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2024年的房地产市场正在发生一些变化：供求关系正在调整，高净值客群资产整合需求释放，且“掐尖”心态越来越明显。

市场表现来看，有一个明显的特征：豪宅越贵越好卖。

今年前9月，全国总价3000万元-5000万元、总价5000万元以上高端住宅成交套数同比持增，且大面积段的豪宅成交在变多，全国典型城市终改购房需求持续旺盛，拉动豪宅销售走高。

在全国楼市深度调整阶段，高端改善市场正成为楼市的“定海神针”，而在每个城市，都有这样一个“定海神针”式的存在，在南京，它的名字是绿城华发·金陵月华。

在今年以来重点城市平均去化率不足三成的情况下，豪宅项目的热销，为市场注入了止跌回稳的动力。2024年1-9月，全国重点城市总价3000万元以上高端住宅成交了3907套，其中总价5000万元以上高端住宅成交了1128套，高端产品成交放量。这也进一步说明，豪宅市场“越贵越好卖”。

从成交结构来看，一手大面积豪宅更好卖，重点城市180㎡以上户型成交占比持增。CRIC数据显示，2024年1-9月全国总价1000万元以上豪宅成交TOP20城市中，接近七成城市180㎡以上产品成交占比超过90%，北上广深四大一线城市180㎡以上面积段成交占比较2023年全线走高。

作为长三角核心城市的南京亦是如此。

以总价1500万元作为二三线城市顶豪总价线来看，2019年以来，近五年南京总价1500万以上一二手房成交量呈现逐年上涨趋势，2023年总价1500万元以上一二手房共成交1014套，处于历史高位。

近期，CRIC报告显示，在今年7-8月楼市淡季依然有24个高端盘实现热销，南京就占了三席，其中绿城华发·金陵月华成绩斐然，自6月27日首开三个月累计认购金额约39亿元，一举拿下南京全市7-9月单月成交金额“三冠王”，前9月总成交金额位列全市TOP1。

从网签成交数据来看，2024年1-9月，在南京总价1500万元以上高端商品住宅的成交份额中，绿城华发·金陵月华以92套成交套数位列TOP1，占比高达39.48%，成交金额为17.18亿元，占比达到37.61%。无论是成交套数还是成交金额，均实现了“断层式”领先。

从全国典型城市豪宅的首位单盘份额来看，1-9月总价1500万元以上高端商品住宅成交金额中，上海TOP1项目份额占比为12.07%，北京和广州同级别项目的市场份额均在24%左右，而南京千万级豪宅金额TOP1项目——绿城华发·金陵月华，占比份额高达37.61%，远超一线城市中的领先项目。

另据克而瑞数据显示，在绿城华发·金陵月华入市之前，河西板块总价1500万元以上豪宅月均成交量徘徊在0.1-0.4万平方米，绿城华发·金陵月华今年6月27日首开显著提振了市场活力，2024年7月河西豪宅成交量激增至2.55万平方米，并自此维持在每月1万平方米以上的水平。

至此，我们不禁想要探究：绿城华发·金陵月华热销背后的底层逻辑到底是什么？

河西作为南京难以复制的价值高地范例，是南京核心竞争力的稳固基石，其内在价值具有高度的稳定性和延续性。根据板块的发展历程和地理界限，我们一般将河西划分为河西北、河西中、河西南及江心洲四个板块。

河西中板块位于河西的中部核心，板块发展规划起点及成熟度高。通过中央产业轴联结河西北与河西南，为主城板块第一梯队。相较河西北部老城氛围及河西南新城的崭新界面，河西中部兼具顶端配套及确定性潜力，板块能级更高，同时历经数十年沉淀大量资源，象征着 “雄厚财富” 与 “高净值圈层”。

从数据层面分析，河西中板块的“高价值属性”也不言而喻。河西中开发程度高，目前成片开发已结束，仅有点状土地供应。板块近几年的成交占比全市仅占到1-3%，存在断供情况，2024年截至目前，河西中尚未有新的土地入市，区域土地资源的稀缺性凸显。

绿城华发·金陵月华项目占据河西中部城市稀缺地段，同时毗邻长江，紧邻绿博园。项目所在区位不仅可以享受河西中板块成熟的商业、教育、医疗等配套设施带来的便利，更可以领略到长江岸线最大生态公园——绿博园和长江畔夹江的自然景观资源。且从小区位上来看，以河西元通CBD为中心，金陵月华刚好位于南京的“黄金三公里”——绿博园片区。江、城、园的绝对资源聚合，让绿城华发·金陵月华更具独一性。

河西中可开发的宅地量十分稀缺，像绿城华发·金陵月华这样如此临近滨江岸线、绿博园公园的大体量豪宅项目，已经超10年未见。据克而瑞数据显示，2015年至今，河西板块累计出让纯住宅用地52幅，其中用地面积超7万㎡以上，仅占比4%。

绿城华发·金陵月华项目牢牢占据TOP2的位置，同时容积率仅2.2。近10年河西稀缺优质区位+多元景观+大体量的豪宅地块集于项目一身，不可替代性和稀缺性凸显。

根据克而瑞数据显示，近2年河西板块200㎡以上高改户型成交主要集中在200-220㎡，240-260㎡，以及260-280㎡，同时280-350㎡户型需求度尚可。

绿城华发·金陵月华项目精研客户需求，根据地段及项目属性，主力配置205、240、270及320㎡户型，套数占比超8成，满足豪宅客群居住面积段区间。同时项目起步面积205㎡，有效避免不同梯队客户群体的混合居住，从而确保了社区的纯粹性和统一性，创造豪宅客户圈层身份的认同感。

根据成交价格测算，绿城华发·金陵月华主力户型对应的总价段集中在1400-2400万之间，匹配目前豪宅客户购买力需求。

户型空间舒适度层面来看，以项目240㎡户型为例：LDBK一体化设计，作为一个复合型多功能的家庭开放空间，以更合理的生活动线贯通每个场景，超20米南向面宽、约70㎡超大客餐厅、近11米超阔尺度阳台，契合豪宅客群生活场景和居住舒适度要求。

区别于其他项目，绿城华发·金陵月华拒绝“重奢化”的硬件堆砌，充分考虑豪宅客户身份认同感的诉求。在小区入口处即是具有强烈视觉冲击力的文化符号，一进府门长约120米、高近9米，顶部名曰“华盖”，营造庄重的仪式感与尊崇氛围。

同时考虑到高净值客户追求更具人性化的居住体验，绿城华发·金陵月通过细节设计放大空间的情绪价值。

如设计全风雨连廊与全架空层串联社区路网，实现在视线与动线上无缝衔接，拉满豪宅应有的尊崇感和人文关怀。地下光厅通过天井巧妙引入自然光线，营造通透明亮的氛围，使空间更具生命力。

绿城华发·金陵月华背后是华发股份和绿城中国两大巨头的品牌加持，双方充分发挥自身优势，产生出1+1＞2的效果，在市场周期中，给予了南京最确定的答案。

华发股份作为高品质发展的现象级房企，深耕南京7年落子15盘，2024年前三季度全口径业绩排在南京前列，稳站第一梯队。与去年相比，不同口径下的业绩排名均实现了显著跃升。在实现自身业绩持续快速增长的同时，旗下更是红盘频出，稳固掌握深耕板块的市场份额主导权。

豪宅专家绿城中国更是拥有强大的豪宅基因，凭借丰富的豪宅打造经验和客户需求积累，不断优化和迭代产品，在多个核心城市已出品独具特色且深受客户和市场认可的豪宅典范产品。2022-2023年，践行长期主义的绿城蝉联由克而瑞发布的“中国房地产企业产品力TOP100”第一名。

绿城华发·金陵月华在绿城和华发品牌效应加持下，媒体传播推文856篇，阅读量达700万+，除吸附河西及南京主城高价值客群外，外省市（含一线城市）客户成交占比达13%。

从当前高端豪宅产品热销的动因，我们可以明显看出，高净值客户“掐尖”心态也越来越明显，对于项目综合实力要求也在逐步上升，需要的是不可替代的稀缺资源+契合客户真实需求和共鸣的优质产品。

以上，我们找到了绿城华发·金陵月华项目差异化及“断层式”领先的核心要素，稀缺地段+契合豪宅客户需求的产品塑造+品牌口碑赋能，这才生生打动了高净值人群。

绿城华发·金陵月华的项目区位是河西中近十年来优质地段，后续供地也很难再现这样的均好型地块。同时豪宅专家绿城及高品质发展的现象级房企华发的双重口碑优势，基于匹配豪宅客户现阶段购买力的定位，打造出契合豪宅客户真实需求的产品，最终呈现项目现象级热销的成绩。

绿城华发·金陵月华带来的震撼不止于数据层面的热销，更多的是在行业调整期给市场带来的极致项目打造的示范意义和引领作用。