正文

      海信九麓府楼盘测评：

  项目概述

  海信九麓府位于天桥区二环西路与二环北路交汇处东南角，属于药山片区，在售103-128㎡户型。

  适合人群

  海信九麓府均价约11000元/平方米，首付34万左右，价格门槛较低，适合项目附近工作的刚需人群。

  地段位置

  区域概述：

  海信九麓府所处的天桥区位于济南市区北部，是省会中心城区之一。跨黄河两岸，东与历城区毗连，东南与历下区为邻，南与市中区相连，西南与槐荫区接壤，西北与德州市齐河县交界，东北与济阳县相邻。

  天桥区主要景区有五龙潭公园、济南百里黄河风景区、济南动物园、鹊山龙湖等，四条地铁途经，包括济南轨道交通环线、济南轨道交通M1线、济南轨道交通M2线、济南轨道交通R2线。其中，济南轨道交通R2线为东西向市域快线，兼具市区线路功能，串联济南西部新区、东部新城和中心城区的火车站、长途汽车站等重要交通枢纽，向东预留延伸至章丘的条件，该区域交通便利，配套较为丰富。

  说起天桥区，很多济南人会认为，尽管它属于济南主城区的“老四区”或“老五区”之一，但在城市面貌上稍显落后。不过，随着黄河战略的实施，济南黄河两岸受到空前重视。也正因如此，天桥区有一片区域即将进行大规模改造，或将在一定程度上改变人们对天桥区的看法。

  目前，天桥区11月新房均价13932元/平方米 ，环比上月下降2.99%。11月二手房均价13887元/平方米，环比上月下跌1.82% 。今年天桥区新房和二手房价格走势波动较大，8月以来，都呈下降趋势。

区位图

  板块概述：

  项目所属的药山片区北起黄河，东至无影山北路，南至小清河，西至二环西路，总用地面积大约19.09平方公里。作为济南城市发展新格局“东强、西兴、南美、北起、中优”中“北起”的核心片区，由于天桥区独特的地理位置，成为和先行区共同发展的战略伙伴，药山片区迎来崛起新机遇。根据规划，药山片区未来将变身成产业研发基地和生态宜居的居住区。

  在天桥区配套建设不断完善的基础上，区域正迎来利好发展。教育资源不断完善、中德产业园等21个在建项目加快建设推进、先进制造企业签约落地，药山片区坐拥新旧动能转换、黄河流域生态保护两大战略红利，以自然资源优势为依托，将成为北部城区崛起的新中心。

  现在的药山片区房价虽然已经有较大幅度的上涨，但是整体上涨幅度仍低于济南市平均水平，尤其是低于唐冶片区的上涨幅度。目前它仍是价值洼地，对于一些刚需和改善人群来说还是可以考虑入手的。

  目前该片区内在售楼盘有万科金色悦城新著、中梁云山和院、万科北宸之光、中海学仕里，均为刚需盘，均价11000—14500元/平方米。

药山片区规划图

  产品特色

  海信九麓府位于天桥区二环西路与二环北路交汇处东南角，占地面积187333.3㎡，建筑面积800000㎡，融合住宅、商业、办公等多种城市功能于一体。项目容积率为3，绿化率35%，共4500户，普通住宅产权70年，车位总数95，车位配比是1：0.8，物业费普通住宅为2.2元/平米/月，开发商为济南海博置业有限公司，物业公司是海信物业。项目分为五期开发，一期、二期、三期为住宅，四期为商住混合，五期为商业。

  其中，一期名为雅园，规划6栋住宅，包含5栋28层—33层高层及1栋17层小高层，目前已售罄。二期名为和园，规划8栋住宅，包含2栋33层高层、3栋32层高层、1栋31层高层、2栋29层高层。三期可园规划9栋住宅，包含1栋34层高层、1栋33层高层、2栋30层高层、1栋18层小高层、4栋17层小高层。四期如园规划3栋住宅，包含1栋33层高层、2栋30层高层。目前在售103㎡、120㎡、128㎡户型，2023年9月精装交付。

鸟瞰效果图

  户型分析

  120㎡户型：

  海信九麓府三室两厅两卫户型建面120㎡，格局方正，客厅直接连接观景大阳台，合理的布局能提高房间的空间利用率。西侧餐厅与客厅呈一体化布局，又紧邻客卫，动线较短，生活简单舒适。厨房为L型设计，拿取物品只要转动身体便可达到目的，完全可以展现出下厨的便捷性。

  东侧三个卧室相邻，且双卧朝阳，满足三代同堂的家庭基本居住需求，这样的布局也能方便主卧夫妻照顾旁边房间的老人和小孩。西侧活动区域与东侧休息区分开，动静分离，保证卧室的私密性并且还能隔离噪音，让业主获得更好的居住体验。

  但是，该户型的厨房北侧是承重墙，窗户向东开，南北不够通透，减弱了整个房间的通风和采光效果。整体来说120㎡三居室户型非常布局合理，至于南北不够通透这个问题要看购房者如何考量。

户型图

  128㎡户型：

  海信九麓府三室两厅两卫户型建面128㎡，整体来看该户型格局方正，南北通透，双卧朝阳，有飘窗，采光充足。动静分区，布局合理，功能齐全。

  如果居住人口不多的情况下，北次卧可改为书房，这个单独划分出的区域，既可以存放书籍杂志，也可以放置电脑笔记本，以此减少客厅或卧室的置物面积，增加其活动空间。住户专门在书房阅读或查找资料，也能有效提升学习和工作效率。如果居住人口较多，这个书房也能改成卧室使用，足够满足日常起居所需。

  阳台连通客厅，采光好，如果搭配较高楼层，还能收获宽阔视野。阳台既可晾晒衣物，也能作为休闲场所，让生活不仅有烟火气，还有诗和远方。

  西侧为餐客一体化设计，客卫设置在卧室与餐厅之间，动线较短，生活便捷。东侧卧室门朝走廊不朝厅，避免噪音屏蔽视线，兼顾私密性，安静舒适。

户型图

  交通出行

  公共交通：

  项目附近600m范围内就有5个公交站，8条公交线路，公交站有二环西路二环北路、新徐、大魏、大魏西、二十九中。公交线路包括K114路、K179路、K127路、K140路、K192路、127路区间(无影山)、127路区间(省立医院)、K143路。

  其中最近的公交站为二环西路二环北路站，距离763m，该公交站共有2条公交线路：K114路、K179路。在该公交站上车，乘坐K114路公交车可达富莱花卉市场、济南动物园。乘坐K179路可北跨黄河，到荷花园生态观光餐饮旅游区。在大魏站乘K127路公交，可直达山东省立医院中心院区。这三条公交线路辐射多个休闲、娱乐、医疗场所，满足居民多样需求。

  自驾：

  海信九麓府位于二环西路与二环北路交汇处东南角，二环北路作为济南北部东西大动脉，区域性交通主干道，一直以来发挥北部物流大动脉、区域主干道的重要作用。项目周边路段工作日内交通状况良好，鲜少出现拥堵情况。

  从项目出发，行驶约3km可达百联奥特莱斯广场，约8km到济南方特东方神画，约8km到济南动物园，约10km到济南西站，约10km到山东省立医院西院，半小时生活圈满足日常各种需求。

  周边配套

  教育配套：

  海信九麓府小区内规划有一所15班制的幼儿园和一所36班制的小学，已签约汇才学校。周边1.5km范围内，约有4所学校。包括山东省济南第二十九中学、济南市天桥区兴麓小学、济南黄河双语实验学校、济南市美里湖第一小学。

  济南第二十九中学地处济南市区西北部，是在原药山中学和药山实验小学的基础上重建的九年一贯制学校。创建于1960年是一所有着丰厚文化底蕴和辉煌历史的市级规范化学校。学校重视骨干教师的培养使用，现有教师中有34人获得区级以上荣誉，19人为骨干教师。完备的教育教学设施也为师生提供了良好的教学和学习条件。

  医疗配套：

  海信九麓府周边1km范围内，仅有1所济南社区卫生服务站，距离约600m，居民平常如果有个头疼脑热的小毛病，没必要去大医院排队挂号的话，还可在社区医院就近买药，非常方便。不过疫情期间还请大家注意，发烧后不要自行吃药，要及时做核酸检测进行排查。

  济南军区总医院是距该项目最近的三甲医院，约6km。 济南军区总医院有两个院区，主院区位于山东省济南市天桥区师范路25号，始建于1943年，占地面积314亩，建筑面积39.71万平方米，是一所集医疗、教学、科研、预防、保健于一体的三级甲等综合性医院，是山东省新农合定点医院、济南市城镇医保定点医院，先后获得全国百姓放心示范医院、山东省医院网络安全建设先进集体、全军信息化建设达标先进单位等荣誉称号。

  公园配套：

  海信九麓府周边1km范围内没有公园，距离最近的是百联奥特莱斯广场爱情主题公园，约2km。另外，距项目约4km处还有药山公园，是休闲游览的好去处。居民骑行或自驾过去都可以，很适合呼吸新鲜空气、放松心情。

  药山北依滔滔黄河，南与北马鞍山相对，东连城区，西为平畴沃野。药山历史久远，有着丰富的自然景观和人文景观。在20世纪30年代前，药山除盛产药材之外，山上柏树参天、绿荫绵绵、泉水不绝。每年的农历三月初三，山上都举行大型的山会（庙会），远至河南、安徽，近到潍坊、临沂等地的百姓都来赶会，药山三月三庙会与千佛山九月九庙会，同为济南市两大山会，是济南人登高踏青的常去之处。

  其他配套：

  海信九麓府遵循健康、智能、科学等原则，打造“小嗨”海洋主题式全龄乐园，并充分考虑老年人及青年人运动所需，设计相应休闲场所，精筑健康生态园林。

  项目内部规划有底商和18万平的大型商业中心，且距离海那国际奥特莱斯、济南海宁皮革城约1.5km，另外附近还有家家悦超市、华联超市、大润发、银座等众多购物中心，便捷生活一步到位。

  价格分析

  价格现状：

  除海信九麓府外，药山片区内在售新房项目还有璀璨悦府13500元/平方米，中梁云山和院12500-13600元/平方米，万科金色悦城新著12500元/平方米，万科北宸之光14500元/平方米。另外，片区内还有二手房三箭瑞景苑均价14805元/平方米。目前，海信九麓府均价为11000元/平方米。对比来看，海信九麓府售价更低，性价比还是比较高的。

  总的来说，海信九麓府的品质不错，并且建设有小学，项目位于济南西北部，交通虽然比较便利，但位置较偏北，比较适合在西部置业的刚需人群。如果你在项目附近上班，比较看重价格优势，对位置地段又没过高要求，海信九麓府确实是个不错的选择。但如果工作地址离项目较远，更偏向药山片区东部区域的楼盘，建议您和周边万科金色悦城新著、中梁云山和院等盘综合对比考虑。

  价格潜力：

  随着药山片区内各大品牌房企入驻，现在众多品质楼盘拔地而起。可以预见，受益于片区发展红利，以及颇具竞争力的房价水平，药山片区未来将成为济南安家置业的新热土，坐落于此的楼盘也会搭上这班发展快车，从而获得一定的升值潜力。

  项目亮点

  商业配套丰富：项目内部规划有底商和18万平的大型商业中心，且距离海那国际奥特莱斯、济南海宁皮革城约1.5km，另外附近还有家家悦超市、华联超市、大润发、银座等众多购物中心，便捷生活一步到位。

  自驾方便：海信九麓府位于二环西路与二环北路交汇处东南角，二环北路作为济南北部东西大动脉，区域性交通主干道，一直以来发挥北部物流大动脉、区域主干道的重要作用。项目周边路段工作日内交通状况良好，鲜少出现拥堵情况。

  价格优势：药山片区内在售项目刚需盘较多，均价11000—14500元/平方米，海信九麓府11000元/平方米的价格具有一定优势。

效果图

  项目不足

  海信九麓府所在药山片区目前存在大量棚户区、厂房，城市面貌一般。

  项目内部存在居住公寓，部分房源的采光会受到影响。

  项目所处位置较为偏远，不适合济南东部地区工作的人群。

  目前项目周边无地铁，轨道交通欠缺。