正文

      绿地新里城楼盘测评：

  项目概述

  绿地新里城位于英雄山路与二环南路交汇处南行1.5公里，属南北康片区，在售95-160㎡户型。

  适合人群

  绿地新里城价格约20000元/平方米，签约经五路小学，适合家里有孩子，注重教育的改善人群。

  地段位置

  区域概述：

  从地理位置上看，万科山望所在的市中区位于济南市中南部，是市中心四区之一，也是“国家城乡融合发展试验区”。辖区内交通便利，大纬二路、英雄山路与经十路、经七路、经四路等交通主干线纵横交错。南部有泰山余脉，还有英雄山风景区、佛峪风景旅游区等景点。另外，区内还驻有中共山东省委等党政机关，壳牌、微软等世界500强企业区域总部，济南大学、山东大学兴隆校区等高等院校。

  近年来，市中区加快老城改造，多个高端商业综合体陆续投入使用，顺河高架南延、二环西路南延、二环东路南延、二环南路东延等快速路网加速建设，区域承载力、辐射力不断提升。未来，市中区将继续加快打造现代金融、数字经济、科技文创三大新兴主导产业发展高地，建设高品质城区。

  市中区11月新房均价18779元/平方米，环比上月下降7.15%。二手房均价19630元/平方米，环比上月下降2.89%。今年6月左右，市中区新房价格波动较大，全年整体走势平稳。

区位图

  板块概述：

  万科山望所属的南北康片区因处于城市发展南北中轴线隆起带的位置，是市中区产业优化升级、培育新的增长点以及济南南城崛起的重中之重。根据济南市第十三个五年规划，市中区逐渐强化“产业兴区”意识，把产业升级摆在全区经济发展的核心位置，以二环南路快速路为纽带，打造产城融合示范带。

  未来，南北康片区将导入总部经济及新兴产业集群，打造为总部商务、商业购物、康体娱乐、交通枢纽等现代化服务产业集聚地，以及生态宜居、活力繁荣的城市复合功能新区，成为济南新的经济发展极和城市红利爆发地。

  受济南城市规划建设“南控”战略的影响，济南南北康片区迅速崛起，成为房地产开发热点，尤其是二环南路的建成通车，加速了南部商业配套的建设速度，南部楼盘的区域价值大增，另外还有贵和购物中心、希尔顿国际酒店的入驻开业，更凸显了其区域价值。目前，该片区内已经聚集了很多实力大盘，价格15000-21000元/平方米，区域内房地产市场的竞争较为激烈也不足为奇。

  产品特色

  绿地新里城项目共计9个地块，其中2个商业地块、2个教育地块，5个住宅地块，总占地面积250000㎡，总规划建筑面积 1200000㎡。绿地新里城住宅总共5期，1期、2期、3期均已交付，目前在售的为该项目高端系列产品澜庭公馆，2023年底毛坯交付。

  其中，B10地块在售7#楼和8#楼。7#楼总高29层，有140㎡和160㎡四居室户型，公摊25%，两梯两户，均价为20000元/平方米左右。8#楼总高25层，西户为125㎡三居室户型，中间户为95㎡三居室户型，东户为110㎡三居室户型，公摊26%，两梯四户，均价为19000元/平方米左右。

  建成后项目业态涵盖：一体化购物中心、精英型公寓、高端住宅、幼儿园、小学、初中。将舒适的居住与一体化的购物、教育有机结合。绿地新里城将在6大功能空间7大模块进行升级，增加大量的人性化设计，创造更好的社区。项目规划市政公园、体育公园、山体公园，打造健康环境。

效果图

  户型分析

  澜庭公馆-听澜：

  绿地新里程三室两厅两卫听澜户型建面125㎡，套内面积约93㎡，入户玄关设计，但无法对户外的视线产生一定的视觉屏障作用，开门见厅，人们户内行为的私密性及隐蔽性无法保证，但该玄关在室内能起到非常好的美化装饰作用，另外，还可把鞋柜、衣帽架、大衣镜等设置在玄关内，方便进门口脱衣换鞋挂帽，也可设置放包及钥匙等小物品的平台，方便业主出入时的随手拿放。

  厨房与餐厅、客厅、观景大阳台为L型布局，一方面餐厨相邻，动线简短，烹饪转身拿取，洗切炒盛一气呵成。另一方面，餐客厅与阳台连通，视觉上增大室内空间，让房间更显宽敞明亮。

  三间卧室位于同一侧，与客卫相邻，同时又与餐客厅动静分区，即方便业主洗漱如厕，也保证了各个房间安静私密，互不干扰。值得一提的是，该户型的卫生间为干湿分离的设计，将浴室一分为二，干湿分开，就可保持沐浴之外的场地干燥卫生，维持浴室整体环境的整洁美观。

  该户型南北通透，双卧室朝南，采光充足。而且主卧与南次卧均带飘窗，其设计既有利于进行大面积的玻璃采光，又保留了宽敞的窗台，使得室内空间在视觉上得以延伸。另外，主卧还配置了独立卫生间，功能齐全，生活便利舒适。

户型图

  澜庭公馆-观澜：

  绿地新里程四室两厅两卫户型建面140㎡，套内面积约105㎡，全明户型，大面宽短进深，格局方正。南北通透，通风效果好。四开间朝阳，南向双阳台设计，采光充足，空间使用相对合理。双卫配置，功能齐全。

  客厅、餐厅、厨房相连通呈一字型布局，卧室分布在旁边，与活动区域互不干扰。其中，主卧带衣帽间和独立卫浴，两个南向次卧一个带飘窗，一个连通观景阳台。飘窗不仅能够增加房间的采光和通风功能，也可充分利用，使空间更加开阔。总的来说，该户型餐客一体，动线流畅、动静分区，布局也很合理。

  另外，双阳台连通设计，面积较大，如果搭配较高楼层，还能收获宽阔视野。该户型的两个阳台可分为生活阳台和休闲阳台，次卧的阳台负责晾晒衣物等，客厅阳台可作为休闲场所，让生活不仅有烟火气，还有诗和远方。

  另外，东侧一间卧室，与公共区域距离最近，而且门口直接朝向客厅，私密性不足。如果居住人口不多，这间卧室可以改为书房。这个单独划分出的区域，既可以存放书籍杂志，也可以放置电脑笔记本，以此减少客厅或卧室的置物面积，增加其活动空间。住户专门在书房阅读或查找资料，也能有效提升学习和工作效率。

户型图

  交通出行

  公共交通：

  绿地新里城附近600m范围内就有3个公交站，19条公交线路，公交站有分水岭南、南康、望岳路分水岭路。公交线路包括65路、67路、883路、885路/88路(支线5)、886路/88路(支线6)、BRT9号线、K142路、K142路(支线)、K219路、K4路、K60路、K88路、T28路、T2线高峰通勤快巴、平阴-济南长途汽车东站、883路窝铺大站快车、889路/88路(支线9)、B4路、K17路。

  其中最近的公交站为分水岭南站，距离不到100m，这一站目前有15条公交线路。在此上车，乘坐67路可达贵和购物中心(领秀城店)和银座·奥特莱斯(七里山店)，一路往北还可达济南站。乘坐K4路公交车可直达济南动物园和济南百里黄河风景区。乘坐K88路公交车可到山东省体育中心。几条公交线路辐射多个休闲娱乐场所，满足日常生活购物、运动等需求。

  自驾：

  绿地新里城靠近二环南路与英雄山路，附近还有二环南快速路和二环西路高架，立体交通枢纽，自驾出行便利。二环南路快速路不仅是一条城区道路，也扮演起沟通济南东西县市区桥梁的角色。以二环南快速路为走廊纽带，西部城区、东部城区、主城区及南部、西部山区将更紧密地连接为一体，成为城市发展的新向标。二环南路快速路的建成通车，也有效缓解了南部区域交通压力，方便周边居民出行。

  开车从项目出发，沿二环南路可行至万灵山、济南大学主校区、山东泰山足球俱乐部，沿望岳路向北行驶约3km可达贵和购物中心(领秀城店)。驾车约4km可到领秀城森林公园，约10km可达千佛山风景名胜区，约11km可到济南站。居民异地出差或旅行能提前规划好出门时间及路线，快捷又省心。

  周边配套

  教育配套：

  绿地新里城有两个代建学校地块，包括公立幼儿园、小学和初中，其中小学已签约经五路小学。另外项目周边1.5km范围内，约有5所学校。包括望岳路小学、济南市市中区经成小学、爱都小学、山东省济南第三中学领秀校区、经纶小学。

  山东省济南第三中学始建于1948年，作为山东省首批省重点中学，是泉城学子向往的优质高中之一。学校现有在职教职工治学严谨、教艺精湛，学校教育教学质量不断提高，社会美誉度显著提升，社会影响力不断扩大，学校通过全员育人导师制，让每个学生都得到关注，促进每个学生的健康成长；通过开放办学，积极拓宽国际合作渠道，为学生的发展提供更广阔的发展空间，目前为国家输送了包括3名中科院院士在内的数万名优秀毕业生。

  医疗配套：

  绿地新里城周边1km范围内有3个社区医院，居民平常如果有个头疼脑热的小毛病，没必要去大医院排队挂号的话，还可在社区医院就近买药，非常方便。不过疫情期间还请大家注意，发烧后不要自行吃药，要及时做核酸检测进行排查。

  与项目最近的医院有山东大学第二医院南院区，距离约3km。山东大学第二医院总院区始建于1986年，是一所集医疗、教学、科研、预防、保健为一体的三级甲等综合医院，是山东省医保和新农合定点医院，是山东大学附属医院，先后荣获全国医药卫生系统先进集体、全国健康促进行动先进单位、山东省群众满意的医疗卫生机构、山东省医院管理先进单位、山东省医德医风示范医院、山东省卫生系统诚信建设先进单位等荣誉称号。

  公园配套：

  绿地新里城规划市政公园、体育公园、山体公园，打造健康环境。另外，项目周边1km范围内有鼓楼峰山体公园和望岳康体公园。距离较近，步行或骑行前去都可以。鼓楼峰山体公园修建了上山游步道、入口小广场和观景平台等公园基础设施，给周边居民提供了一处休闲健身、山林游览的好处所。

  望岳康体公园于2020年8月开工建设，占地总面积10万余平方米，整体设施配置齐全、生态绿化率高、文化气息浓厚，极大改善了人居环境、提升了城市品质，成功打造了南部新城的一张亮丽的新名片。望岳康体公园目前已成为一座集合康养、健身、科普教育等功能为一体的大型综合性公园，让市民享有更多绿色获得感和幸福感。

  其他配套：

  绿地新里城将在6大功能空间7大模块进行升级，增加大量的人性化设计，创造更好的社区。社区内规划邻里花园、林下书吧、多功能宅间花园，实现阅读、社交、办公等多种功能。邻里运动花园涵盖乒乓球场地、健康跑道、羽毛球场、健身器械、多功能草坪等，丰富业主的休闲生活。项目内部配套商业街，靠近鲁能贵和购物中心、环宇城购物中心，满足购物娱乐需求。

  价格分析

  价格现状：

  绿地新里城位于南城南北康片区，片区内楼盘以刚改或改善型楼盘为主。目前在售新房项目有万科山望、融汇爱都·紫麟台等，而整个南部区域内，在售楼盘还有绿地国际城、华润置地公元九里、领秀城麓系洋房等。

  其中，融汇爱都·紫麟台的产品为洋房、别墅等改善产品，但价格在13200元/平方米，属于刚需价格。领秀城麓系洋房小高层产品定位改善，价格25000元/平方米。17000元/平方米的万科山望和21000元/平方米的华润置地公元九里，还有15000元/平方米的绿地国际城，都是有刚需产品，也有改善产品，其中万科山望为精装交付。

  另外，项目附近的二手房中国Mall城市之星均价约20000元/平方米，融汇爱都16300元/平方米，中海玖嶺南山19800元/平方米。

  总体来看，绿地新里城毛坯交付，约0000元/平方米，作为一个刚改或改善型品牌楼盘性价比较高在南部区域楼盘里价格居中，其地理位置优势很大，配套也比较完善，长期在南城工作或置业的购房者可以考虑。

  价格潜力：

  在近几年中，鲁能美丽汇、南北康绿地+万科综合体、立天唐人综合体项目先后落地、建设。望岳路沿线形成了南城新的商业聚集区，这也使得片区的辐射能力进一步增强，成为南城新的增长极。在云集了教育、商业等诸多配套后，南北康片区的医疗配套得到完善，片区几乎已没有发展短板。

  更为重要的是，南北康板块目前的房价更为合理、“亲民”，给了众多购房者一个享受市中区发展红利和教育、环境资源的机会。不难看出，南城置业的下一个风口，就在南北康片区，而处在这一片区的绿地新里城也因此蕴藏着较大的价值潜力。

  项目亮点

  配套齐全：绿地新里城建成后项目业态涵盖：一体化购物中心、精英型公寓、高端住宅、幼儿园、小学、初中，将舒适的居住与一体化的购物、教育有机结合。

  交通便利：项目靠近二环南路与英雄山路，附近还有二环南快速路和二环西路高架，立体交通枢纽，自驾出行便利。周边公交线路较多，辐射多个区域，涵盖各种休闲娱乐场所。

  居住环境好：绿地新里城位于济南南部，紧邻双峰山，植被茂盛、空气清新。项目规划市政公园、体育公园、山体公园，打造健康环境。

效果图

  项目不足

  绿地新里城定位改善性楼盘，但3.5的容积率偏高，且社区内都为高层建筑，高密度住宅整体的居住舒适度削弱。

  项目周边的市政交通道路、交通站点，存在后期政府规划调整的可能性。

  项目周边有正在建设的地块，可能会带来噪音的影响。

  项目所处片区相对来说比较独立，比较适合南城置业人群，但对于其他区域的工作人群来说距离较远。