知中提到要合理控制新增商品住宅用地供应。各地要根据市场需求及时优化商业办公用地和住宅用地的规模、布局和结构，完善对应商品住宅去化周期、住宅用地存量的住宅用地供应调节机制。商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下；商品住宅去化周期在18个月（不含）-36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。各地商品住宅去化周期、盘活存量商品住宅用地数据按季度动态更新。

对于房地产行业而言，预缴税务主要有三大类，其中增值税全国统一，预征率为3%，土地增值税和企业所得税（预售制度带来的计税毛利率）各地区不同，根据当地政策执行。一般而言经济相对发达、城市能级较高的地区，其土地增值税和计税毛利率相对更高一些。但是在各地库存高企、企业盈利空间大幅下行的背景之下，地方主管部门也可考虑适当调降预缴税率，促进房地产行业加快恢复健康。

从普通住宅的土地增值税预征率方面来看，差距主要在省级行政区之间，省内各城市基本保持相对一致。相对而言东南沿海省份土地增值税普遍偏高，海南、广东、河北、江苏、浙江、福建、山东等七省均在2.0%以上，相对偏高，此外上海、天津、北京等直辖市也处于前列，其中上海更是达到了3.5%。

计税毛利率方面，目前直辖市、省会、副省级城市市区普遍按15%计征，普通地级市市区普遍按10%计征，偏远郊县一般按5%计征，保障房按3%计征。

在地价滞涨、房价普跌的现状大环境之下，房企利润率水平大幅下滑，省会城市的计税毛利率已经高于大部分企业的实际盈利水平。据CRIC研究中心统计整理，2023年典型上市房企毛利率中位数已经降至11.5%。考虑到上市房企运营能力整体较强，意味着省会城市15%的计税毛利率水平已然超过了大多数房企的利润率水平。

优化增量，是当前构建房地产发展新模式的重要抓手之一。而加强建设高品质住宅，正是优化增量的重要手段，优化产品设计，建设科技、节能以及“四代宅”等产品，可有效提升住宅产品力，满足高净值人群的相关需求。其中，提升得房率作为优化住宅品质的关键一环，被众多城市明确纳入其政策框架之内。

据CRIC统计，2022年以来典型城市上市项目平均得房率为八成左右，按现有优质项目经验来看，至少有5个百分点左右的上升空间。

从具体城市角度来看，一线城市对于得房率相关标准执行的仍较为严格，均在80%以下，其中上海最低，平均只有78.9%。二三线城市方面，重庆平均得房率较高，均达到84.7%领跑，并且重庆2024年市区新房交易降幅也明显小于二三线城市平均，前7月累计下跌19%,低于均值约18个百分点。相应的郑州、南京、徐州、青岛平均得房率较低，同时新房市场也面临较大下行压力。如郑州、南京市区前7月新房交易规模累计降幅均超过45%。

若这些城市能够进一步践行“优化增量”，通过提升容积率增强购房者的获得感，“稳市场”也有望取得更多需求侧的支撑。

2021年以来，土拍市场热度大幅回落，全国宅地平均溢价率由2020年的15%，已下降至2024年的5%以下，各城市拿地成本快速向合理范围回落。即便是少数溢价率较高的热点地块，也为项目开发留足了建安和相关税费成本的空间，“面粉归于面包”的高热现象已不再出现。但是在少数房价水平较低、或前期地价水平较高的城市，目前土地开发的利润风险依旧相对较高，再加之行业周转率的下降，地方国土部门的地价管理依旧面临较大挑战。

 据国家统计局披露相关数据，近年来竣工房屋造价仍在按每年3%以上的速度增长，目前全国平均造价已经突破4000元/平方米，而在不少三四线城市，目前住宅均价仍然只有5000元/平方米左右或更低，典型如广西的崇左、来宾，黑龙江的鹤岗、双鸭山等，平均房价更是不足4000元/平方米。

 对于这些城市的在开发项目而言，如何保证售价覆盖拿地+建安成本已是极大的挑战，更毋论如何保障项目的去化周期。除了极少数产品力优势突出，溢价能力较强的项目之外，绝大多数项目都将面临着入不敷出的困境。不论是对于国有企业还是民营企业而言，在这些城市拿地开发项目均需要慎之又慎。

不过对于一线城市而言，基于全国领先的房价水平，目前房地价差仍较为充足，京沪穗深房价地价差仍全部超过1.5万元/平方米，为打造优质项目留下了充足的空间。

 二三线城市中，杭州、珠海、东莞房地价差也相对充足，其中杭州得益于市场调控较佳，房价得以保持在较高位置，是唯一一个平均房价仍超过3万元/平方米的二线城市（统计局口径）。再加之近年来地价水平的合理回归，目前杭州房价地价差仍超过1.8万元/平方米，为打造优质增量产品留足了成本空间。而在大量优质产品的热销带动下，2024年杭州开盘去化率仍得以保持在五成以上，城市的一二圈层更是频频出现开盘售罄，在本轮的周期性冲击中所受影响也明显小于大部分二线城市。 

三线城市方面，东莞、珠海房地价差也超过了1.5万元/平方米，主要是由于地价水平较低，均在1万元/平方米以下。但是考虑到两地目前库存压力较大，狭义去化周期均已达到4年以上，市场去化低迷，如珠海近一年平均开盘去化率不足一成。在缓慢的流速之下，漂亮的盈利空间指标也只能停留在纸面。对于这类城市，相比控地价成本而言，更重要的还是要加强需求侧的引导，因城施策增强买方信心，让“优化增量”能够真正助力市场稳定。

“防风险、稳市场、促转型”是当前行业治理的焦点所在，在政府部门、金融机构和房地产企业的共同努力下，“防风险”保交楼工作推进情况较佳，至2023年底全国完成率已超过八成，而“促转型”又需要“稳市场”作为基础支撑，因此当前的调控重点落在了 “稳市场”上，可分解为去化存量和优化增量两方面。

而在企业自身资金面承压、消费者信心不振的情况下，“稳市场”更依赖地方政府的因城施策，以此推进地方市场加快恢复，重塑房地产供求关系，稳定购房者预期。尤其是那些潜在需求支撑力较强的城市，政务环境的改善有望助力市场更快恢复供求平衡。

就典型城市政务环境的综评结果来看，一线城市政务管理大多更为严格，目前依旧执行限购，预征税率普遍偏高，平均得房率低于八成，地价房价比也远高于二三线城市平均。但与之相应的，也拥有着更大的调整空间，尤其是在预征税率、购房限制性政策等方面调整余地较大，此外在土地供应方面，一线城市的优质宅地热度仍远高于其他城市，适当控制供地规模和提升供地质量，仍可有效提升板块的市场发展预期。