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近期，多地楼市政策出现新的变化。济南楼市也发布了新政，对二环以内的历下区、 市中区区域实施限购。业内人士一致认为，此轮政策释放可能会进一步促进楼市回暖，叠加接下来的黄金周各房企优惠政策的释放，市场可能会出现一轮小幅度的回升。

自从2021年下半年开始，市场行情不断下滑，今年年初市场成交量依然较为低密，再加之4/5月份济南出现一轮小规模疫情冲击，各项目去化难度不断加大，2022年1-8月整体市场成交量为439.6万㎡，同比比去年下降约39%，市场下行特征明显，5月末楼市政策松绑叠加利率下滑等因素，带来了一波市场成交小高峰，不少客群纷纷入市，但7/8月份来看，政策效力开始下滑，对市场的刺激作用难以维持。

在当前行业一直处于波动期的背景下，仍然有不少房企做到了逆市热销，展现了强大的抗周期能力，其中龙湖在当前市场下，表现较为亮眼。 其以强大的产品力，卓悦景观兑现能力等，拿下了济南1-8月房地产销售榜榜首，延续了上半年第一的势头。而在当前各房企暴雷事件频出的影响下， 客户置业信心受到严重影响，像中海、中国绿发、中建城发等资金实力雄厚，经营稳健的国资背景房企，也得到了市场的高度认可。

具体到项目来看，地段资源稀缺，生活配套丰富，产品品质较高的项目仍是市场焦点，上半年像是占据优质地段的龙湖天奕、仁恒奥体公园世纪等项目在开盘即罄的态势下成功收官，而雪山万科城项目开盘前率先签约教育集团，并不断完善项目配套也实现了项目月均去化领先。

目前市场下刚需三室仍为市场成交主力，其中以100-130㎡居多，140-170㎡改善型4室成交占比也有所上升，高端改善产品不断得到市场的认可。

克而瑞数据显示，2022年1-8月份，济南市场上100-120㎡刚需产品成交量占市场总成交的32%，160㎡以上的改善产品约占市场总量的14%，刚需客户仍是当前的主力购房群体。目前在济南致力打造国家中心城市的背景下，不断完善人才引进政策，未来刚需购房者仍然具有较大的客群基础。

当前救市政策频出，限购放宽，市场信心也开始逐渐恢复，且随着利率的降低买房保值的临界点或许即将到来。济南整体城市规划前景依然向好，致力于建设国家中心城市，完善各类人才引进政策，近期出台的人才购房补贴政策对于在济南安家落户的年轻人也十分友好。

对于年轻人而言，若真正刚需，置业安家正当时。但对于非亟需安家置业的年轻人，当下购房增值空间仍然有限，建议可学习提升自己，同步观察市场形势，选择恰当时机进场置业。对于改善客群而言，限购政策的取消也是一大利好消息。

主流经济学家认为，虽然2022年楼市可能会下滑，总体将呈现相对平稳的趋势。已经形成的共识是，房地产业的健康发展是实现经济转型升级和高质量发展的需要。房地产仍是目前最大的支柱产业。如何实现房地产去金融化和泡沫化，改变房价只涨不跌的目标，投机永远赢，实现软着陆，避免硬着陆，防止升级成为系统金融风险至关重要。

对此，有关专家也认为，在适当调整过度紧缩政策的同时，关键在于构建长效机制，即城市群战略、人地联动、金融稳定和财产税，并采取房地产供给侧结构性改革。“明年，要稳住房地产基本面。”房地产具有三个功能。炒房是金融属性，商品房是市场属性，保障房是社会属性，需要解决房地产健康可持续发展的长效机制，尤其是路径和方向房地产业高质量发展。