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乐居楼盘测评系列 测评师：洪园园

买房之前，需要我们先在心里绘制一个「雷达图」，用交通、价格、品质、学校来考量楼盘。乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。在你做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。

【评测师点评楼盘】

天风锦都位于槐荫西客站片区，居新老城区交界点，既能拥有多元醇熟配套，又能享受西城未来的众多利好。

【项目亮点】

1、“双高架+三地铁+高速+高铁”为项目搭建了快速出行的多维立体交通网络，可以极速通达全国。

2、部分户型可享约17.7米极致四面宽，拥有超大南向采光面，约3.1米层高，让空间更加宽阔舒适。

3、社区打造“两轴一庭五园”恢弘景观空间，户均景观面积约46.9㎡，实现了低密、自然、宜居的高品质生活。

【价格分析】

槐荫区新房挂牌均价约16881元/平方米，二手房挂牌均价13490元/平方米。槐荫区在售新房中还有不少改善产品，如万和府21500元/平方米，城投静悦府21000元/平方米，中海·汇德里23500元/平方米，新城时光印象18600元/平方米，以及同在西客站片区的龙湖天越价格为19000元/平方米，保利熙悦约16500元/平方米。另外，再看槐荫区内二手房绿地缤纷城12619元/平方米、外海中央花园15250元/平方米、绿地中央广场13211元/平方米、报业文苑14784元/平方米。天风锦都目前价格约15000元/平方米，具有一定的价格优势，且该项目是区域内稀缺的大平层改善产品，还拥有地段、交通、人文、环境、教育等方面的优势，是当前西城乃至济南不可多得的高端人居胜地，居住价值及宜居属性不断提升。项目所处的西客站片区整体自然环境好，没有污染源，整体感觉道路宽敞、街区干净，绿化种植密度高，生活相对宜人、舒缓。随着宜家、迪卡侬、麦德龙、印象济南、会展中心等商业的先后投入运营，片区也吸引不少年轻购房者的目光。

【楼盘规划】

天风锦都位于槐荫区青岛路与滨州路交汇处北，开发商为万融置业，总建面12万方，共534户，规划11栋楼，为16层低密小高层，打造143-224㎡大平层产品。部分户型可享约17.7米极致四面宽，拥有超大南向采光面，约3.1米层高，让空间更加宽阔舒适。

项目配置双水系约50米尊崇归家轴线，首层、负一层均设置精装“酒店式”入户大堂，双大堂设计。社区内部打造两轴、一庭、五园的景观体验，户均景观面积高达约46.9㎡，做到了“推窗见绿、出门进园”。规划约1600㎡中庭景观，涵盖约100平方米浮光会客厅及草坪剧场等，搭建和谐社交场。更有约500㎡全龄段儿童乐园、约750米悦动漫步环、康体健身加油站、四大宅间花园等，构筑全龄兴趣空间。

【楼盘基础信息】

1、社区内部打造两轴、一庭、五园的景观体验，户均景观面积高达约46.9㎡，做到了“推窗见绿、出门进园”。

2、天风锦都总建面12万方，规划11栋楼，为16层低密小高层，打造143-224㎡大平层产品。

3、纯粹“人车分流”设计将车辆完全引入地下，与人行入口完美区隔，保障业主安全，减少噪音、尾气污染。

基础信息点评：天风锦都西侧为近千平城市绿廊公园，内部打造两轴、一庭、五园的景观体验，内外景观相呼应打造城市绿氧生活。

【户型分析】

天风锦都143平户型图-三居室-建面143㎡

天风锦都4室2厅2卫户型建面约143㎡，超阔空间可充分承载家庭与社交功能，无论是亲友聚会还是商务宴请，都能从容有序。

该户型整体格局宽阔、明亮。私享约9㎡独立电梯厅，缔造层层递进的入户礼序，为每一次归家营造优雅仪式感。

入户玄关设计，该区域约2.5㎡，既能起到遮挡外界视线的作用，保证人们户内行为的私密性及隐蔽性，也能起到非常好的美化装饰和收纳作用。

餐客一体化设计，南北通透无遮挡，也能增加视觉空间，房间宽敞明亮又大气十足。餐厨相邻，动线简洁流畅。厨房借用联动滑轨门，可实现完全开放和完全闭合的随时切换的全明通透餐厨体系，从而实现了会客厅能达到近40㎡的超级格局。

向南侧看，该户型拥有11.4m大面宽，三开间朝阳，采光充足。客厅直通近7.1㎡的天幕阳台，这个阳台拥有4.7m的阔大尺度，巅峰视野，将泉城绝美的风景尽收眼底。

三间卧室为“三叶草”布局，与活动区域分开，实现动静分离，同时私密性强，居住起来安静又舒适，承载三代同堂的其乐融融。

其中，西南侧主卧为套房设计，将主人的私密空间完全保护，还配置约2.5㎡的独立卫生间，功能齐全。3.7m的观景飘窗，能够满足各种私享生活的需求。

值得一提的是，该客卫是干湿分离的设计，将浴室一分为二，干湿分开，就可保持沐浴之外的场地干燥卫生，维持浴室整体环境的整洁美观。

【交通出行】

轨道交通：天风锦都距地铁1号线约3km，距地铁2号线约1.7km，距地铁6号线（建设中）约1km。步行前去所用时间较长，如果有乘地铁需求的话，建议骑行或打车去地铁站。在路况不好的情况下，地铁能避免堵车风险，提供一个安稳的出行方案。其中，地铁R1线是纵贯济南市西部城区的一条南北向地铁线路，南起工研院站，北至方特站，途经长清区、市中区、槐荫区。去园博园游玩、去西站乘火车等都能选择地铁出行。R2线大致呈东西走向，起于王府庄站，途经西客站片区、腊山片区、西部新城核心区、老城区、高新区及唐冶新城，止于彭家庄站。2号线站点较多，途径区域广泛，其中不乏环联夜市、七里铺农贸市场、八里桥水果市场、宜家家居、济南森林公园等热门地点。

公共交通：天风锦都周边公交站点较多，距青岛路滨州路、兴福寺路滨州路、匡山立交桥南、匡山立交桥东等站较近。其中，在兴福寺路滨州路站乘K191路公交车可达山东国际会展中心、济南森林公园、印象济南·泉世界、济南弘阳广场、山东省会大剧院中心广场、济南西站、济南长途汽车西站、山东省肿瘤医院等地。公交车线路辐射多个场所，满足业主购物、娱乐休闲、就医等各种需求。

自驾：天风锦都位于槐荫区青岛路与滨州路交汇处，南侧为北园高架，东侧是二环西高架，向西还可直达绕城高速及济南西站，通达的驾驶路网、多样的公共交通、便捷的出行选择，能够最大化地满足生活需求，让工作出行不再是困扰。开车从项目出发，行驶约3km可达印象济南·泉世界，行驶3.5km可达济南森林公园，约4km即可到达山东省第二人民医院，约5.5km可到济南西站，约6.5km到济南方特东方神画，约7km到缤纷五洲，满足日常购物、娱乐、就医等各种需求，居民异地出差或旅行也能提前规划好出门时间及路线，方便又省心。

交通点评：“双高架+三地铁+高速+高铁+公交”，为天风锦都项目搭建了多维立体交通网络，可以快速出行，通达全国。

【周边配套】

教育配套：天风锦都将在内部代建一所公立幼儿园，出家门入校门，近享优质启蒙教育。项目北侧紧邻崇实学校，距山东省实验中学西校区约600m，与学府书香为邻，为孩子的未来保驾护航。其中，崇实学校是一所九年一贯制学校，分为小学部、中学部两个校区，按照国家义务教育阶段学校标准化要求进行配备，面积达标、设施完备、布局合理。

医疗配套：天风锦都坐拥西城医学新高地——济南国际医学科学中心，让高端医疗为健康保驾护航。项目附近还有多所社区卫生服务中心医院，平常就医买药非常方便。另外，项目距山东省立医院中心院区约7km，如果身体不舒服，居民可根据病情，选择合适的医院就医。山东省立医院始建于1897年，迄今已有124年历史。现已发展成为集医疗、科研、教学、预防保健、指导基层为一体的大型综合性三级甲等公立医院，有中心院区和东院两个院区，是山东省医保和新农合定点医院。多年来，医院先后荣获“全国百佳医院”等荣誉称号。

商业配套：天风锦都周边云集宜家、迪卡侬、印象济南·泉世界、弘阳广场、远大购物广场等商业配套，醇熟商圈繁华，多维度满足生活所需。项目附近山东省会大剧院、济南市文化馆、济南市文化馆、图书馆、济南市美术馆、山东省科技馆新馆、山东省国际会展中心等市政配套一应俱全，丰富居民的文化精神生活。其中，印象济南·泉世界是集人文、国际、生态、体验于一体的济南时尚休闲中心，项目业态由“商业、休闲、文化、旅游、娱乐”五大板块构成，分为“酒店客栈、中华老字号、创意展示、休闲娱乐、健康养生、民俗文化、特色餐饮、婚礼会所”八大主题。

公园配套：天风锦都落子西城，周边规划建设约百亩体育公园，西邻长约500米城市绿廊，更有匡山公园、济南森林公园、小清河景观带、腊山河景观带等“城市绿洲”环布。腊山河景观带南起经十路，北至清源路，全长4.3km，是西客站片区南北城市生态景观轴。目前，腊山河景观带经过不断提升改造，展现了与众不同的生态和谐之美，成为特色鲜明、景观优美，具有文化、休闲、观赏、游憩功能的滨河生态长廊。

配套点评：如今的济南西部新城各种文化生活配套日渐成熟，已经成为济南重要的居住中心、区域经济中心、文化生活中心、高铁地铁交通枢纽中心。

项目规划11栋纯粹小高层，143-224㎡大平层改善产品，共534户，为高精尖人群定制专属圈层居所。

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