正文

       中新国际城楼盘测评：

  项目概述

  中新国际城位于历城区雪山片区，世纪大道与凤鸣路交汇处，在售107-139㎡户型。

  适合人群

  项目价格13200元/平方米，定位刚改，目前在售产品中也有大面积户型，改善人群很适合。

  地段位置

  区域概述：

  中新国际城所在的历城区位于济南市区东南部，南依泰山，北濒黄河，是济南东部重要的政治、经济、文化中心。历城区人文旅游资源丰富，古迹有千佛崖造像、四门塔等。基础设施完善，产业基础雄厚，科技智力密集，投资环境优越。素有"齐鲁首邑"之称。

  历城区交通四通八达，境内有胶济铁路、京沪铁路和济青高速公路，济南遥墙国际机场、济南斜拉式黄河公路大桥。济南东站也建设在历城区，该区域已成为集公路、铁路、航空的经济大区。未来十年，历城区将对标全市建设区域经济、科创、金融、贸易和文化中心，打造济南东部科创高地、智造强区、文化基地和品质新城。

  10月，历城区新房均价为15511元/平方米，环比上月下降 1.26%。历城区今年房价走势波动较大，整体呈上升趋势。

区位图

  板块概述：

  项目所属的雪山片区地处城市“东强”主轴圆心上，于高新区东临，紧临唐冶片区。雪山片区东至绕城高速公路东环线，西至凤岐路，南至经十路，北至胶济铁路，片区主导功能为以居住、文教、综合服务功能为主，兼有体育、科研、生态休闲功能的新型文化生活社区。交通方面，世纪大道、经十路、飞跃大道、凤鸣路等城市主干道，形成四横四纵路网。

  雪山片区相对于东部的唐冶片区，位置更好一些，距离高新区核心区更近，相对于张马屯、新东站片区来说，雪山片区的居住氛围更好一些，配套更完善一些，可以说这是一个很适合刚需购房者置业的地方。未来雪山片区将联合东部主城各大片区，在经济、交通、教育和集群产业上稳步发展，共同塑造东部新中心。目前新盘价格集中在13000-20000元/㎡之间。

片区规划图

  产品特色

  中新国际城占地面积600000㎡，建筑面积2000000㎡，开发商为济南中融置业发展有限公司，物业为融创中国物业山东分公司。项目容积率2.4，绿化率36%，分四期开发。车位总数为1376。普通住宅产权70年，规划总户数约5511户，价格约13200元/平方米，2020年10月31日已有交付，产品都还不错。

  中新国际城规划国际医院和约25万方商业综合体，社区配建36班小学、36班初中、两所幼儿园，中新国际城目前已签约历城二中小学、初中部，义轩小学已开学，教学环境优越。

效果图

  户型分析

  F户型：

  该3室2厅1卫户型建面约107㎡，面宽10.1m，进深9.9m。格局方正。17.5㎡的客厅和7㎡餐厅、7.6㎡厨房为L型设计，动线简短，生活便利。餐客一体，空间更显宽敞大气。

  该户型客厅没有阳台，南侧次卧12.8㎡面积较大，可设置生活阳台使用，满足日常洗衣晾晒的需求，客厅更显整洁，但在次卧居住的家庭成员会受到干扰。

  另一方面，该户型入户门正对客厅，屋外与屋内没有隔开，私密性无法保证。而且关闭入户门后，南北不都通透，影响房间的通风效果。

  三个卧室相邻，居住区与活动区分布在东西两侧，动静分区，布局合理。值得注意的是，北侧次卧约8㎡，面积略小，又紧挨着5.22㎡的卫生间，洗漱声音可能会影响该房间主人的休息，降低居住体验感。

  主卧10.6㎡，小户型整体空间不大的情况下，这个面积居住起来还算舒适。而且一个卫生间已经能满足业主日常所需，保证了其他区域的面积不被压缩，空间利用率较高。不过，目前在售的主力户型都是130㎡以上的大户型，小户型所剩房源不多。

户型图

  E户型

  该3室2厅2卫户型建面约139㎡，南北通透，11.3m面宽尺度，三开间朝南，每个房间均有窗户，没有通风死角，采光效果也很好。

  5.6㎡厨房、8.3㎡餐厅、6.1㎡客卫和23.4㎡客厅呈T字型布局，科学动线便利大气，空间利用既宽敞美观又实用舒适。

  西侧三间卧室相邻，动静分区合理。约16.5㎡主卧配置5.6㎡独立卫浴和2.5㎡衣帽间，功能齐全，私密性强。3.6m面宽，视野开阔、采光充足，提高生活舒适度。

  南侧次卧约11.8㎡，与107㎡三居室户型设计类似的地方都是阳面次卧面积较大，这样可将洗衣晾晒区域设置在卧室内，保证客厅大气宽敞又干净整洁。这种布局与最近较流行的双阳台户型，功能上有异曲同工之处，至于居住体验到底如何，也是见仁见智。

  北侧次卧8.3㎡，面积较小，后期装修可以放置榻榻米，不仅收纳性强，还是家居凹造型好物，美观整洁有设计感，一物多用省钱省空间。总的来说，该户型格局挺好，三代同堂或二胎家庭居住起来非常便利舒适。

户型图

  交通出行

  轨道交通：

  目前，中新国际城附近没有地铁站，轨道交通欠缺。项目距离最近的地铁站是2号线上的鲍山站，约3.6km偏远，不是非常方便。如果需要乘地铁去济南西部地区，建议打车去地铁站。

  2号线大致呈东西走向，起于王府庄站，途经西客站片区、腊山片区、西部新城核心区、老城区、高新区及唐冶新城，止于彭家庄站。如果有紧急事情需要去济南西部地区，在路况不好的情况下，地铁则提供了一个安稳的出行方案。从鲍山站一路向西，其中不乏环联夜市、七里铺农贸市场、八里桥水果市场、宜家家居等热门地点。

  公共交通：

  中新国际城周边1km范围内有3个公交站，9条公交线路。公交站有章灵、章灵西、世纪大道龙凤山路。公交线路包括308路、321路、K162路、K163路、K230路、K903路、K910路、T17路、T31路高峰通勤快巴。

  距离项目最近的公交站是章灵站，仅135m。在此乘坐308路公交车可一路向西直达洪楼广场，中间经过山东建筑大学、小鸭集团、高新万达广场，满足文化、休闲娱乐等需求。

  乘坐K910路可直达济南长途汽车东站，并经过大明湖景区到济南长途汽车西站和济南西站，但该公交线路中间停靠站较多，所需时间偏长，需要提前计划好出行时间，不要耽误行程。

  乘坐T17路经过五站地就能到山东大学齐鲁医院东院区，七站地即到齐鲁软件园。就医非常方便，在软件园工作的话，通勤时间也比较合适。

  自驾：

  中新国际城在世纪大道与凤鸣路交汇处，世纪大道为济南东部城区东西向主干道，凤鸣路贯穿南北，串联起新东站、雪山、莲花山、融创文旅片区，进一步完善城市主干路网骨架。项目周边交通四通八达，自驾出行非常方便。

  从项目出发，行驶约2km可达唐冶山公园，约7km可达高新万达广场，约8km到齐鲁软件园，约10km到山东省立医院东院区，约12km到济南东站，自驾通勤、购物、就医、休闲的话路程都比较近。不过，伴随着济南城市的向东倾斜，作为济南东西干线的世纪大道越来越重要，也越来越拥堵。居民出行要提前规划好路线，以免耽误时间。

  周边配套

  教育配套：

  中新国际城配建36班小学、36班初中、两所幼儿园，目前已签约历城二中小学、初中部，义轩小学已开学。项目周边1.5km范围内约有4所学校，包括唐冶小学、济南市历城区义轩小学、山师大二附中春江郦城学校、山东体育学院。

  历城二中始建于1958年，是济南教育的窗口学校，2013年成为“北京大学校长实名推荐学校”。学校执行国家全新的课程标准，近几年，有一大批同学被北京大学、清华大学、中国人民大学、复旦大学等国内名校录取；有100多位同学被美国麻省理工学院、英国伦敦大学学院、澳洲国立大学、新加坡国立大学等世界名校录取。

  医疗配套：

  中新国际城项目自身配建国际医院，目前尚处于规划中，周边1km范围内没有医院，医疗配套有待完善。项目与最近的唐冶社区卫生服务中心之间距离还有约2km的距离，居民就医不方便。项目距离较近的还有山东省康复医院，约4km。

  山东省康复医院是全省唯一一所省级公立三级康复医院，面向社会提供医疗、康复、预防、保健、辅助器具适配、康复人才培养、康复研究与咨询等服务。医院占地面积158亩，一期建筑面积40000平方米 ，设置床位304张。医院分为综合康复区、儿童康复区、住院、门急诊四大功能区，设有内科、外科、妇科、儿科、神经科、骨科、中医科、口腔科等35个业务科室。

  公园配套：

  鲁能泰山7号体育公园是中新国际城附近最近的公园，距离约1km，是居民锻炼游玩的好去处。项目周边约2km范围内还有将山山地森林公园、唐冶山公园、凤凰山公园、鲁商凤凰城小区公园，都非常适合周末闲暇时间逛一逛。

  唐冶山公园风景优美，交通便力，树木非常多，空新鲜天然氧吧，公园内的路灯是走马灯样式，上面有李清照和辛弃疾的诗词，园区内还有鹅卵石健步道，棋牌区，儿童游乐场等，想出去活动一下的话也可以骑行过去，还能呼吸新鲜空气、放松心情，情侣约会、休闲溜娃都可以。

  其他配套：

  中新国际城内部配套公共健身中心和超市，规划25万方商业综合体，满足日常生活所需。

  价格分析

  价格现状：

  目前，中新国际城价格约13200元/平方米，定位刚需。项目所处的雪山片区新房价格约13000-16000元/平方米，比如鑫都紫宸府价格约14000元/平方米，中新锦绣天地价格约13000-14000元/平方米，雪山万科城价格约16000元/平方米。

  片区内二手房价格均价14000-17000元/㎡，比如龙湖春江郦城价格14000-16000元/㎡，保利花园价格约15000元/㎡，凤栖第价格16000-17000元/㎡。

  雪山片区项目多以刚需产品为主，新盘竞争比较激烈。对比来看，中新国际城的价格已经是非常合适了。

  价格潜力：

  中新国际城所在的雪山片区处于济南东部优势区域，未来在经济、交通、教育资源上会有更大的发展；尤其是轨道交通网络也在稳步成型，后续联动东部其他热点区域板块合力打造济南东部新中心基本没有悬念。片区崛起更能带动知名品牌房企项目的价格走高，雪山片区房价未来或有一定上升空间，中新国际城的价值届时也许会水涨船高，未来可期。

  项目亮点

  品牌地产：开发商为融创，股东有建邦，这个组合比较给力，建邦负责土地熟化，融创负责产品开发，品质还是值得信赖的。

  教育资源丰富：社区配建36班小学、36班初中、两所幼儿园，中新国际城目前已签约历城二中小学、初中部，义轩小学已开学，教学环境优越。

  自驾出行方便：中新国际城在世纪大道与凤鸣路交汇处，世纪大道为济南东部城区东西向主干道，凤鸣路贯穿南北，项目周边交通四通八达，自驾出行非常方便。

效果图

  项目不足

  从中新国际城区域位置来看，项目周边乃至整个雪山片区目前还处于建设之中，各项配套还不齐全，经过未来几年的发展之后，应该会比较完善。

  项目所处位置在济南东部，地缘属性较强，不适合在西部工作的人群。

  距离炼油厂比较近，意向购房者担忧周边环境会受到影响。

  目前，中新国际城附近没有地铁站，轨道交通欠缺。与项目最近的地铁站是2号线上的鲍山站，约3.6km距离偏远。