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  乐居买房讯 据济南公共资源交易中心显示，截至挂牌截止时间，济南第二批次集中挂牌的108宗土地除去终止及挂牌时间推迟后已成交的工业地块，济南第二批次“两集中”供地土地只剩80宗，全部于9月10日迎来拍卖。

  土地总面积约242.6万方，其中住宅用地44宗、商服用地5宗、商务金融用地19宗、商住地块1宗，其他为工业、仓储、零售等用地。起始总价约164.4亿元，最高起始楼面价约10769元/㎡。

  从区域分布来看，市内六区、高新区、先行区和莱芜区均有出让。其中，历城区大辛庄、唐冶共14宗地块终止挂牌后，历城区只剩华山北5宗地块；天桥区供应10宗，集中在北湖、标山、黄岗等区域；历下区、市中区多为小面积地块，高新区两宗之前流拍的住宅用地再次挂牌。

  据乐居统计，此次同时两家及以上房企参与拍卖的地块不多，多数地块大概率底价成交。旭辉银盛泰、济宁瑞马、中梁、海信、山钢等多家头部房企已参与报名。

  此次供地交易仍按照“错时分批”模式组织，分批次实施竞价交易及成交确认。与首次土拍不同的是，此次拍卖分为三个批次，均在上午进行。

  第一批次：高新、先行区、章丘、济阳、莱芜

  看点：高新区贤文片区组团地块

  组团地块位于天辰大街北侧、小汉峪沟西侧、开拓路东侧，含1宗住宅地块和1宗商业地块，住宅地上最大容积率2.0，起始楼面价约10769元/㎡。地块周边有未来城、万达华府等住宅小区，无新盘项目。

       为落实我市“东强”发展战略，济南高新区管委会拟在中心区引入1家2018-2020年平均年度营业收入不低于500亿元且获得过国家科技进步奖二等奖以上的企业总部，并引进该企业主业范围内业务管理总部入驻该商业地块，竞得人须做好配合工作。

  第二批次：天桥、市中、历下、槐荫

看点一：盛福片区B10-1地块

       地块位于历下区杨柳路以北、开源路以东，临近首批供地中的中电建地块。地上最大容积率2.7，楼面价约8723元/平。地块两侧为绿城蘭园和招商滨河府项目，价格在23500-25500元/平左右。

       该地块与全运村奥体东路以东地块A整体出让，历下区政府拟在全运村奥体东路以东商业地块A内建设一处承担高端外资传播业聚集区及中欧高端现代服务业交流职能的科技媒介产业园，园区内设置包括软件系统集成、软件系统维护及服务外包、专业测试以及基础设施技术外包等服务的数字化开发交付中心，以及具有媒体资源整合、购买、投放业务的媒介采买中心。

       竞得人须按照历下区政府要求，承诺落实以下条件：

     （1）引入 1 家由国际广告媒介集团控股的外商独资子公司，该国际广告媒介集团需要在最新的 RECMA Groups of networks' global ranking（即全球业务量）排名中位列前10 位；

     （2）引入 1 家由法国巴黎 CAC 40 指数成分股公司（集团）控股的外商独资子公司；

     （3）引入 3 家具有国际业务能力的外资咨询、创意、市场营销、广告、传播公司在本地块内设立分支机构。

      竞得人须自持商业地块内全部建筑面积 40%的物业，自持期限不低于 10 年。

看点二：天桥区标山地块

       地块位于标山北路以南，标山中路以北，地上最大容积率2.9，楼面价约4403元/平。地块临近金科·澜山公馆，二手房价格1.7万元/㎡左右，周边新盘项目不多。据了解，该地块吸引了旭辉银盛泰、济宁瑞马两家房企参与，两家争夺谁能胜出，可以期待一下了。

       本宗地涉及省级棚改项目回迁安置，竞得人须在B-1地块内提供地上建筑面积约5.5万平方米住宅安置房源，由济南市天桥区国有资产运营有限公司以7500元/平方米的价格回购。

看点三：北湖核心区组团地块

       地块位于天桥区北园大街以北，小清河南路以南，分两个组团出让，面积分别为45201平方米、137504平方米。住宅地上最大容积率2.6-2.8，最高起始楼面价8536元/平方米，限价后最高楼面价9807元/平方米。周边在售项目有海尔产城创云世界、远洋·湖印都会、金地·湖城风华等，参考价格在16000元/平-17000元/平之间。

       按照天桥区政府及济南城市建设集团要求，本项目竞得人须承诺引入下述产业：B-1商业地块须引入一家集卫星电视、网络电视、影视剧投资为一体的具有境外注册传媒产业资格的企业，并在该地块内设立企业的省级区域总部。

       宗地配套建设教育设施地块 X-1（12 班幼托，占地面积 0.85 公顷，测算建设费用约为3060万元）及 X-2（18 班幼托，占地面积 1.3 公顷，测算建设费用约为4050万元），配建教育设施须与首期住宅同步建设、同步投入使用。

       A-4、A-5地块均为北湖片区村民安置地块（涉及边庄、水屯、柳云、白鹤、黄桥、沃家、杨庄等7个村居）。竞得人须在A-4地块内提供全部住宅安置房源用于村民安置，其中地上建筑面积约16.52万平方米、由城建集团按照6819元/平方米价格回购，地下建筑面积约8.26万平方米、按照3350元/平方米价格回购；在A-5地块内提供全部住宅安置房源用于 村民安置， 其中地上建筑面积约11.01万平方米、由城建集团按照6819元/平方 米价格回购，地下建筑面积约5.30万平方米、按照3350元/平方米价格回购。

       按照天桥区政府及济南城市建设集团要求，本项目竞得人须承诺引入下述产业：B-6地块内引入一家主营大数据技术和数字经济产业发展的中国大数据高新技术企业，并在项目建成后设立全球数字安全创新中心。

  第三批次：历城、长清

看点：华山北组团地块

       第二批次集中供地中的历城区唐冶衡宽、工业北大辛庄两个组团共计14宗地块因故终止出让，至此，历城区只剩华山北组团。

       华山北5宗地块位于黄河以南、济青高速以北、大桥路西侧，全部为住宅用地。其中A-1、A-3为一个组团，容积率分别为2.7和2.4，起始楼面价分别约6128元/平、6260元/平，；A-2、A-4、A-5为一个组团，容积率分别为2.7、2.2、2.2，起始楼面价分别为6125元/平、6298元/平、6291元/平。周边无新盘在售项目。

       华山北片区是近年来首次有土地通过招拍挂出让，在最新的挂牌补充公告中，华山北片区一期地块A-1、A-3竞得人须无偿代建华山北片区一期C-1地块租赁住房（地上建筑面积约3.63万平方米），地块A-2、 A-4、 A-5竞得人须无偿代建华山北片区一期B-1地块租赁住房（地上建筑面积约3.53万平方米）。

土拍规则调整，高溢价率成交现象被遏制

       在2019年的济南土地拍卖中，曾拍出90.14%的高溢价率地块；济南首次集中土拍无硬性挂牌条件限制，所拍卖地块基本都有竞价，南北康地块溢价率更是高达64%，山塑、王府庄地块溢价率均超40%，张马屯地块溢价率也达36%。

       为遏制土拍市场的高热情绪，济南第二批集中供地在出让方式上做了多重调整，先是对房地产开发资质和资金作了更加严格的要求，禁止用“小号”拍地；再是明确如两家以上企业达到最高限价，将抽签决定谁将最终拿地，出让方式由“限地价，竞政府储备性公有房”调整为“限地价，抽签确定竞得人”。即根据住宅用地设定的最高限价，如竞买企业最终报价未达到最高限价则价高者得；如两家以上(含两家)竞买企业最终报价均达到最高限价，则采用现场抽签方式确定竞得人。现场抽签具体时间和地点另行通知。

       也就是说，土拍当天，吃瓜群众们可能吃不到什么具体的大瓜了。

       此前的济南土拍中，当楼面地价达到每平米14400元时，转为竞政府储备性住房面积，开发商只报一轮，建设面积最高者得。此次公告以附件形式调整了土地的最高限价，附件《2021年济南市第二批集中出让40宗国有建设用地使用权公开挂牌出让最高限价调整表》对比土拍信息中的地块底价，40宗地最高溢价率均未超15%，多为14.9%。

限价后最高溢价率对比

       作为集中供地的22座城市之一，济南土拍规则调整后的首场拍卖将有怎样的表现？答案明日揭晓。