近日市场上关于存量房贷利率下调的传闻再起，引发广泛关注。
去年开始下调存量房贷利率呼声就很高，2023年央行已经对超23万亿存量房贷已完成下调，调整后的存量房贷加权平均利率4.27%。“517新政”实施以来，新房首套房、二套房房贷款利率持续走低。央行发布的《2024年第二季度中国货币政策执行报告》显示，6月末新发放个人住房贷款加权平均利率已经下调至3.45%，与调整后的存量房贷利率相差82BP。实际上，部分城市的新发房贷利率已进入“2时代”，与存量房贷的利率差持续加大，确实存在进一步下调的空间。
受到利差扩大影响，提前还贷行为仍持续增加，影响个人住房贷款规模持续收缩。央行数据显示截至2024年6月末，全国个人住房贷款余额为37.79万亿元，同比减少2.1%，从2023年二季度开始持续连续五个季度下滑。今年上半年个人住房贷款共减少了3800亿元，而经营性贷款增加1.64万亿元，消费性贷款增加2128亿元。当前消费贷、经营贷利率已跌破3%，将房贷置换为消费贷、经营贷，通过贷款产品间利率差达到变相降息地现象不断出现，由此带来的风险不容忽视。
7月中央政治局会议提出，要以提振消费为重点扩大国内需求，降低存量房贷利率一方面可以有效减轻居民的负债压力，释放购买力、促进消费，为经济增长提供动力；另一方面有利于商业银行平衡提前还贷压力、稳定居民中长期贷款余额。存量房贷利率再次下调的可能性进一步增大。
对于降低存量房利率的方式，现在主要考虑两种方式：一是存量按揭客户跟银行重新协商房贷利率，二是将现有按揭贷款直接转入其他银行。但直接降息、跨行“转按揭”要考虑银行商业银行安全运营，操作起来难度也很大，需要更多细则出台来支持。除此之外，多个城市重启或优化商业贷款转公积金贷款业务，能有有效降低房贷成本，但是要求当地住房公积金缴存余额相对充裕。一、二线城市公积金资金使用率处于高位，商业贷款存量也很大，暂不具备开展此类业务的能力和条件。以什么方式实现降低存量房贷利率，各方需要根据实际情况，做好充分论证和研究，再推出合适的调整政策。
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